Vorfälligkeitsentschädigung

Generell wird die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung individuell berechnet. Sie hängt immer von der Höhe des Kredites, der Finanzierungsdauer und dem im Kreditvertrag vereinbarten Nominalzins ab. Dementsprechend setzt sich die Vorfälligkeitsentschädigung aus einer dem Ablösungsaufwand geschuldeten Bearbeitungsgebühr und dem Zinsschaden zusammen. Reduziert wird die Vorfälligkeitsentschädigung um die Risikokosten sowie die Verwaltungsgelder. Rechtlich anerkannt ist eine Reduzierung um 0,5 Prozent. Wollen Darlehensnehmer herausfinden, wie hoch eine eventuell zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung ist, können sie diverse Rechner im Internet anwenden.

Banken finanzieren ein Immobiliendarlehen mit festen Zinsen dadurch, für den gleichen Zeitraum Anleihen oder Einlagen zu tätigen. Verkürzt sich nun der Zeitraum der Kreditgewährung, zahlt der Kreditnehmer weniger Zinsen, was zu einem Zinsausfallschaden auf der Seite des Kreditinstitutes führt. Da die Bank den Zeitraum der angenommenen Anleihen und Einlagen nicht verkürzen kann, entsteht ihr hier ein teilweise erheblicher Refinanzierungsschaden. Dies ist der Fall, da die Anleihen zu dem bei Vertragsabschluss geltenden Marktzinsen abgeschlossen wurden, die vorzeitig zurückgezahlte Geldsumme jedoch zum aktuell geltenden Marktzins neu angelegt werden muss. Die Differenz zwischen den bei Vertragsabschluss erwarteten Zinseinnahmen und den Zinseinnahmen beim erneuten Anlegen zu aktuellen Konditionen ergeben den Refinanzierungsschaden. Letztlich muss der Darlehensnehmer aber auch den Margenschaden entschädigen. Dieser entsteht, wenn die Bank durch die vorzeitige Ablösung des Kredites Gewinnverluste verzeichnet.

Banken und Kreditinstitute haben verschiedene Arten, um die ihnen entgangenen Gewinne beim vorzeitig abgelösten Immobiliendarlehen vom Kreditnehmer einzufordern. Bisher bekannt sind der Aktiv-Aktiv-Vergleich und der Aktiv-Passiv-Vergleich.

Der Aktiv-Aktiv-Vergleich ist für Kreditnehmer meist die günstigere Variante, wird jedoch selten angewendet. Bei dieser Methode muss der Darlehensnehmer der Bank den entgangenen Gewinn erstatten. Er besteht aus dem Zinsverschlechterungsschaden und dem Margenschaden.

Beim Aktiv-Passiv-Vergleich muss der Darlehensnehmer der Bank die entgangenen Ratenzahlungen, die ihr durch das Immobiliendarlehen vertragsgemäß zugeflossen wären, ersetzen. Um keinen Schaden davonzutragen, muss die Bank sich diese Raten anderweitig am Kapitalmarkt, zum Beispiel als Hypothekenpfandbriefe, beschaffen.

Da Banken durch Vorfälligkeitsentschädigungen ihre entgangenen Gewinne kompensieren möchten, tendieren sie dazu, die zu zahlenden Summen möglichst hoch anzusetzen. Verbraucher sollten deswegen immer prüfen, ob die von der Bank verlangte Vorfälligkeitsentschädigung für das Immobiliendarlehen tatsächlich angemessen ist. Da die Kreditinstitute in der Nachweispflicht sind, müssen sie ihre Berechnungen spätestens auf Nachfragen offenlegen. Mit diesen Daten haben Kunden die Möglichkeit, die Rückzahlung prüfen zu lassen. Gegen zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen kann dann Klage erhoben werden, um den zu viel gezahlten Betrag zurückzufordern.

Zwar ist nicht gesetzlich festgelegt, wie Banken die Vorfälligkeitsentschädigung beim frühzeitig abgelösten Immobilienkredit berechnen. Dennoch hat der Bundesgerichtshof (BGH) Richtlinien aufgestellt, die dafür sorgen sollen, dass die Rückzahlung für Darlehensnehmer nicht zu hoch ausfällt.

Enthält der Vertrag zur Baufinanzierung etwa Regelungen zu Sondertilgungen, muss sich dies kostenmindernd auf die Vorfälligkeitsentschädigung des Immobiliendarlehens auswirken. Das bedeutet, dass die Höhe der Entschädigung dank der Sondertilgungsrechte geringer ausfällt. Eine Klausel, in welcher ausdrücklich erwähnt wird, dass Sondertilgungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt werden, ist damit unwirksam.

Für Darlehensnehmer besteht auch die Möglichkeit, den Immobilienkredit zu kündigen, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das ist zum einen dann der Fall, wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist: Finden Verbraucher einen Fehler in der Klausel, können sie eine Kündigung durchführen, ohne die Entschädigung zahlen zu müssen. Hierfür ist allerdings meist ein Anwalt erforderlich, der Kenntnisse in diesem Bereich hat.

Wenn Kreditnehmer ihre Baufinanzierung erst nach zehn Jahren kündigen, müssen sie ebenfalls keine Entschädigung zahlen. Das gilt auch, wenn die Kündigung vor Ende der Zinsbindung erfolgt – beispielsweise, wenn Darlehensnehmer eine 15-jährige Zinsbindungsfrist vereinbart haben. Allerdings muss hierbei die Rückzahlung der Baufinanzierung innerhalb von sechs Monaten erfolgen.

Achtung: Wenn Banken das Darlehen kündigen, weil der Kreditnehmer in Verzug geraten ist, dürfen sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Der sogenannte Widerrufsjoker gilt auch, wenn die Entschädigung schon gezahlt wurde. Erkennt der Darlehensnehmer einen Fehler in der Widerrufsbelehrung, darf er die gezahlte Entschädigung innerhalb einer dreijährigen Verjährungsfrist zurückfordern. Auch hier ist es sinnvoll, einen auf Baufinanzierungen spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen, um Fehler in der Widerrufsbelehrung zu finden und diese begründen zu können.

Eventuell kann der Kreditnehmer die Zahlung auch dann zurückfordern, wenn bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt wurden. Hier ist ebenfalls ein Experte zu befragen, der bei der Berechnung helfen kann.

Sind Darlehensnehmer unsicher bei der Vorfälligkeitsentschädigung, können sie sich an die Verbraucherzentrale (VBZ) ihres Bundeslandes richten. Üblicherweise überprüfen die Verbraucherschützer gegen eine Gebühr, ob die Vorfälligkeitsentschädigung rechtens ist und ob sie richtig ermittelt wurde. Im Regelfall beträgt die Bearbeitungszeit bei der Verbraucherzentrale bis zu zwei Wochen.