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• Schon vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich über die Regelungen der Eigentümerversammlung informieren und durch Einsicht in Protokolle der letzten Jahre ausschließen, dass es sich um eine Streitgemeinschaft handelt.
• Das Wohnungseigentumsgesetz ist der wichtigste Bezugspunkt für die Eigentümergemeinschaft und regelt alle Aspekte des gemeinsamen Eigentums.
• Informieren Sie sich ausführlich über die Teilungserklärung und die Anteile sowie gewichteten Stimmen, die Sie als Eigentümer erhalten.

Das Wohnungseigentümergesetz (kurz: WEG oder auch WoEigG) regelt die Eigentumsverhältnisse an einzelnen Wohnungen oder Gebäudeteilen bei einer formellen Teilung des Grundstücks. Dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist eine Eigentümergemeinschaft fremd, da nach seinem Inhalt ein Gebäude im Eigentum des Grundstücksbesitzers steht. Daher wurde 1951 das WEG-Recht geschaffen. Damit konnten die unflexiblen Regelungen des BGB ergänzt und eine rechtliche Lücke geschlossen werden. Im Jahr 2020 wurde eine Reform des WEG-Gesetzes beschlossen, die am 1. Dezember 2020 in Kraft tritt.  

Als Wohnungseigentümer begründet sich Ihr Eigentum laut §2 des WEG-Gesetzes entweder durch die Einräumung von Sondereigentum oder durch die Teilung. Letztere Variante ist im Rahmen der Teilungserklärung üblich. Achten Sie beim Kauf darauf, welche Regeln für das Miteinander der Eigentümergemeinschaft der Aufteilungsplan feststellt.

Das Gesetz zum Wohnungseigentum befasst sich mit dem Wohnungseigentumsrecht in Deutschland. Die neueste Version wird ab dem 1. Dezember 2020 gelten und beinhaltet Änderungen, die in der WEG-Reform 2020 beschlossen wurden. Das WEG-Gesetz ist wie folgt aufgebaut:

• Teil 1: Begründung des Wohneigentums, Teilungserklärung und Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Wohneigentum; Rechte und Pflichten von Eigentümern und Verwaltung
• Teil 2: Dauerwohnrechte
• Teil 3: Verfahrensvorschriften bei Klagen sowie zur Kostenverteilung
• Teil 4: Inkrafttreten, Ergänzungen und Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

Für Wohnungskäufer und -eigentümer sind die ersten drei Abschnitte des WEG von besonderer Bedeutung, da es hier um die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten, Nutzung und Kostenaufteilung sowie die Aufgaben der Verwaltung geht. Lesen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die aktuelle Version des Wohnungseigentumsgesetzes, um auf dem neuesten Stand zum Thema Wohnungseigentum zu sein. Den vollständigen Gesetzestext zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) finden Sie beim Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet in seinem ersten Abschnitt im Hinblick auf den Nutzungszweck von Räumen zwischen Wohnungs- und Teileigentum. So kann lediglich an Wohnungen auch Wohneigentum begründet werden. Für Räume eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, ist nur eine Begründung von Teileigentum möglich.

Darüber hinaus gibt es im Wohnungseigentümergesetz die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Ersteres bezieht sich auf die einzelnen Eigentumswohnungen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen die Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gehören. Hierzu gehören beispielsweise Treppenhäuser und Fahrstühle.

Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist die gesamte Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Die genaue Verteilung wird laut WEG-Gesetz in der Teilungserklärung sowie im Aufteilungsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. In dieser befinden sich auch die sogenannten Sondernutzungsrechte für beispielsweise Gartenflächen oder Abstellräume.

Diese wichtigen Begriffe sollten Sie kennen, um das Wohnungseigentümergesetz zu verstehen:

• Sondereigentum: Diese Flächen gehören Ihrem persönlichen Eigentum. Dabei handelt es sich um Ihre Eigentumswohnung und dazugehörige Flächen wie etwa Kellerabteile.
• Wohnungseigentum: Hier handelt es sich um Sondereigentum an einer Wohnung. Des Weiteren zählt zum Wohnungseigentum auch noch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem die Wohnung gehört.
• Teileigentum: Dies ist das Sondereigentum an denjenigen Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Auch zum Teileigentum zählt der Miteigentumsanteil am gemeinsamen Eigentum.
• Gemeinschaftseigentum: Als gemeinschaftliches Eigentum sind im Sinne des WEG sowohl das Grundstück als auch Anlagen, Teile und Einrichtungen des Gebäudes aufzufassen, die nicht zum Sondereigentum oder zum Eigentum eines Dritten zählen.

Hinweis für den Verkauf von Eigentumswohnungen: § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes besagt, dass Eigentümer ihr Grundstück in Mieteigentumsanteile aufteilen dürfen. Besitzt ein Eigentümer also beispielsweise ein Haus mit mehreren Parteien, kann er diese Wohnungen jeweils separat verkaufen. Die Aufteilung der Wohnungen erfordert eine Teilungserklärung (nicht zu verwechseln mit der Realteilung nach dem Baugesetzbuch).

In den §§ 10 bis 19 des WEG-Gesetzes finden sich Vorschriften bezüglich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Unter anderem werden hier Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer festgelegt sowie Vorschriften bezüglich Nutzungen, Lasten und Kosten genannt.

So regelt das Recht des Wohnungseigentümers beispielsweise, dass jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Eigentümern dazu verpflichtet ist, sich nach dem Verhältnis seines Anteils an der Immobilie an den Lasten und Kosten für den gemeinschaftlichen Gebrauch, der WEG-Verwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung zu beteiligen.

Das wichtigste Recht von Wohnungseigentümern ist das freie Verfügungsrecht innerhalb der eigenen Wohnung. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung selbst bewohnen oder auch vermieten und sie frei gestalten dürfen. Sie dürfen das Gemeinschaftseigentum laut Wohnungseigentumsgesetz für sich und auch für Ihre Angehörigen nutzen. Zudem darf die Eigentümergemeinschaft Ihnen den Verkauf Ihrer Wohnung nicht verbieten.

Darüber hinaus regelt das WEG-Gesetz auch die Pflichten, die alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben. Diese Pflichten sollten Sie kennen und erfüllen:

• Zahlung der monatlichen Nebenkosten (diese dürfen Sie zum Teil auf den Mieter umlegen)
• Zahlung des Instandhaltungsanteils
• Gegebenenfalls Sonderumlagen
• Sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums
• Gewährung des Zutritts zum Sondereigentum bei nötigen Sanierungen

Auch die Hausgeldpflicht ist wichtig: In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sind alle Eigentümer dazu verpflichtet, das sogenannte Hausgeld zu bezahlen. Von diesem Geld wird beispielsweise der WEG-Hausverwalter bezahlt. Aber auch Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen werden aus diesem Gemeinschaftstopf finanziert.

Im dritten Abschnitt des WEG-Gesetzes finden sich Regelungen bezüglich der Verwaltung des Wohnungseigentums. Gemäß § 20 des WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen. Der WEG-Verwalter übernimmt die kaufmännische, technische und rechtliche Geschäftsführung im Sinne der Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt dabei die wesentlichen Aufgaben der Hausverwaltung.

• Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung
• Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
• Verwaltung der Gelder und Hausgeldabrechnung
• Erfassung von Verbrauchswerten und Erstellung von Abrechnungen
• Personalverwaltung (zum Beispiel Hausmeister)
• Rechtliche Vertretung der Eigentümer in allen Belangen des Eigentums
• Mitwirkung bei Wohnungsverkauf
• Vertragsabschlüsse für die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Kontrolle der Einhaltung rechtlicher Vorgaben

Der Verwalter hat zwar umfassende Befugnisse, darf sich jedoch gemäß des Wohnungseigentümergesetzes nicht über die Kompetenzen der Eigentümer hinwegsetzen. Die Eigentümergemeinschaft ist der Entscheidungsträger, der WEG-Verwalter bereitet Entscheidungen lediglich vor und führt diese aus.

Als Teil einer Eigentümergemeinschaft erhalten Sie regelmäßige Einladungen zu Eigentümerversammlungen. Diese sind zwar per WEG-Gesetz nicht obligatorisch, aber es ist in Ihrem eigenen Interesse, daran teilzunehmen.

Diese wichtigen Themen werden bei der Eigentümerversammlung besprochen:

• Geplante Renovierungen
• Höhe der Instandhaltungsrücklagen und des Hausgeldes
• Höhe der Sonderumlage, wenn die Rücklage nicht reicht
• Abstimmung über bauliche Maßnahmen und den Aufteilungsplan
• Urteile und Vorgehensweisen bei Streit

Bei der Eigentümerversammlung können mit Blick auf Abstimmungen und gemeinschaftliche Entscheidungen verschiedene Prinzipien gelten:

• Kopfprinzip (jede Stimme hat das gleiche Gewicht)
• Wertprinzip (jede Stimme wird nach Größe der Miteigentumsanteile gewichtet)
• Objektprinzip (jedes Objekt erhält eine Stimme)

Sie sollten sich schon vor Kauf einer Immobilie darüber informieren, welches Stimmprinzip aus dem Wohnungseigentumsgesetz angewendet wird. Darüber hinaus gibt es unterschiedliche Mehrheiten:

• Einfache Mehrheit: für Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, Verwaltung, Versicherungsverträge, Wirtschaftspläne und Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Qualifizierte Mehrheit (in der Gemeinschaftsordnung genau definiert): gilt bei bestimmten Beschlüssen
• Doppelt qualifizierte Mehrheit: drei Viertel aller Eigentümer müssen zustimmen: für Modernisierungsmaßnahmen und Beschlüsse zu Sonderumlagen
• Allstimmigkeit: für bauliche Veränderungen, die das Gesamterscheinungsbild der Immobilie betreffen sowie bei Änderungen der Teilungserklärung

Tipp: Wenn es innerhalb Ihrer Wohneigentümergemeinschaft Streitigkeiten gibt, sollten Sie zunächst das WEG-Gesetz konsultieren und dann bei Bedarf einen Mediator einschalten. Der Gang vor Gericht sollte als äußerstes Mittel nur im Notfall zum Einsatz kommen.

Im WEG-Recht sind alle weiteren Regeln für die Eigentümer untereinander und für die Wohnungseigentümerversammlung festgehalten. Dazu gehören auch Regelungen bezüglich des Ablaufs, der Beschlussfähigkeit und der Beschlussfassung innerhalb der Eigentümerversammlung. Die Versammlung wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Alle hier getroffenen Beschlüsse sind laut Wohnungseigentümergesetz schriftlich festzuhalten und zu sammeln.

• Lohnt sich ein Verwalter für eine Wohneigentumsgemeinschaft
  Ja, ein Verwalter ist in jedem Fall sinnvoll. Denn das WEG-Gesetz ist komplex und lässt sich von Laien nur unter Schwierigkeiten korrekt umsetzen. Häufig kommt es zu Streitereien, die der Verwalter lösen oder vermeiden kann. Zudem nimmt die WEG-Hausverwaltung den Eigentümern viele Aufgaben ab.

• Wer darf was vom Gemeinschaftseigentum nutzen?
  Eine der häufigsten Streitfragen in Wohneigentumsgemeinschaft bezieht sich auf die Nutzungsrechte. Laut Wohnungseigentümerrecht darf jeder Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum nutzen, jedoch lassen sich auch Sondernutzungsrechte zuweisen. Dafür muss unter Zustimmung aller Parteien Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum werden. Die Teilungserklärung sollte möglichst detailliert sein, um Streit vorzubeugen.

• Sind Fenster und Türen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
  Laut WEG-Gesetz sind Fenster Gemeinschaftseigentum, weshalb alle Eigentümer Kosten für die Instandhaltung tragen müssen. In der Teilungserklärung kann es jedoch andere Regelungen geben. Überprüfen Sie daher, welche Regelungen es zu Fenstern und Türen gibt. Die Instandhaltung der Außenseite ist bei Fenstern und Türen fast immer Sache der ganzen Eigentümergemeinschaft.

• ​Wer darf den Garten nutzen?
  Der Garten gehört meist der ganzen Eigentümergemeinschaft. Alternativ muss ein Sondereigentum mit Sondernutzungsrechten festgelegt werden, beispielsweise für die Erdgeschossbewohner. Für die Kosten von Gartenpflege ist der jeweilige Eigentümer zuständig. Dies gilt auch für Flächen wie Terrassen und Keller.

• Was kann ich tun, wenn der Verwalter seine Aufgaben nicht erfüllt?
  Falls Sie als Wohnungseigentümer unzufrieden mit dem Verwalter sind, Fehler in seinen Hausgeldabrechnungen finden oder andere Beschwerden haben, können Sie gemeinsam mit den anderen Mitgliedern der Versammlung geeignete Maßnahmen treffen. Dazu gehört, einen neuen WEG-Verwalter zu berufen.