Bevor Sie eine Immobilie kaufen, die Sie vermieten möchten, sollten Sie die Mietrendite berechnen. So führen Sie sich schnell vor Augen, ob es sich lohnt, das Objekt zu vermieten. Hier erfahren Sie mehr darüber, wie Sie die Brutto-Mietrendite, die Netto-Mietrendite und die Eigenkapitalrendite berechnen können.

• Die Brutto-Mietrendite gibt eine erste Orientierung und sollte mindestens 5 Prozent betragen.

• Die Netto-Mietrendite ist deutlich detaillierter und sollte bei 3,5 bis 4 Prozent liegen.

• Die Eigenkapitalrendite ist eine interessierte Zusatzzahl und sollte bei 7 Prozent oder mehr liegen.

Der Hauptunterschied bei der Berechnung der Mietrendite besteht darin, ob es sich um die Brutto-Rendite oder die Netto-Rendite handelt. Die Brutto-Mietrendite lässt sich sehr schnell berechnen. Sie ist zwar nicht ganz akkurat, da viele Faktoren nicht berücksichtigt werden, aber sie gibt eine rasche erste Orientierung.

Berechnung:

Teilen Sie zur Berechnung die Jahresmiete (nur die Kaltmiete ohne Nebenkosten) durch den Kaufpreis und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100.

So sollten Sie eine einstellige Zahl erhalten, die die Prozentzahl der Rendite angibt. Damit eine Immobilie bei der Vermietung rentabel ist, sollte die Brutto-Mietrendite mindestens 5 Prozent betragen.

Um den Ertrag der Vermietung genauer zu berechnen, ist die Netto-Mietrendite geeignet. Diese können Sie anwenden, wenn Sie mehrere Kostenpunkte bereits kennen. Überlegen Sie, ob Ihnen diese Zahlen zur Berechnung der Mietrendite vorliegen:

• Kaufpreis

• Kosten beim Erwerb:

  • Grunderwerbsteuer (meist 4 bis 7 Prozent des Kaufpreises)

  • Maklergebühren (4 bis 7 Prozent des Kaufpreises)

  • Kosten für Notar und Grundbuchgebühren (2 Prozent des Kaufpreises)

• Kosten für die Instandsetzung vor der ersten Vermietung

Beachten Sie außerdem, dass der Jahresreinertrag der Vermietung sich aus der Jahres-Nettokaltmiete abzüglich aller Kosten für den Vermieter ergibt. Zu diesen Kosten gehören zum Beispiel Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten für die Wohnung und die Instandhaltungsrücklage für das Gebäude. Bei den Instandhaltungskosten lassen sich 10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr ansetzen. Für die Instandhaltungsrücklage sollten Sie mit 1 Prozent des Kaufpreises der Wohnung rechnen.

Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht, wie Sie die jährliche Netto-Mietrendite eines Objektes berechnen können:

Wenn Sie von einer Jahres-Nettokaltmiete von 8.400 Euro ausgehen (700 Euro pro Monat), sollten Sie davon 300 Euro Hausverwaltungskosten, 600 Euro Instandhaltungskosten und 1.500 Euro Instandhaltungsrücklage abziehen. Somit ergibt sich ein Jahresreinertrag von 6.000 Euro.

Nun können Sie hier die Formel Jahresreinertrag/Investition *100 = Netto-Mietrendite anwenden. Für das Beispiel liegt die Rendite bei knapp 3,4 Prozent und ist damit im kritischen Bereich. Denn idealerweise sollte die Netto-Mietrendite bei mindestens 3,5 Prozent, noch besser über 4 Prozent, liegen.

Zudem gilt für das Beispiel, dass Sie das Darlehen bei einem Jahreszins von 2 Prozent nach 20 Jahren komplett getilgt haben. Monatlich müssten Sie also 590 Euro Zinsen und Tilgung zahlen, was pro Jahr eine Summe von 7.080 Euro ergibt. Da der Reinertrag aus der Vermietung nicht reicht, um diesen Betrag zu decken, müssen Sie pro Jahr 1.080 Euro aus Eigenmitteln zur Kredittilgung aufbringen. Monatlich müssen Sie also 90 Euro selbst zahlen. Nach 20 Jahren haben Sie jedoch 6.000 Euro zusätzliches Einkommen pro Jahr.

Zusätzlich zur Mietrendite sollten Sie auch die Eigenkapitalrendite als wichtige Kenngröße ermitteln. Wenn Sie die genannten Eckdaten kennen, können Sie alle Kosten und Erträge über 20 Jahre bzw. bis zur vollständigen Tilgung des Kredits gegeneinander aufrechnen. In diesem Fall sähe die Rechnung zur Eigenkapitalrendite wie folgt aus:

Wenn Sie nun davon ausgehen, dass Sie die Immobilie nach 20 Jahren bei günstiger Wertentwicklung für 180.000 Euro verkaufen, haben Sie einen Erlös von insgesamt 98.400 Euro erwirtschaftet. Das ist eine Rendite von 4.920 Euro, wiederum ausgehend von 20 Jahren. Zuletzt setzen Sie diese Rendite ins Verhältnis mit dem investierten Eigenkapital von 81.600 Euro. So ergibt sich, dass Sie jährlich eine Eigenkapitalrendite von 6 Prozent erzielen. Dabei handelt es sich um eine mittelmäßige Zahl, denn noch besser ist es, wenn die Eigenkapitalrendite bei mindestens 7 Prozent liegt.

Wichtig: Beachten Sie, dass es sich bei dieser Beispielrechnung um Idealbedingungen handelt. In der Realität können Sie durch Mietleerstände, anfallende Sanierungsarbeiten oder weitere Kosten wie etwa einen neuen Energieausweis schnell zusätzliche Ausgaben ansammeln, die die Rendite verschlechtern. Auf der anderen Seite kann es sein, dass die Gegend, in der sich die Immobilie befindet, positiv entwickelt, sodass Sie die Miete erhöhen können.