Energieausweis

Der Energieausweis muss schon vor der Vermietung einer Immobilie beantragt werden. Hier erfahren Sie mehr über die verschiedenen Energieausweis-Arten, zur Beantragung, zur Ausstellung und zur Förderung.

• Ein Energieausweis oder Wärmeausweis muss für Häuser und Wohnungen schon vor der Vermietung bestehen.
• Um einen Energiepass erstellen zu lassen, muss zunächst festgelegt werden, ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigt wird. Dies hängt von Baujahr und Größe des Gebäudes ab.
• Die Dena (Deutsche Energie-Agentur) gibt Auskunft über zertifizierte Anbieter des Energieausweises.
• Bei Mietwohnungen wird in der Regel für das gesamte Haus ein Energiepass erstellt. Dieser kann dann bei der Hausverwaltung angefragt werden.
  
• Der Energieausweis ist Pflicht bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern. Gehen Sie auf Nummer sicher und bestellen Sie jetzt Ihren Energieausweis in nur wenigen Schritten.

Der aktuelle Energieausweis kann auf zwei Arten ausgestellt werden: als Verbrauchsausweis und als Bedarfsausweis. Das jeweilige Energiegutachten ist dann zehn Jahre gültig. Für Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1977 erbaut und zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden, ist der bedarfsorientierte Energieausweis Pflicht.

Dieser bedarf ein technisches Gutachten und kostet zwischen 150 und 1.000 Euro.

Der Betrag differiert je nach:

• Bundesland 

• Anbieter 

• Aufwand.

Wenn ein Energiebedarfsausweis erstellt wird, werden folgende bauliche Aspekte beurteilt:

• Heizungsanlage 

• Qualität der Fenster

• Dämmung.

Für die meisten Wohnhäuser wird laut dena (Deutsche Energie-Agentur) ein Energiebedarfsausweis erstellt, da drei von vier Gebäuden in Deutschland vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut wurden. Für alle anderen Häuser kann prinzipiell der preiswertere Energieverbrauchsausweis erstellt werden. Dieser orientiert sich am tatsächlichen Verbrauch der vergangenen drei Jahre und kostet zwischen 30 und 100 Euro.

Ob der Energieausweis für Ihr Haus Pflicht ist, hängt von verschiedenen Kriterien ab.

In bestimmten Fällen gelten Ausnahmen:

• Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern

• Verkauf eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses 

• Abrisshäuser

Der Energieausweis ist grundsätzlich für Eigentümer von Wohnhäusern und sogenannten Nichtwohngebäuden, meist Gewerbeimmobilien, verpflichtend.

Für denkmalgeschützte Häuser und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche ist kein Energieausweis nötig.

Ebenso ausgenommen von der Regelung sind Gebäude, die nicht regelmäßig geheizt, gekühlt oder genutzt werden, zum Beispiel Ferienhäuser. Auch für Bauten mit einer speziellen Nutzung ist kein Energieausweis nötig: Hierzu zählen etwa bestimmte geringfügig beheizte Betriebsgebäude, Ställe oder Gewächshäuser. Für Neubauten ist der Energieausweis Pflicht, konkret schreibt der Gesetzgeber in der neuen Energieeinsparverordnung von 2014 den Bedarfsausweis für neu errichtete Immobilien vor.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis unterscheiden sich nicht nur in ihren Kosten, sondern in ihrer kompletten Berechnung:

Verbrauchsausweis: Der günstigere Verbrauchsausweis wird auf Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs auf Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre berechnet.

Bedarfsausweis: Der deutlich teurere Bedarfsausweis wird hingegen auf Basis einer umfassenden Analyse des Gebäudezustands durch einen Fachmann erstellt. Generell gesprochen besteht bei Bestandsbauten die Wahl zwischen einem Energiebedarfsausweis und einem Energieverbrauchsausweis.

Diese Wahlfreiheit wird jedoch durch eine differenzierte Regelung eingeschränkt. So ist der Bedarfsausweis Pflicht, wenn das betreffende Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag für die Immobilie vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Von dieser Regelung ausgenommen sind jedoch Immobilien, die entweder bei Bauabschluss oder aufgrund einer nachträglichen energetischen Sanierung den in der Wärmeschutzverordnung von 1977 festgesetzten Anforderungen entsprechen. Bei Nichtwohngebäuden dagegen ist die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis immer gegeben. 

Nach § 16 II der Energieeinsparverordnung bzw. nach §80 Absatz 4 und 5 müssen Vermieter, Verkäufer einer Immobilie oder Immobilienmakler bei Inseraten Angaben zum Energieverbrauch machen. Diese Zahlen sind Miet- und Kaufinteressenten transparent vorzulegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Gebäude neu gebaut, verkauft, verpachtet oder vermietet werden soll. Hierfür wird ein Energieausweis erstellt, wobei die benötigte Art des Ausweises vom Gebäude abhängt. Wenn noch kein Energieausweis vorliegt, muss dies kenntlich gemacht werden. Zukünftige Mieter können anhand des Energieausweises des Hauses die Kosten für den Energiebedarf der Wohnung abschätzen.

Ein qualifizierter Energieberater kann Empfehlungen über die benötigte Art des Ausweises geben und Sie über die Kosten für den Energieausweis aufklären.

Ein Sachverständiger oder Energieberater ist berechtigt, zwei unterschiedliche Varianten des Energieausweises nach den Vorgaben des Gesetzgebers auszustellen. Hier wird zwischen dem bedarfsorientierten Energieausweis und dem verbrauchsorientierten Energieausweis unterschieden. Es gelten weiterhin beide Bezeichnungen: Energieausweis und Energiepass. Die Kosten unterscheiden sich je nach Aufwand.

Vermieter können Kosten für den Energieausweis als Werbungskosten bei ihren Einkünften in der Steuererklärung absetzen. Auch wenn der Energiepass nicht kostenlos ist, lassen sich somit Kosten sparen. Die Bedarfs- und Verbrauchsausweise sind in der Regel zehn Jahre lang gültig. 

Der verbrauchsorientierte Energieausweis

• gibt Auskunft über den witterungsbereinigten Verbrauch der Immobilie über den Zeitraum der vergangenen drei Jahre.

• kann auf der Grundlage des nachgewiesenen Energieverbrauchs durch Rechnungsbelege (Heizkostenabrechnung) ausgestellt werden.

• wird teilweise kritisch bewertet, da der Verbrauch abhängig von der Anzahl der Bewohner und deren Nutzungsverhalten ist. 

Der bedarfsorientierte Energieausweis

• wird auf der Grundlage einer umfassenden Analyse ausgestellt: Ein Bausachverständiger oder Energieberater untersucht den Zustand der Gebäudehülle und der Haustechnik hinsichtlich des Energieverbrauchs. Dabei werden Energiebedarf und Wärmeverlust erfasst und mögliche Abweichungen aufzeigt. Ein vereinfachtes Verfahren arbeitet mit Daten über die Typologie der Gebäudeform, das Alter und Bauteile, wodurch der Preis des Energieausweises geringer ausfällt.

• ist für Ein- bis Vierfamilienwohnhäuser heute gesetzlich vorgeschrieben. Dies betrifft Gebäude, die vor 1977 gebaut und noch nicht energetisch saniert wurden. Der bedarfsorientierte Energieausweis kann für jedes Haus ausgestellt werden und muss erstellt werden, wenn keine oder nur unzureichende Verbrauchswerte vorliegen.

Ein Bedarfsausweis berücksichtigt den energetischen Zustand von Wänden, Fenstern und Heizung. Durch die relativ aufwendige Erstellung sind die Kosten für den bedarfsorientierten Energieausweis höher. Ein bedarfsorientierter Energieausweis ist seinen Preis jedoch wert, da die objektive Darstellung des energetischen Zustandes einer Immobilie besonders aussagekräftig ist.

Bei der Erstellung eines Verbrauchsausweises dienen die Angaben zum Energieverbrauch der letzten drei Jahre als Grundlage. Diese Ausweisvariante ist zwar kostengünstiger, jedoch ist auch der verbrauchsorientierte Energieausweis nicht kostenlos erhältlich. Ein verbrauchsorientierter Energieausweis ist nur eingeschränkt verwendbar, da er nur auf bestimmte Gebäudearten angewendet werden kann.

Für einen verbrauchsorientierten Energieausweis sind Kosten zwischen 50 und 100 Euro üblich. Voraussetzung dafür ist, dass die benötigten Belege und Rechnungen verfügbar sind. Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohneinheiten sind durchaus Kosten in Höhe von etwa 250 Euro üblich.

Für einen Energiebedarfsausweis sind Kosten zwischen 300 und 500 Euro üblich, da er von einem qualifizierten Energieberater erstellt wird. Bei größeren Wohnobjekten werden für den Bedarfs-Energieausweis Kosten von etwa 300 Euro zuzüglich 30 bis 50 Euro je Wohneinheit erhoben.

Die Immobilienexperten von ImmoScout24 erstellen auch Ihren Energieausweis. Die Kosten richten sich nach der Art des Ausweises und dem Aufwand. Den Verbrauchsausweis erhalten Sie ab 59,99 Euro. Die Kosten für den Bedarfsausweis starten bei 399,99 Euro. Hier prüft ein Energieexperte Ihre Immobilie vor Ort und erstellt den Energieausweis auf Grundlage der erfassten Daten. Den Energieausweis erhalten Sie, soweit alle Daten erfasst werden können, schon innerhalb von 48 Stunden bequem per E-Mail direkt nach Hause.

Durchschnittliche Energieausweis-Kosten in Euro

Für den Energieausweis können die Kosten grundsätzlich zwischen Auftraggeber und Aussteller frei verhandelt werden. Die Energiepass-Kosten richten sich nach dem Aufwand für die Analyse des Gebäudes.

Die genaue Höhe der Kosten für Energieausweise richtet sich nach dem Auftragsumfang durch den Immobilienbesitzer. Hier lohnt es sich, Preise, Qualifikationen und Leistungen zwischen den Ausstellern genau zu vergleichen und zu prüfen. Möglicherweise können Sie so Kosten für den Energieausweis Ihres Hauses sparen.

Von Billiganbietern, bei denen Sie den Energieausweis zu niedrigeren Kosten bekommen, wird immer wieder gewarnt. Viele der angebotenen Energieausweise enthalten nicht alle gesetzlichen Pflichtangaben. Insbesondere von Anbietern, die Energieausweise kostenlos erstellen, wird dringend abgeraten. Zur Erstellung von Ausweisen zählen die Erläuterung des Inhalts und zum Teil sogar eine Aufnahme des Gebäudes vor Ort. Im Ausweis werden zusätzlich Vorschläge zur kostengünstigen Verbesserung der energetischen Eigenschaften aufgelistet. Billiganbieter verzichten meist auf diese Angaben.

Das Ziel der EnEV (Energieeinsparverordnung) bzw. des Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist die Einsparung von Energie in privaten Gebäuden. Wer nach Inkrafttreten dieser EnEV-Regelung vermieten oder verkaufen will, muss dem Interessenten einen Energieausweis vorlegen und bei Vertragsabschluss übergeben. Die neue Variante der Ausweise zeigt neben den Energiekennwerten zusätzlich die Effizienzklassen an. Wer einen Energieausweis ausstellen darf, bestimmt die EnEV 2014 bzw. das GEG. 

Anhand des Energieausweises kann die energetische Beschaffenheit der Gebäude in ganz Deutschland dargestellt und verglichen werden. Ein unmittelbarer Rückschluss auf den künftigen Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten ist jedoch nicht möglich. Hier kommen noch einige Faktoren mehr ins Spiel, die der Ausweis allein nicht abbilden kann.

In den letzten Jahren wurde der Ausweis aber immer wieder stark modifiziert. Er ist äußerst nützlich, denn er enthält kurze Modernisierungsempfehlungen für das jeweilige Gebäude. So erfahren Sie, wie Sie schnell und einfach die Energieeffizienz in Ihren vier Wänden verbessern. Eine umfassende Energieberatung ersetzt der Energieausweis allerdings nicht.

Eigentümern, die bei einer Vermietung keinen Energieausweis vorlegen können, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (GEG § 108 Absatz 14). Bauherrenverbände und Verbraucherzentralen raten Eigentümern meist zum Bedarfsausweis. Die höheren Kosten lohnen sich aus Sicht der Interessenverbände, da dieser eine reelle Vergleichsgrundlage für potenzielle Mieter oder Käufer biete. Weiter wird argumentiert, dass der Bedarfsausweis auch genaue Vorschläge zur energetischen Sanierung des Hauses enthalte und somit für den Hausbesitzer zusätzlich nützlich sei. Dieser bekommt bei Vertragsschluss eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt.  

Ein Energieausweis kann nicht selbst erstellt werden und es gibt verschiedene Anbieter, die Energieausweise ausstellen können. Während der Verbrauchsausweis häufig von den jeweiligen Versorgern oder Messanbietern erstellt wird, muss ein Bedarfsausweis beantragt und nur durch sogenannte „baubezogene Berufe" ausgestellt werden. Das sind beispielsweise Architekten, Ingenieure oder Handwerksmeister wie Heizungsbauer und Schornsteinfeger. Empfohlen werden Experten mit einer Zusatzausbildung als Energieberater. Eigentümerverbände wie Haus und Grund, der Verband Privater Bauherrn oder auch die Deutsche Energie-Agentur (dena) können hier mit Adressen helfen. Der Energieausweis ist nach Erstellung zehn Jahre lang gültig, unabhängig davon, ob er bedarfs- oder verbrauchsorientiert ist.

Um einen Energieausweis für Ihr Haus zu erstellen, gilt es zuerst wichtige Eckdaten über das Gebäude herauszustellen. Es gibt hierfür Muster für den Energieausweis oder vorgefertigte Online-Formulare, mit deren Hilfe Sie den Gebäudetypen Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung feststellen können.

Grundsätzlich gilt: Ein Energieausweis ist zehn Jahre nach Ausstellung gültig. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob es sich um einen Energieverbrauchsausweis oder einen Energiebedarfsausweis handelt.

Für Immobilien beispielsweise, die vor 1966 errichtet wurden, gilt bereits seit dem Jahr 2008 die Energieausweispflicht. Das heißt, dass sich Vermieter 2018 für die jeweilige vermietete Immobilie einen neuen Energieausweis ausstellen lassen mussten – sofern sie diese nach Ablauf der zehnjährigen Gültigkeit verkauft, neu verpachtet oder vermietet haben.

Das bedeutet in der Praxis, dass der Energieausweis seine Gültigkeit verlieren kann, aber dies nicht zwangsläufig der Grund dafür ist, dass ein Immobilieneigentümer sofort einen neuen Energieausweis benötigt.

Mit der Energieeinsparverordnung soll die Energieeffizienz von Gebäuden nach und nach verbessert werden. In § 1 wird der Zweck der EnEV wie folgt definiert:

„Zweck dieser Verordnung ist die Einsparung von Energie in Gebäuden. In diesem Rahmen und unter Beachten des gesetzlichen Grundsatzes der wirtschaftlichen Vertretbarkeit soll die Verordnung dazu beitragen, dass die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere ein nahezu klimaneutraler Gebäudestand bis zum Jahr 2050, erreicht werden. […]“

Im Energieausweis werden nicht nur Werte wie Primär- oder Endenergiekennwert angegeben, sondern auch energetische Modernisierungsempfehlungen festgehalten. Der Energieeffizienzstandard soll gemäß dem Zweck der Energieeinsparverordnung sukzessiv steigen.

Damit dies in der Praxis überhaupt umsetzbar ist, muss nicht nur die EnEV regelmäßig aktualisiert werden, sondern auch ein Verfahren existieren, welches Immobilieneigentümer dazu bringt, ihre Gebäude gemäß den Neuerungen der EnEV energetisch zu modernisieren. 

Mit der Begrenzung der Gültigkeit des Energieausweises auf maximal zehn Jahre wird also institutionell sichergestellt, dass von der Energieausweispflicht betroffene Bauwerke allmählich energieeffizienter werden und somit das übergeordnete Ziel („klimaneutraler Gebäudestand bis zum Jahr 2050“) realisiert werden kann.

Da es gesetzlich verpflichtend ist, einen Energiepass erstellen zu lassen, besteht leider kein Anspruch auf Förderung. Wer jedoch im Rahmen einer Energieberatung sein Haus ohnehin auf Isolierungsstatus und Heizenergiebedarf untersuchen lässt, kann beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) die Förderung für eine Energiesparberatung beantragen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es hierfür einen Zuschuss von mindestens 300 Euro. Diese kommt vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle und besteht in der Übernahme von maximal 60 Prozent der Kosten für eine Energiesparberatung. Die Beratung ist vergleichbar mit der Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises: Hier kann im Rahmen des Beratungshonorars der Bedarfsausweis in der Regel günstiger gleich miterworben werden. Oft lohnt es sich, diese Beratung vor Ausstellung eines Energieausweises in Anspruch zu nehmen. So können Sie den Empfehlungen der Experten folgen und den energetischen Zustand Ihrer Immobilie verbessern, bevor Sie diesen in einem Bedarfsausweis als Ist-Zustand belegen lassen. Dies funktioniert mit dem Verbrauchsausweis nicht, da er sich als Berechnungsgrundlage auf die Energiekosten der letzten drei Jahre stützt.

Wenn Sie im Rahmen der Energiesparberatung oder im Bedarfsausweis professionelle Hinweise auf energetische Sparmaßnahmen erhalten haben, steht oft ein Sanierungsvorhaben an. Dieses hilft Ihnen dabei, zukünftig weniger Energie zu verbrauchen, was die Immobilie unter anderem für zukünftige Mieter deutlich interessanter macht.

Für verschiedene Sanierungsmaßnahmen gibt es Förderprogramme, die Sie bei einem großen Teil der Kosten unterstützen. Insbesondere ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu nennen, die Sanierungskredite zu sehr guten Konditionen vergibt. Außerdem sollten Sie sich über kommunale Förderprogramme informieren. Für Altbauten und denkmalgeschützte Immobilien gibt es eigene Fonds. Wichtig ist, dass Sie den Förderantrag stellen, bevor Sie mit den Sanierungsmaßnahmen beginnen.

Der Energieausweis gilt in der Regel immer für ein ganzes Gebäude. Er hat eine Gültigkeit von zehn Jahren. Jedoch kann es hier im Falle einer Sanierung Ausnahmen geben. Am besten ist es, wenn Sie abhängig von der Art der geplanten oder bereits durchgeführten Sanierung in der Energieeinsparverordnung nachlesen, ob ein neuer Energieausweis nötig ist. Bedenken Sie, dass Sie nachweisen müssen, ob Ihr Gebäude alle Anforderungen erfüllt. Wenn dies nach der Sanierung der Fall ist, lohnt sich ein neuer Energieausweis.

Als Faustregel gilt die sogenannte 140-Prozent-Regelung: Wenn der Architekt oder der Planer nachweisen kann, dass Ihr Gebäude nach der Sanierung die zulässigen Höchstwerte für Neubauten um höchstens 40 Prozent überschreitet, ist ein Energieausweis nötig. Dieser belegt, dass die Sanierung erfolgreich war und Ihr Gebäude nun den EnEV-Anforderungen von 2009 entspricht.

Wenn es sich hingegen um kleinere Sanierungsmaßnahmen handelt, wie etwa den Austausch eines defekten Heizungskessels, brauchen Sie nicht unbedingt einen (neuen) Energieausweis. Laut §16 der EnEV ist der Energieausweis unter diesen Bedingungen nötig:

• Bau eines neuen Gebäudes

• Nach Maßnahmen an der Gebäudehülle (zum Beispiel Dämmung von Dach oder Fassade, neue Fenster) 

• Verdopplung der Grundfläche eines Gebäudes um mehr als die Hälfte

• Verkauf oder neue Vermietung eines bestehenden Gebäudes

Grundsätzlich gilt: Sollten Sie noch keinen Energieausweis besitzen oder aber durch die Sanierung wesentliche Änderungen im Energiebedarf der Immobilie erwarten, ist ein neuer Energieausweis nötig. Am besten entscheiden Sie sich für einen Bedarfsausweis, denn dieser ist ebenso wie der Verbrauchsausweis zehn Jahre lang gültig. Darüber hinaus ist der Bedarfsausweis weithin anerkannt und gibt wichtige energetische Informationen im Detail an. Nach einer Sanierung, die eine vom Ingenieur ausgeführte Berechnung des Energiebedarfs der Immobilie mit sich bringt, ist ein Bedarfsausweis sogar Pflicht.