Was sind Energieausweis Wer­te?

Seit der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) sind auf Energieausweisen Energieeffizienzklassen von (A+ bis H) zu finden, die auf einem Blick zeigen sollen, ob ein bestimmtes Gebäude auf einem energetisch guten oder schlechten Stand ist. Welche Werte sonst noch auf dem Energieausweis zu finden sind und was sie im Einzelnen bedeuten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

• Es gibt zwei verschiedene Energieausweise: den Energiebedarfsausweis und den Energieverbrauchsausweis.

• Beide Energieausweise geben zwar an, wie hoch die benötigte Energiemenge in einem Gebäude pro Jahr ist, jedoch basieren die Ergebnisse auf unterschiedlichen Berechnungen.

• Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf eines Gebäudes pro Jahr angegeben. Diese Berechnung beruht auf einer Hochrechnung verschiedener Faktoren und ist theoretisch. 

• Bei einem Verbrauchsausweis wird der durchschnittliche Energieverbrauch eines Gebäudes pro Jahr angegeben. Grundlage für die Wertermittlung ist der tatsächliche Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre.

• Ein Energieausweis ist Pflicht – spätestens beim Besichtigungstermin. Gehen Sie auf Nummer sicher und bestellen Sie jetzt Ihren Energieausweis in nur wenigen Schritten.

Der Energieausweis gibt Miet- und Kaufinteressent:innen Aufschluss darüber, wie der Energiebedarf und der Energieverbrauch eines Gebäudes gestaltet ist. Sowohl Wohngebäude als auch Nichtwohngebäude haben einen solchen Ausweis.

Bei schlechten Werten im Energieausweis müssen Interessent:innen mit erhöhten Energiekosten rechnen. Die zu erwartenden Heizkosten fallen wesentlich höher aus als bei gut sanierten Gebäuden. Alternativ könnten sich die Personen für Sanierungsmaßnahmen entscheiden, um den Verbrauch und die Energiekosten zu reduzieren. Soll ein Verkauf mit schlechten Werten durchgeführt werden, wäre dies ein Argument, um den Kaufpreis zu senken.

Wer eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchte, benötigt einen gültigen Energieausweis mit den aktuellen Werten. Wissenswert sind folgende Punkte:

• Es gibt eine Energieausweis-Pflicht für Verkäufer:innen von Immobilien und Neu-Vermieter:innen – und seit dem 1. Mai 2021 laut Gebäudeenergiegesezs (GEG) auch für Immobilienmakler:innen.
• In der Wohnungsanzeige müssen bereits entsprechende Daten angegeben werden.
• Käufer:innen und Mieter:innen müssen im Vorfeld über die Werte informiert werden.

Dann ist kein Energieausweis nötig:

Wer über Wohneigentum verfügt und dieses selber nutzt, benötigt keinen Energieausweis. Ebenfalls ist kein Energieausweis nötig, wenn bereits bestehende Mietverhältnisse vorliegen.

In einem Energieausweis für Wohnimmobilien sind alle wichtigen Angaben zum Haus enthalten. Bei allen Ausweisen sind die allgemeinen Informationen zum Gebäude auf der ersten Seite. Hier steht auch, welches Verfahren – Bedarf oder Verbrauch – die Grundlage der Angaben ist. Auf der zweiten oder dritten Seite ist die Skala von Grün zu Rot, die den Verbrauch oder Bedarf von Energie anzeigt. Ein Wert von über 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter gilt als kritisch. Seit November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), das auch die CO2-Emissionen in den Energieausweis inkludiert. 

Seit Mai 2014 gibt es eindeutige Energieeffizienzklassen gemäß EnEV, um die Energieeffizienz schnell erkennen zu können:

• Energieeffizienzklasse A+: bis 30 kWH/(M2A) Endenergie (gilt meist für Passivhaus und KfW-40+-Haus)
• Energieeffizienzklasse A: 31 - 4950 kWH/(M2A) Endenergie (Gebäude mit EnEv 2016 Standard und KfW-70-Haus)
• Energieeffizienzklasse B: 50 - 74 kWH/(M2A) Endenergie (Gebäude nach EnEv 2014)
• Energieeffizienzklasse C: 75 - 99 kWH/(M2A) Endenergie (Gebäude mit Standards nach Wärmeschutzverordnung 1995)
• Energieeffizienzklasse D: 100 - 129 kWH/(M2A) Endenergie (Gebäude, die der Energieeinsparverordnung entsprechen)
• Energieeffizienzklasse E: 130 - 159 kWH/(M2A) Endenergie (Gebäude mit Standards der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982)
• Energieeffizienzklasse F: 160 - 199 kWH/(M2A) Endenergie (meist Altbauten)
• Energieeffizienzklasse G: 200 - 249 kWH/(M2A) Endenergie (Altbauten)
• Energieeffizienzklasse H: über 250 kWH/(M2A) Endenergie (unsanierte Altbauten)

Die energetisch effizientesten Immobilien weisen eine Energieeffizienzklasse A+ auf. Bei diesem sehr guten Wert gibt es nur einen geringen Bedarf an Energie. Je weiter unten im Alphabet das Haus angesiedelt ist, desto höher ist der Energiebedarf – und damit auch die Kosten.

Um die Angaben im Energieausweis zu berechnen, benötigen Sie die Hilfe eines Experten. Dieser muss eine Zertifizierung der deutschen Energieeinsparverordnung (EnEV) vorweisen können, um Ihnen den korrekten Energieausweis auszustellen.

Verbrauchsausweis:

Für den Verbrauchsausweis benötigt der Experte die Heizkostenabrechnungen Ihrer Immobilie aus den letzten drei Jahren. Diese dienen dazu, den Durchschnitt für den Energieverbrauch von Heizung und Warmwasseraufbereitung zu bilden. Darüber hinaus müssen diese Zahlen durch Angaben zum Klima rund um die Immobilie bereinigt werden. Beim Online Energieausweis von ImmobilienScout24 können Sie die nötigen Zahlen selbst eingeben. Ein Experte prüft diese auf ihre Plausibilität und bereinigt sie, wo nötig. Innerhalb von 48 Stunden haben Sie den fertigen Verbrauchsausweis in Ihrem E-Mail-Postfach.

Bedarfsausweis:

Für einige Immobilien ist es hingegen nötig, einen detaillierten Bedarfsausweis zu erstellen. Dies ist aufwändiger, da ein Hausbesuch nötig ist. Der Energieberater muss die Bausubstanz analysieren und außerdem den Zustand der Anlagen, insbesondere des Heizungs- und Lüftungssystems, untersuchen. Als Vermieter sollten Sie den Zugang gewähren, um die Begehung so unkompliziert wie möglich zu gestalten. Auf Basis seiner Erkenntnisse und mithilfe von Messungen berechnet der Energieberater, welchen Energiebedarf Ihre Immobilie haben müsste. So ergibt sich ein zuverlässiges Bild der im Durchschnitt zu erwartenden Energiekosten.

Nein, Sie können weder den Energieverbrauchsausweis noch den Energiebedarfsausweis selbst berechnen. Beim Verbrauchsausweis ist es einfacher, anhand der vorliegenden Abrechnungen aus den letzten Jahren einen Durchschnitt zu bilden. Der Bedarfsausweis beruht auf einem deutlich komplizierteren Verfahren. Darüber hinaus enthält er hilfreiche Hinweise zu möglichen Sanierungsmaßnahmen, die der Experte anhand von Messungen vornimmt.

Jedoch ist es möglich, anhand des vorliegenden Energieausweises eine gute Vorstellung der zu erwartenden Energiekosten zu erhalten – vorausgesetzt, es handelt sich um einen Verbrauchsausweis. Daher fragen viele potenzielle Mieter nach einer Kopie des Energieausweises, die Sie herausgeben sollten. Außerdem können Sie die Energiekosten selbst berechnen, indem Sie diesen Schritten folgen:

• Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multiplizieren, um auch Treppenhaus und Kellerräume zu berücksichtigen
• Den erhaltenen Wert mit dem Energieverbrauchskennwert aus dem Energieausweis multiplizieren
• Heraus kommt der zu erwartende Verbrauch für die Beheizung der Immobilie in Kilowattstunden
• Mit einem Energieausweis Rechner die Energiekosten berechnen, die von Heizungsart und Energieversorger abhängen

Beachten Sie, dass es sich dabei um eine Überschlagsrechnung handelt, die nicht unbedingt der Wahrheit entspricht. Der Verbrauchsausweis basiert auf den Nutzungsmustern der Bewohner der letzten drei Jahre. Außerdem bezieht er sich auf eine ganze Immobilie. Faktoren wie die Lage, die Ausrichtung, klimatische Besonderheiten oder Leerstand sind dementsprechend nicht widergespiegelt.

Mit dem Bedarfsausweis ist es nicht möglich, eine derartig vereinfachte Energieausweis-Berechnung vorzunehmen. Jedoch können Sie davon ausgehen, dass der Energiekennwert beim Verbrauchsausweis etwa 25 Prozent niedriger ist als beim Bedarfsausweis. Sie können also einen Blick auf die Rechnungen der letzten drei Jahre werfen und den erhaltenen Wert um 25 Prozent erhöhen, um eine Vorstellung des Bedarfs zu erhalten. Laut Verbraucherzentrale ist es sinnvoll, beim Vergleich von Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis die Gebäude mit Verbrauchsausweis eher schlechter einzuordnen, während die Gebäude mit Bedarfsausweis meist eher niedrigere Kosten aufweisen, als laut Ausweis zu erwarten sind.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die vorgelegt werden können. Auf der einen Seite gibt es den Energiebedarfsausweis, der die Kennwerte hinsichtlich des Bedarfs an Energie über Bauunterlagen, das Baujahr und den technischen Heizungsdaten festhält. Folgende Fakten werden berücksichtigt:

• Gebäudetyp
• Gesamtwohnfläche
• Anzahl Wohnungen
• Klimadaten
• Raumtemperatur

Diese Variante hat den Vorteil, dass die Kennwerte unabhängig von dem Wohnverhalten und Heizverhalten der entsprechenden Bewohner:innen ermittelt werden. Stattdessen wird der theoretische Bedarf des Hauses, abgeleitet vom Gebäudezustand, als Grundlage genommen. Zu beachten ist aber, dass die Aussagekraft der Daten davon abhängt, wie genau die Messung bei der Ausstellung vorgenommen wurde. Seit dem 1. Mai 2021 müssen Aussteller:innen die Gebäude entweder vor Ort oder anhand aussagekräftiger Fotos bewerten. Bedenken Sie, dass besonders günstige Aussteller:innen möglicherweise nur oberflächlich vorgehen und weniger aussagekräftige Energieausweise Werte bringen könnten. 

Auch bei einem Energieverbrauchsausweis, müssen die unterschiedlichen Gebäudedaten angegeben werden. Außerdem sind die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre relevant. Anzugeben sind:

• Anfangs- und Enddatum der Abrechnungszeiträume
• Tatsächlicher Energieverbrauch
• Leerstände während der Abrechnungszeit 
• Gegebenenfalls wird der Energieverbrauch für Warmwasser von einem Durchlauferhitzer mit einberechnet

Der Energieverbrauch des kompletten Gebäudes wird durch Verbrauchsmessungen und der Abrechnung der Heizkosten ermittelt – nicht die theoretischen Angaben, sondern tatsächlichen Messwerte des realen Verbrauchs der Bewohner:innen sind die Grundlage.

Ein Energieverbrauchsausweis ist wesentlich einfacher und akkurater. Gemessene Verbrauchszahlen werden mithilfe von sogenannten „Klimafaktoren“ auf einen deutschen Mittelwert hochgerechnet. Die Bewertung eines Gebäudes würde also im Falle eines harten Winters nicht schlechter als in einem milden Winter ausfallen.

Bei dieser Berechnung sind die Heiz- und Lüftungsverhältnisse der Bewohner:innen ausschlaggebend. Somit fallen häufige Abwesenheit, beispielsweise durch Urlaube oder Geschäftsreisen, ins Gewicht, weil dann weniger Energie verbraucht wird. Falls es zu regelmäßigen Leerständen kommt, könnte das Ergebnis weniger aussagekräftig sein.

Energieausweise sollen den Vergleich des Energiebedarfs und -verbrauchs von Immobilien ermöglichen, sodass Vermieter:innen, Käufer:innen und Mieter:innen gleichermaßen den zu erwartenden Energieverbrauch abschätzen können. Allerdings gibt solch dieser deutschlandweit einheitliche Ausweis keinen unverrückbaren Rückschluss darauf, wie zukünftige Energiekosten und Energieverbrauch aussehen. Diese hängen von vielen verschiedenen Faktoren wie dem eigenen Heizverhalten und unterschiedlichen Eigenschaften des Hauses ab. Zumindest bieten Energieausweise hinsichtlich des Verbrauchs und des energetischen Zustands der Immobilie diverse Anhaltspunkte.