Energieausweis: Pflicht für al­le Ge­bäu­de?

1. Wie energieeffizient ist eine Wohnung? 
2. Wie viel Energie benötigt man für die Heizung eines Hauses? 

In Zeiten steigender Energiekosten stellen sich Mieter und Käufer immer häufiger diese Fragen. Immobilieneigentümer sind laut Energiesparverordnung EnEV 2009 gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen, der diese Informationen zusammenfasst und Interessenten eine Vergleichsmöglichkeit und Entscheidungshilfe bietet. Zusätzlich enthält das Dokument Empfehlungen für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, durch die Eigentümer den Energiebedarf ihrer Immobilie senken und damit Kosten sparen können.

Der zuständigen Landesbaubehörde muss der Ausweis jederzeit auf Verlangen vorgelegt werden. Allgemein wird unterschieden zwischen einem Energieverbrauchsausweis und einem Energiebedarfsausweis – kurz: dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis.

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Seit der Neuregelung im Jahr 2014 sind Immobilieneigentümer zudem dazu verpflichtet, bereits in der Immobilienanzeige Angaben zur Energieeffizienz des Objekts zu machen, sofern bereits ein gültiger Energiepass vorliegt. In diesem Fall muss der gültige Energieausweis jedoch spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen. Mithilfe eines unabhängigen Stichprobenkontrollsystems werden Energieausweise zudem flächendeckend überprüft. Die Pflichtangaben, die der Eigentümer in Immobilienanzeigen nennen muss, umfassen bei Wohngebäuden folgende Punkte:

• Handelt es sich um einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis?
• Bedarf: Welchen Endenergiebedarfs- beziehungsweise Endenergieverbrauchswert hat das Gebäude?
• Energieträger: Welcher Heizungs-Energieträger ist der primäre?
• Errichtungszeit: Wann wurde das Gebäude gebaut?
• Energieeffizientsklasse: Welche Energieeffizienzklasse hat das Gebäude?

Alle diese Angaben sind im Energieausweis für Wohngebäude zu finden und auf Grundlage der dortigen Daten beizufügen.

Der Energieausweis ist grundsätzlich für Eigentümer von Wohnhäusern und sogenannten Nichtwohngebäuden, meist Gewerbeimmobilien, verpflichtend.

Für denkmalgeschützte Häuser und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche ist kein Energieausweis nötig.

Ebenso ausgenommen von der Regelung sind Gebäude, die nicht regelmäßig geheizt, gekühlt oder genutzt werden, zum Beispiel Ferienhäuser. Auch für Bauten mit einer speziellen Nutzung ist kein Energieausweis nötig: Hierzu zählen etwa bestimmte geringfügig beheizte Betriebsgebäude, Ställe oder Gewächshäuser. Für Neubauten ist der Energieausweis Pflicht, konkret schreibt der Gesetzgeber in der neuen Energieeinsparverordnung von 2014 den Bedarfsausweis für neu errichtete Immobilien vor.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis unterscheiden sich nicht nur in ihren Kosten, sondern in ihrer kompletten Berechnung:

• Verbrauchsausweis: Der günstigere Verbrauchsausweis wird auf Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs auf Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre berechnet.
• Bedarfsausweis: Der deutlich teurere Bedarfsausweis wird hingegen auf Basis einer umfassenden Analyse des Gebäudezustands durch einen Fachmann erstellt. Generell gesprochen besteht bei Bestandsbauten die Wahl zwischen einem Energiebedarfsausweis und einem Energieverbrauchsausweis.

Diese Wahlfreiheit wird jedoch durch eine differenzierte Regelung eingeschränkt. So ist der Bedarfsausweis Pflicht, wenn das betreffende Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag für die Immobilie vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Von dieser Regelung ausgenommen sind jedoch Immobilien, die entweder bei Bauabschluss oder aufgrund einer nachträglichen energetischen Sanierung den in der Wärmeschutzverordnung von 1977 festgesetzten Anforderungen entsprechen. Bei Nichtwohngebäuden dagegen ist die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis immer gegeben.

Die folgende Übersicht zeigt, seit wann die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises gegenüber potenziellen Mietern oder Käufern besteht:

Je nachdem, ob beim Wohnungsverkauf der Energieausweis in Form des Verbrauchsausweises oder des Bedarfsausweises gefordert wird, kommen unterschiedliche Kosten auf Verkäufer zu:

• Energieausweis: Einen einfachen Energieausweis können Verkäufer schon für 60 bis 100 Euro erstellen lassen
• Bedarfsausweis: Für den Bedarfsausweis werden etwa 300 bis 600 Euro fällig.