Re­ge­lung über Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung sind ein häufiges Streitthema bei Gerichten. Dabei geht es vor allem darum, wie Vermieter in einem Mietvertrag den Erhalt der dekorativen Gestaltung ihrer Wohnung, im Wesentlichen den Anstrich der Wände und Decken, korrekt auf den Mieter übertragen können.

Dabei geht es eigentlich nicht um eine Reparatur, sondern um den Erhalt der dekorativen Gestaltung einer Mietwohnung. Gemeint sind damit das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren von Wänden und Decken sowie das Streichen der Heizkörper und der Innenseiten der Fenster wie auch Wohnungstüren. Auch die Vorarbeiten für diese Schönheitsreparaturen, wie das Entfernen von Dübeln, alten Farbresten sowie Tapeten, gehören dazu. Nicht als Schönheitsreparaturen gelten dagegen das Abschleifen und Versiegeln eines Parketts oder der Außenanstrich von Fenster und Türen.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Vermieter verpflichtet, die vermieteten Räume im vertragsgemäßen Zustand bereitzustellen. Da die Schönheitsreparaturen dazu dienen, die Mietsache instand zu erhalten, ist der Vermieter für deren Durchführung zuständig. Gängige Praxis (und vom Bundesgerichtshof als Verkehrssitte angesehen) ist es allerdings, dass die Verpflichtung im Mietvertrag vom Vermieter auf den Mieter übertragen wird. Die meisten Formularverträge enthalten Regelungen über die Schönheitsreparaturen, die beim Einzug in die Wohnung, während der Mietvertragslaufzeit oder beim Auszug vom Mieter zu leisten sind.

Lange war es üblich, im Mietvertrag über einen so genannten Fristenplan den Zeitpunkt für Schönheitsreparaturen festzulegen. Die entsprechende Klausel lautete: „Die Schönheitsreparaturen sind spätestens auszuführen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre sowie in Nebenräumen alle sieben Jahre“. In einer Reihe von Urteilen hat der Bundesgerichtshof jedoch starre Fristenpläne verworfen, da diese den Mieter benachteiligen. Sie verlangen die Schönheitsreparatur ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume,  obwohl diese innerhalb der Frist nicht erforderlich sein könnten. Dabei hatte das Bundesjustizministerium 1976 in Abstimmung mit dem Bundesgerichtshof die Renovierungsarbeiten alle drei, fünf und sieben Jahre für die oben genannten Räume extra in einen Mustermietvertrag entwickelt. Nach aktueller Rechtsprechung werden Formulierungen wie „spätestens…“,  „mindestens…“, „innerhalb…“, „übliche Fristen sind...“ als starrer Fristenplan angesehen und sind daher ungültige Klauseln. Gültig sind dagegen meist Vorgaben, die relativierende Wörter wie „etwa“ oder „in der Regel“ enthalten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hält auch folgende Klausel für wirksam (Az. VIII ZR 230/03): „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen auszuführen. Die Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen betragen im Allgemeinen für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für sonstige Nebenräume sieben Jahre.“

Obwohl der BGH die starre Fristenregelung ablehnt, spielt diese bei der Beweispflicht über die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen vor Gericht eine wichtige Rolle (Az. VIII ZR 317/97). Sind die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen, spricht eine Vermutung dafür, dass die Wohnräume renovierungsbedürftig sind. Dann muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung tatsächlich keiner Renovierung bedarf. Verlangt der Vermieter die Renovierung vor Ablauf der Fristen, trifft ihn die Pflicht, die Renovierungsbedürftigkeit nachzuweisen.