Wohnriester: Staat­lich ge­för­dert ins Ei­gen­heim

Der Staat fördert beim Wohnriester den Kauf von selbst genutztem Wohneigentum, um die Altersvorsorge zu erleichtern. Es handelt sich um ein attraktives, aber auch sehr komplexes Programm. In diesem Beitrag erfährst du, wie Wohnriester und Wohnriester-Bausparverträge funktionieren, wer das Darlehen erhalten kann, was du bei der Versteuerung von Wohnriester beachten musst und was in Fällen wie Scheidung, Umzug oder Tod mit der Förderung geschieht. 

• Das Wohnriestern funktioniert ähnlich wie die Riester-Förderung für die Rente, indem du nach Erfüllung bestimmter Bedingungen attraktive staatliche Wohnriester Zulagen erhältst.

• Besonders lohnt sich Wohnriester für geringverdienende Paare mit Kindern sowie für gutverdienende Singles und Paare, die Wohnriester Steuervorteile erhalten.

• Auch eine Anschlussfinanzierung ist mit Wohnriester möglich, was jedoch auch einige Nachteile wie Nutzungseinschränkung und Einschränkungen hinsichtlich eines Verkaufs mit sich bringt.

• Lasse dich bei der Wohnriester-Förderung von einem:r Experten:in beraten und frage auch, welche zusätzlichen Programme zur Immobilienfinanzierung infrage kommen – einen ersten Eindruck erhältst du in unserem Baufinanzierungsrechner!

Mit dem Eigenheimrentengesetz – kurz Wohn-Riester – wurde 2008 die Finanzierung des Eigenheims in die Riester-Förderung integriert. Wer eine selbst genutzte Immobilie kauft, erhält eine staatliche Förderung. Die Wohnriester-Zulagen fließen nicht in eine Rentenversicherung, sondern in die Tilgung der Immobilienfinanzierung. Dahinter steht die Idee, dass die eigene Immobilie eine Altersvorsorge ist, da sie mietfreies Wohnen sichert.

Ähnlich wie bei der herkömmlichen Riester-Rente erhältst du staatliche Zulagen von 175 Euro pro Jahr, wenn du jeweils vier Prozent deines sozialversicherungspflichtigen Einkommens des Vorjahres in einem zertifizierten Wohnriester-Bausparvertrag anlegst.

Zudem gibt es Wohnriester-Zulagen für Kinder, die im Jahr 2008 oder später geboren wurden, von 300 Euro pro Jahr pro Kind. Für ältere Kinder gibt es jeweils eine Zulage von 185 Euro jährlich. Eine Familie mit zwei Kindern kann also von einer maximalen Riester-Förderung von 950 Euro im Jahr profitieren.

Gefördert wird mit Wohnriester der Erwerb eines selbstgenutzten Eigenheims. Das heißt, dass du davon die folgenden Dinge bezahlen kannst: 

• Erwerb einer Eigentums- oder Genossenschaftswohnung

• Hausbau oder -kauf

• Barrierefreier, altersgerechter Umbau des Eigenheims

• Entschuldung von Bauspar- oder Wohndarlehen 

Wenn du Wohnriester für Immobilien einsetzt, die du nicht selbst nutzt, wird das Wohnförderkonto sofort besteuert. Jedoch gibt es die folgenden Ausnahmen, die es dir erlauben, auch ohne Selbstnutzung vom Wohnriester-Geld zu profitieren:

• Wer sein Haus verkauft, hat vier Jahre Zeit, um ein neues Eigenheim zu erwerben, in das er selbst wieder einzieht.

• Ein Betrag in Höhe des Wohnförderkontos kann innerhalb eines Jahres nach Verkauf der Immobilie für ein anderes Riesterprodukt eingesetzt werden.

• Vorübergehende Unterbrechung der Selbstnutzung aufgrund eines beruflichen Umzugs. 

• Bei Tod oder Scheidung passiert nichts, wenn der:die Ehepartner:in Eigentümer wird und die Immobilie weiter selbst bewohnt.

Wohnriester – aber auch das Geld aus bestehenden Riester-Verträgen – kannst du für den Bau oder die Tilgung einer selbst genutzten Immobilie verwenden. Neben Versicherungen und Banken bieten auch Wohnungsgenossenschaften und Bausparkassen zertifizierte Bausparverträge und Baufinanzierungsdarlehen an. Unter anderem muss der Kreditvertrag des Wohnriester-Darlehens eine Rückzahlung bis zum 68. Lebensjahr vorsehen.

Wohnriester kann für den Bau, Kauf oder die Entschuldung einer selbst genutzten Immobilie genutzt werden. Grundsätzlich werden nur vom Staat zertifizierte Bausparverträge und Baufinanzierungsdarlehen gefördert. Damit sich dein Kreditvertrag zertifiziert, muss er eine laufende Tilgung von mindestens einem Prozent mit sich bringen.

Wer einen Wohnriester-Bausparvertrag abgeschlossen hat, muss einige Bedingungen erfüllen und kann dann entsprechend profitieren:

• Es müssen mindestens 60 Euro pro Jahr als Eigenleistung eingezahlt werden.

• Es sollten mindestens vier Prozent des Bruttomonatseinkommens eingezahlt werden, da sonst die staatlichen Wohnriester-Zulagen anteilig gekürzt werden. 

• Bis zu 2.100 Euro der Sparbeiträge und Zulagen können jährlich als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden.

Wer mindestens 4 Prozent seines Bruttoeinkommens in den Sparvertrag einzahlt, erhält die Maximalzulage. Je nach Familiensituation kannst du so mehrere hundert Euro an staatlichen Zuschüssen pro Monat erhalten:

In der folgenden Riester-Bausparvertrag Beispielrechnung siehst du, wie sich das Wohnriester-Geld auf die Sparleistung einer Familie auswirken kann. Wir nehmen an, dass die Familie zwei Kinder hat. Daraus ergeben sich die folgenden Zahlen für das Wohnriester Beispiel:

• 825 Euro pro Jahr privat gespart 

• Sockelbetrag in Höhe von 60 Euro des nicht berufstätigen Ehepartners

• 175 Euro Grundzulage für Berufstätigen 

• 175 Euro Grundzulage für den zweiten Ehepartner

• 300 Euro pro Kind = 600 Euro 

Daraus ergibt sich bei einer Eigenleistung von 885 Euro der beiden Erwachsenen eine staatliche Wohnriester-Förderung von insgesamt 950 Euro für die ganze Familie. Voraussetzung ist, dass der:die zweite Ehepartner:in ebenfalls einen Riester-Förderung-Bausparvertrag abschließt.

Wie du siehst, kann Wohnriester die Eigenleistung beim Bausparen also um fast 1.000 Euro pro Jahr anheben. Die Überlegung für das Riester-Bausparen ist daher eine gute Idee. 

Grundsätzlich ist jeder:e Angestellte, der:die in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlt, berechtigt, die Wohn-Riester-Förderung in Anspruch zu nehmen. Dazu zählen unter anderem auch:

• Auszubildende (diese können sogar einen einmaligen Bonus von 200 Euro erhalten)

• Selbstständige, die zur Einzahlung in die gesetzte Rentenversicherung verpflichtet sind (zum Beispiel Freiberufler, die über die KSK versichert sind, Hebammen oder Handwerker:innen)

• Beamte:innen und Richter:innen 

• Empfänger:in einer Erwerbsminderungs- oder Erwerbsunfähigkeitsrente

• Arbeitslose, die ALG I oder II erhalten

• Erziehende Elternteile in den ersten drei Jahren nach der Geburt

• Teilnehmer:innen am Bundesfreiwilligendienst 

All diese Personengruppen können die staatliche Förderung im Rahmen eines Wohn-Riester-Vertrags für die Anschlussfinanzierung nutzen, wenn die notwendigen Bedingungen erfüllt werden.

Um die Anschlussfinanzierung über Wohn-Riester durchzuführen, musst du den entsprechenden Sparvertrag bereits zu Beginn der Baufinanzierung abschließen. Denn erst nach einer vertraglich festgelegten Ansparphase erhältst du einen Darlehensanspruch zu einem vorab vereinbarten festen Zinssatz.

Beispiel:
Bei einer Laufzeit von beispielsweise 10 Jahren kann so ein Anspruch von 70.000 Euro angesammelt werden: 21.000 Euro angespartes Guthaben plus Zulagen, was 30 Prozent der Gesamtsumme ausmacht, sowie 49.000 Euro als optionales Wohn-Riester-Bauspardarlehen.

Diese Summe kann genutzt werden, um eine Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung durchzuführen. Sollte die Summe nicht ausreichen, kann das Riester-Darlehen zum Wohnen auch mit einem weiteren Annuitätendarlehen oder einem KfW-Darlehen kombiniert werden, um die Restschuld abzuzahlen.

Der größte Vorteil liegt wie bereits erwähnt in der Höhe der staatlichen Zulagen. Gerade Geringverdiener:innen und Familien mit vielen Kindern können dadurch mit einem geringen Eigenanteil ein beachtliches Sparguthaben anhäufen, was ihnen sonst eventuell so nicht möglich wäre.

Alleinstehende und kinderlose Besserverdiener:innen bekommen zwar verhältnismäßig geringere Zuschüsse, können aber durch das steuerliche Absetzen der monatlichen Einzahlung als Sonderausgaben zusätzlich sparen. Bis zu 2.100 Euro werden bei der Steuererklärung hier anerkannt. Bei einem Steuersatz von beispielsweise 40 Prozent ergibt sich hier inklusive Zulagen eine Ersparnis von 840 Euro.

Neben den Vorteilen in der Ansparphase ist auch die Rückzahlphase des Darlehens attraktiv. Die Höhe der Tilgung kannst du hierbei selbst festlegen, mindestens 1 Prozent ist Pflicht. Da die staatlichen Zuschüsse auch während der Rückzahlphase weiterlaufen, kannst du pro Monat mehr tilgen, ohne dass deine finanzielle Belastung steigt. So ergibt sich eine geringere Laufzeit und damit insgesamt geringe Zinsen.

Die tendenzielle geringere Laufzeit lassen sich die Banken gerne mit einem höheren Zinssatz bezahlen. Vergleiche deshalb einen normalen Anschlusskredit genau mit dem Wohn-Riester-Angebot – Zinsunterschiede von 1 Prozent sind keine Seltenheit. In diesem Fall würde sich Wohn-Riester zur Anschlussfinanzierung nur dann lohnen, wenn die staatliche Förderung höher ist als die zusätzliche Belastung durch den höheren Zinssatz.

Zudem ergeben sich durch die Beanspruchung des staatlich geförderten Wohn-Riester Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung der Immobilie. Du musst diese auf jeden Fall selbst nutzen und beziehen. Wer zum Beispiel ein Haus als Investitionsobjekt nutzen möchte und selbst weiterhin in einem anderen Objekt zur Miete wohnt, hat keinen Anspruch auf die staatlichen Zulagen.

Bei einem Verkauf des selbstbewohnten Eigenheims hast du vier Jahre Zeit, um dir eine neue Immobilie zu kaufen und den Wohn-Riester-Vertrag entsprechend mitzunehmen. Wer seine Immobilie jedoch verkauft, ohne sich eine neue zuzulegen, muss damit rechnen, dass die sofortige Besteuerung anfällt.

Ja, du kannst die Wohnriester-Förderung versteuern. Wenn du mindestens vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens, maximal jedoch 2.100 Euro pro Person, jährlich zur Tilgung des Wohnriester-Darlehens aufwendest, erhältst du die volle Förderung.

Deine Tilgungsleistung inklusive Wohnriester Zulagen von bis zu 2.100 Euro pro Jahr und pro Person kannst du als Sonderausgaben steuerlich geltend machen. Dies ist vor allem für Arbeitnehmer:innen mit einem hohen Einkommen attraktiv, da sie sich so einen Steuervorteil verschaffen.

Du musst Wohnriester also in der Steuererklärung, und zwar in der Anlage AV bei ELSTER, angeben. Dazu kann dir ein:e Steuerberater:in hilfreiche Hinweise geben. Mehr zur Versteuerung des Immobilienkaufs erfährst du hier.

Einer der Gründe dafür, dass Wohnriester als kompliziert gilt, ist die nachgelagerte Besteuerung. Im Gegensatz zu herkömmlichen Riester-Verträgen wird bei Wohnriester kein Vorsorgekapital aufgebaut, aus dem später eine zu versteuernde Rente gezahlt wird.

Statt in eine Rentenversicherung fließen die staatlichen Zulagen bei Wohnriester in die Tilgung des Immobiliendarlehens. Da eine zu versteuernde Rente nicht ausgezahlt wird, alle Riester-Produkte aber steuerlich gleichbehandelt werden müssen, richtet man bei Wohnriester ein fiktives Wohnförderkonto für die nachgelagerte Besteuerung ein. Darauf werden die Zulagen und die geförderten Tilgungsleistungen vermerkt und um jährlich zwei Prozent dynamisiert.

Zahlt man beispielsweise einschließlich der Wohnriester-Zulage jährlich 2.100 Euro für Tilgung, wird dieser Betrag auf dem Wohnförderkonto vermerkt. Das Wohnförderkonto enthält also kein reales Guthaben, sondern dient lediglich dazu, die spätere Wohnriester Besteuerung zu ermitteln.

Zum Rentenbeginn ist der Stand des Wohnförderkontos in gleichen Raten bis zum 85. Lebensjahr mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern. Wer möchte, kann sich alternativ auch für die einmalige Wohnriester Besteuerung von dann nur 70 Prozent der auf dem Wohnförderkonto gebuchten Gesamtsumme entscheiden. 

Scheidung, Umzug, finanzielle Veränderung: Das Leben bringt Überraschungen mit sich, mit denen nicht immer gerechnet wird. In einer solchen Situation ist es wichtig zu wissen, was bezüglich der Förderung durch Wohnriester zu tun ist. Wir stellen dir hier vier verschiedene Fälle vor, die zeigen, welche Wohnriester-Möglichkeiten du hast.

Arbeitslosigkeit oder unvorhergesehene Auslagen: Jeder kann in eine finanziell schwierige Lage kommen. Dies kann zur Folge haben, dass das Eigentum verkauft werden muss. Somit geht die Förderung verloren, da ausschließlich selbstgenutztes Wohneigentum gefördert wird. Wenn ein Verkauf der Immobilie nicht vermeidbar ist und Betroffene ihre Immobilie ohne Verlust der Wohnriester-Förderung verkaufen wollen, müssen sie entweder in den nächsten vier Jahren eine neue selbstgenutzte Immobilie erwerben oder das Geld innerhalb eines Jahres in einen neuen Riester-Vertrag investieren.

Ein Familienmitglied zu verlieren, bringt neben dem emotionalen häufig auch ein finanzielles Problem mit sich. Bezüglich der Förderung sind die Auswirkungen vom Zeitpunkt des Ablebens abhängig.

Während der Darlehensphase: Der Tod des:der Förderberechtigten:in gilt als förderschädlich, das heißt, die Wohnriester-Förderung geht verloren. Stirbt der Zulagenberechtigte während der Rückzahlungsphase des Riester-Darlehens, müssen die Angehörigen die auf dem Wohnförderkonto bereits angesparte Summe versteuern. Die Maßnahme der Versteuerung entfällt jedoch, wenn der:die Ehepartner:in den Wohnriester-Vertrag innerhalb eines Jahres übernimmt.

Nach Rentenbeginn: Stirbt der:die Wohnriester-Förderberechtigte nach Rentenbeginn, aber vor Vollendung des 85. Lebensjahrs, wird der Auflösungsbetrag dem verstorbenen Wohnriester-Berechtigten zugerechnet und muss im Rahmen seiner letzten Einkommensteuererklärung versteuert werden. Im Todesfall kann auch der:die Ehepartner:in den Vertrag übernehmen, wenn er:sie laut Erbberechtigung zum alleinigen Eigentümer:in der Immobilie wird.

Die Erben müssen das angesparte Geld auf dem Wohnförderkonto nur dann nicht versteuern, wenn der Riester-Sparer zu Lebzeiten die Option "Einmalversteuerung zu Rentenbeginn" gewählt hat. In diesem Fall kann frei über Wohnung oder Haus verfügt werden. 

Wer in der Riester-geförderten Wohnung bleibt, trägt die Steuerlast. Ehen werden geschieden, gemeinsame Haushalte aufgelöst. Es muss entschieden werden, ob die Immobilie verkauft wird oder ob ein Ex-Partner in Haus oder Wohnung verbleiben möchte.

Ein Partner behält das Wohneigentum: Beide Partner haben einen eigenen Wohnriester-Vertrag, sind demzufolge förderberechtigt, aber nur ein Partner zieht nach der Trennung aus. Der in der Immobilie verbleibende Ex-Partner trägt die Steuerpflicht allein. Der Partner, der wegzieht, kann sein Wohnriester in eine Riesterrente umwandeln, sich die Wohnriester-Förderung auszahlen lassen oder eine eigene Immobilie erwerben und die Förderung zur Finanzierung nutzen.

Verkauf der Immobilie: Die Geschiedenen verkaufen das Wohnriester geförderte Eigenheim. Das Guthaben des Wohnförderkontos muss demzufolge umgehend versteuert werden. Vermeiden können dies die Berechtigten, indem sie innerhalb von vier Jahren dann jeweils in neues Wohneigentum investieren.

Was passiert mit der Wohnriester-Förderung der eigengenutzten Immobilie, wenn der Förderberechtigte umzieht oder eine neue Stellung in einer anderen Stadt antritt? Wer seine Immobilie und somit seinen Wohnort wegen eines beruflichen Wechsels verlassen muss, kann die Immobilie vermieten. Spätestens mit 67 Jahren muss der Zulagenberechtigte jedoch wieder einziehen, dann wirkt sich der Wohnortwechsel nicht negativ auf die Riester-Förderung aus.

Wie du siehst, handelt es sich bei Wohnriester um eine attraktive staatliche Förderung, die jedoch recht komplex ist. Daher listen wir dir zum Abschluss noch einmal die Vorteile und die Nachteile am Wohnriester-Förderprogramm auf: