Worauf muss ich beim Vergleich von Forward-Darlehen achten?
Das Forward-Darlehen ist eine gute Möglichkeit, um einen aktuell günstigen Zinssatz auch für eine spätere Finanzierung zu nutzen. Diese Darlehensform wird daher häufig zur Umschuldung einer bestehenden Finanzierung verwendet.
Nach Auslauf der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung für die Restschuld an. Bis zu vier Jahre vor dem tatsächlichen Zinsauslauf ist es möglich, sich mit dem so genannten Forward-Darlehen eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern.
Auch wenn die Zinsentwicklung der nächsten Jahre spekulativen Charakter hat, ist eine frühzeitige Zinsfestlegung in einer Niedrigzinsphase mit steigender Prognose sinnvoll. Somit schaffen Forward-Darlehen eine sichere Planungs- und Kalkulationsgrundlage.
Damit bietet das Forward-Darlehen im Vergleich zur herkömmlichen Anschlussfinanzierung einen entscheidenden Vorteil: Die Zinsbindung erstreckt sich nicht nur auf die eigentliche Zinsbindungsfrist, sondern es kommt auch noch der Zeitraum hinzu, in dem das Darlehen zwar abgeschlossen, aber noch nicht ausgezahlt ist. Überdies verlängert sich mit dieser Darlehensvariante der Entscheidungszeitraum für Kreditnehmer, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht. Statt wenige Wochen vor dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist schnell die passenden Angebote einholen zu müssen, können Kreditnehmer über ihre Weiterfinanzierung einige Monate oder gar Jahre vor dem Ende der Zinsbindung entscheiden.
Doch worauf muss man beim Vergleich von Forward-Darlehen achten?
Beim Voraus-Darlehen wird zu dem aktuell gültigen Zinssatz ein Forward-Aufschlag addiert, der die zukünftige Zinssteigerung abbildet und von den Banken unterschiedlich bewertet werden kann. Schon aus diesem Grund lohnt sich ein Vergleich der Forward-Zinsen.
Wie hoch der Zinsaufschlag bei Forward-Darlehen ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab: der Dauer bis zur Auszahlung des Darlehens und der vom Markt erwarteten Zinsentwicklung. In aller Regel wird das Darlehen umso teurer, je länger der Zeitpunkt des Kreditabrufs in der Zukunft liegt. Wenn am Markt kurz- bis mittelfristig steigende Zinsen erwartet werden, kann es durchaus vorkommen, dass die Kosten für das Forward-Darlehen teurer sind als in einem Marktumfeld, das stagnierende oder gar rückläufige Zinsen erwarten lässt.
Nicht immer ganz einfach ist beim Forward-Darlehen der Vergleich einzelner Anbieter. Zwar bieten einzelne Banken oder Finanzierungsvermittler im Internet nicht nur zu klassischen Anschlussfinanzierungen, sondern auch zu Forward-Darlehen Online-Rechner an, mit denen Sie für Ihr konkretes Finanzierungsvorhaben die Zinskosten ermitteln können. Doch häufig werden die Zinssätze für die Voraus-Darlehen nicht in den Standard-Konditionentableaus aufgelistet, sondern auf Anfrage individuell angeboten.
Neben dem Zinsvergleich stellt sich für Darlehensnehmer die Frage „Prolongation oder Umschuldung?“
Die Prolongation bezeichnet eine neue Zinsvereinbarung mit der bisherigen Bank; eine erneute Bonitätsprüfung findet nicht statt. Bei der Umschuldung löst der Kreditnehmer das bestehende Darlehen durch einen neuen Kredit ab, z.B. bei einer anderen Bank.
Eine erneute Bonitätsprüfung sowie die Neubewertung der Immobilie als auch die Gebühren für die Grundschuldabtretung gehen mit dem Wechsel zu einer anderen Bank einher. Auch diese Aspekte sollten in den Vergleich von Forward-Darlehen einbezogen werden.
Mit dem bausparunterlegten Erstdarlehen lässt sich das Anschlusszins-Risiko komplett ausschließen. Sollte dennoch eine Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung des Bausparvertrages notwendig sein, kann man sich ebenfalls den Forward-Zins frühzeitig sichern. Nach der Zwischenfinanzierung gilt für die restliche Laufzeit der garantierte Darlehenszins. Somit ist der Darlehensnehmer nur für kurze Zeit abhängig vom Kapitalmarktzins.
Generell sind Forward-Darlehen immer dann interessant, wenn Sie damit rechnen, dass bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung die Marktzinsen deutlich steigen werden – sprich: Sie würden von da an deutlich höhere Zinsen für Ihr Darlehen zahlen. Ein Vergleich zwischen klassischen Darlehen und Forward-Darlehen zeigt jedoch, dass ein herkömmliches Darlehen unter bestimmten Umständen günstiger sein kann.
Ausschlaggebend ist dabei die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Bank für den normalen Bankkredit Bereitstellungszinsen für die Zeit zwischen dem Abschluss der Anschlussfinanzierung und der Auszahlung des Darlehens in Rechnung stellt. Manche Banken lassen sich hierfür bis zu sechs Monate Zeit, sodass Sie auch ohne Forward-Darlehen vergleichsweise günstig an Ihre Anschlussfinanzierung kommen. Als Faustregel gilt daher: Liegt der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung mehr als sechs Monate in der Zukunft, ist das Forward-Darlehen oftmals die günstigere Alternative.
Um sich in einer Niedrigzinsphase einen günstigen Zins für später zu sichern und ausreichend Zeit für den Vergleich von Forward-Darlehen zu haben, sollten Sie sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Vergleichen Sie die Angebote der verschiedenen Anbieter rechtzeitig.