Der Rech­ner für den Hauskredit

Als Hauskredit kommen vor allem Hypothekendarlehen von Banken in Frage. Die Wahl der Zinsfestschreibungsfrist, der Sondertilgungsmöglichkeiten sowie der Einbezug von staatlichen Förderungsprogrammen ist wichtig für die langfristige Entscheidung für einen Hauskredit.

Um die Konditionen der Baufinanzierung und des Hauskredites inklusive Zinsen genauer abschätzen zu können, bieten sich die zahlreichen Kreditrechner an, die es dafür im Internet gibt. Diese funktionieren wie folgt:

1. Der Nutzer gibt alle relevanten Daten wie Darlehenssumme, Laufzeit des Darlehens, Höhe der monatlichen Tilgung und Höhe des Einkommens an.
2. Anschließend erstellt der Kreditrechner einen detaillierten Finanzierungsplan für den Hauskredit inklusive Zinsen.

Dabei steht dem Darlehensnehmer mittlerweile eine große Bandbreite an spezialisierten Rechnern zur Kalkulation verschiedenster Parameter zur Verfügung. Neben der Bestimmung der monatlichen Kosten können auch ganze Haushaltspläne unter Berücksichtigung der kleinsten Ausgaben für Kleidung, Mobilität oder Freizeit erstellt werden. Auch das aktuelle Zinsniveau kalkuliert der Hausbau-Kredit-Vergleich ein.

Darüber hinaus lässt sich so bereits frühzeitig erkennen, ob eine Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist als wahrscheinlich erachtet werden kann. Diese kann dann rechtzeitig mit einem Forward-Darlehen realisiert werden, mit dem sich der Darlehensnehmer ein möglicherweise günstiges Zinsniveau wie aktuell sichert. 

Bevor Kreditnehmer sich mit der Beantragung des Hauskredits beschäftigen, sollten sie sich einen Überblick über die verschiedenen Kreditarten verschaffen und die Zinsen für verschieden Hauskredite vergleichen. Zu den häufigsten Arten des Hausdarlehens gehören dabei die folgenden:

Der Klassiker bei der Immobilienfinanzierung ist der Hauskredit bei einer Bank, der durch eine Grundschuld abgesichert wird. Dieses sogenannte Hypothekendarlehen bietet zumeist günstige Zinsen für den Hauskredit. Insbesondere vor dem Hintergrund des gegenwärtig historisch niedrigen Zinsniveaus sind auch die Zinsen für eine Baufinanzierung durch einen Immobilienkredit so niedrig wie seit Jahrzehnten nicht mehr.

Bei dem aktuell historisch niedrigen Leitzins der EZB raten nicht nur private Berater und Bausparkassen verstärkt zur Investition in Immobilien. Auch der Bundesverband der deutschen Banken rät Verbrauchern, die aktuellen Zinssätze bei der Gestaltung einer Hausfinanzierung zu berücksichtigen und diese unter Umständen früher als geplant in Angriff zu nehmen. Dabei gilt aber immer, dass Kreditnehmer noch mehr Geld sparen können, wenn sie Hauskredite vergleichen.

Unter den Hypothekendarlehen wird das Annuitätendarlehen am häufigsten genutzt, dessen Merkmale sich wie folgt gestalten:

• es wird vorab eine monatliche Rate festgelegt, die über den gesamten Tilgungszeitraum gleich bleibt
• die Rate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen
• mit jeder gezahlten Monatsrate steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt

In einigen Fällen werden auch das Forward-Darlehen oder das Volltilgerdarlehen genutzt. Schließlich ist ebenso eine Vollfinanzierung möglich, in der kein Eigenkapital verwendet wird – dies lohnt sich jedoch nur für die wenigsten Darlehensnehmern.

Auch Bausparkassen bieten Darlehen an. Dabei lassen sich zwei Arten unterscheiden:

Zum einen gibt es den Hauskredit aus einem laufenden Vertrag heraus. Hier ist die Sparphase des Bausparvertrages bereits beendet und damit besteht Anspruch auf das meist zinsgünstige Darlehen.

Zum anderen gibt es den Bausparsofortkredit, bei dem ein neuer Vertrag abgeschlossen wird. Dieser muss zuerst bespart werden, um das Darlehen später in Anspruch zu nehmen. Durch einen Zwischenkredit, auch Vorschaltdarlehen genannt, wird die Sparphase überbrückt. Der Bausparsofortkredit wird meist genutzt, um sich über die Gesamtlaufzeit der Hausfinanzierung einen niedrigen Zinssatz zu sichern. Kreditnehmer sollten jedoch beachten, dass bei diesem Sofortdarlehen die Gesamtkosten und der Effektivzins schwierig zu errechnen und zu vergleichen sind.

Eine eher selten gewählte Konstellation bei der Finanzierung ist das Versicherungsdarlehen. Dabei wird eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen und bespart. Das Geld für den Hauskauf kommt durch eine Vorfinanzierung, die bei Fälligkeit der Versicherung durch deren Ausschüttung zurückgezahlt wird. Mit dieser Art der Finanzierung sind jedoch vor dem Hintergrund der Euro- und Finanzkrise und den Verwerfungen an den Kapitalmärkten erhebliche Risiken verbunden:

1. Erhebliche Kosten belasten oftmals die abgeschlossenen Verträge und sind erst bei Kündigung oder Vertragsabschluss ersichtlich
2. Häufig hat der Verbraucher schon jahrelang eingezahlt. Unter Umständen kann er die Restschuld für die vorfinanzierte Immobilie nicht mehr komplett bedienen.

Viele Darlehensnehmer haben in den vergangenen Jahren auf diese oder ähnliche Weise ihr Eigenheim verloren. Deshalb ist jene Form der Hausfinanzierung nur für Kunden mit einem hohen und sicheren Einkommen sinnvoll.

Grundsätzlich gilt dabei: Der gesamte Finanzierungsplan sollte vorab mit einem Steuerberater gründlich durchgerechnet und alle auftauchenden Eventualitäten beachtet werden. Hier kann die Konsultation eines Hauskreditrechners bereits frühzeitig Hürden sichtbar machen.

Es gibt viele staatliche Förderungsmöglichkeiten beim Kauf oder Bau eines Hauses. Zwei wichtige sind die Darlehen der KfW-Bankengruppe und die Zulagen nach dem Eigenheimrentengesetz, auch Wohn-Riester genannt. Darüber hinaus bieten alle Bundesländer der Republik zahlreiche weitere Förderprogramme an, die auf Ebene der Länder und oft auch auf kommunaler Ebene vergeben werden.

Im Fokus stehen dabei zinsverbilligte Immobilienkredite oder Zuschüsse, von denen vor allem Familien mit geringem Einkommen profitieren können. Je nach familiärer Situation und Bundesland können die Höchstgrenzen für förderungsberechtigte Einkommen stark variieren – ein beratendes Gespräch bei der Kommunalverwaltung kann oft bereits die wichtigsten Fragen klären.

In vielen Gemeinden werden besonders für junge Familien und Gründer kostengünstige Baugrundstücke und kommunale Darlehen zu sehr günstigen Zinskonditionen vergeben. Zu beachten ist dabei jedoch: Die regionalen Fördermittel werden entsprechend der Haushaltslage der jeweiligen Kommunen und Bundesländer kontingentiert. Sind die Mittel für Hauskredite erschöpft, haben Antragsteller keinerlei rechtlichen Anspruch auf Förderung und gehen im Ernstfall leer aus.

Welche Anbieter derartige Förderprogramme in der Nähe des Kreditnehmers betreuen und zu welchen Konditionen diese bewilligt werden, kann des Weiteren bei der Landkreis- und Stadtverwaltung in Erfahrung gebracht werden. Für Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, gibt es ebenfalls zahlreiche Förderprogramme auf Länderebene. Auch hier ist es ratsam, sich zuerst bei der Denkmalbehörde oder dem Bauamt der jeweiligen Kommune zu informieren, unter welchen Konditionen diese Fördermittel vergeben werden.

Grundsätzlich werden Maßnahmen zur energetischen Sanierung von Gebäuden mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz ebenso gefördert wie einzelne Modernisierungen an allen anderen Wohngebäuden. Diese können den Austausch der Heizungstechnik, eine neue Dämmung oder die Erneuerung der Fenster umfassen. Die KfW bietet dem Darlehensnehmer neben einem zinsgünstigen Förderkredit zusätzlich immer auch einen Tilgungszuschuss. Damit lassen sich oftmals erheblich Kosten sparen, da die Darlehenslaufzeit verkürzt wird und nicht der komplette Kredit beglichen werden muss.

Es kann sich für zukünftige Hausbesitzer lohnen, während des Hausbaus auf einen Immobilienkredit zu setzen. Verbraucher, die mit solch einem Darlehen liebäugeln, sollten laut Finanzexperten jedoch einiges beachten:

• Der effektive Jahreszins sollte möglichst niedrig sein.
• Es ist zu prüfen, inwiefern die Kombi-Finanzierung aus Hypotheken- und Bauspardarlehen günstiger ist.
• Der Gesamteffektivzins bei Kombinationsangeboten ist zu beachten.
• Bearbeitungsgebühren sollten gering gehalten oder vermieden werden.
• Bei günstigem Zinsniveau mit steigenden Tendenzen sollten lange Zinsbindungen angestrebt werden.
• Bei hohem Zinsniveau mit fallenden Tendenzen sollten kurze Zinsbindungsfristen oder variable Darlehen gewählt werden.
• Vereinbaren Sie Möglichkeiten zur Sondertilgung.
• Vorfälligkeitsentschädigungen sind zu vermeiden.
• Es ist zu beachten, dass die Rate nach Ablauf der Zinsbindung steigen kann.
• Der Hauskredit-Vergleich mehrerer Hauskreditangebote kann bares Geld sparen

Oftmals sind aktuelle Bauzinsen niedriger als die Zinsen der eigenen Baufinanzierung. In diesen Fällen lohnt es sich, eine Umschuldung vorzunehmen – oder zumindest im ersten Schritt einen Haus-Kredit-Vergleich durchzuführen. Auf diese Weise profitieren Kreditnehmer üblicherweise von einer hohen Zinsersparnis. Allerdings sollten einige Punkte beachtet werden, damit das Umschulden problemlos gelingt:

• In der Regel kann die Umschuldung erst nach Ende der Zinsbindungsfrist durchgeführt werden.
• Ein Wechsel der Baufinanzierung VOR Ende dieser Frist ist nur in Ausnahmefällen möglich. Dabei wird häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt
• Kreditnehmer sollten vorab ausrechnen, ob die Zinsersparnis so hoch ist, dass die Vorfälligkeitsentschädigung kein Problem darstellt

Darlehensnehmer sollten in jedem Fall einen Umschuldungsrechner nutzen, bevor sie die Finanzierung wechseln. Mithilfe des Haus-Vergleichs-Rechners können sie die Zinsersparnis ermitteln und so herausfinden, ob sich dieser Schritt überhaupt lohnt.

Wird die Umschuldung vom Kreditinstitut gewährleistet, kann häufig die Laufzeit verkürzt werden, wodurch der Darlehensnehmer deutlich früher wieder schuldenfrei ist.

Niedrige Zinsen sind beim Hausbau der Schlüssel zur günstigen Baufinanzierung. Die aktuellen Zinsen für einen Hauskredit liegen so niedrig wie seit 40 Jahren nicht mehr. Das liegt hauptsächlich an dem niedrigen Leitzins der Europäischen Zentralbank, der momentan bei null Prozent liegt. Wie die Entwicklung der Hauskredit-Zinsen aktuell verläuft, sollten Sie also definitiv prüfen, bevor Sie eine Baufinanzierung abschließen.

Für Ihren Hausbau sollten die Zinsen also definitiv vorher verglichen werden. Was die Zinsen für Ihren Hauskredit ausmachen können, lässt sich schon in einer einfachen Rechnung darstellen. Die Zinsberechnung für Ihren Hauskredit zu zwei verschiedenen Effektivzinssätzen könnte beispielsweise so aussehen:

Der aktuelle Zinssatz für den Hauskredit bestimmt also, wie hoch die Hauskreditzinsen am Ende insgesamt ausfallen. Da Experten in nächster Zeit mit steigenden Zinssätzen für Hauskredite rechnen, sollten Sie sich also eine baldige Finanzierung überlegen. Überstürzt werden sollte die Aufnahme eines Kredits jedoch ebenso wenig. Auch wenn der Leitzins in naher Zukunft wieder steigt, werden die Haus-Kredit-Zinsen vermutlich nur langsam und stetig nachziehen. Bei Aufnahme eines Hauskredits sollte die Zinsentwicklung also für einen längeren Zeitraum beobachtet werden. Gleiches gilt bei den Zinsen für einen Wohnungskredit.

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