02.11.2017
BGH: Fehlende Angaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen durch Makler sind unlauterer Wettbewerb
von Anna-Katharina Fechtner
In einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 05.10.2017, Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) hat der Bundesgerichtshof ein abschließendes Urteil hinsichtlich des schon länger schwelenden Streits über Angaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen gefällt.
Das oberste Gericht wertet das Weglassen der Angaben zum Energieausweis auch dann als Wettbewerbsverstoß, wenn die Immobilienanzeige von einem Makler ausgeht.
In den drei dem Urteil vorausgehenden Verfahren der Deutschen Umwelthilfe, verlangte diese von den beklagten Maklern keine weiteren Anzeigen ohne die in § 16a der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) vorgesehenen Pflichtangaben zum Energieausweis zu veröffentlichen. Der Bundesgerichtshof gab der Deutschen Umwelthilfe mit seinem Urteil im Ergebnis Recht. Zwar bestehe kein Unterlassungsanspruch nach § 3a des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV, da die Vorschrift explizit nur an den Verkäufer oder Vermieter selbst gerichtet ist. Allerdings stelle die Nichtangabe der Daten zum Energieausweis die Vorenthaltung einer wesentlichen Information nach § 5a Abs. 2 UWG dar, was sich aus Art. 12 Abs. 4 der EU-Richtlinie 2010/31/EU ergebe, die sich auch an den Makler richte.
In einem anderen Verfahren (Urt. v. 08.08.2017, Az. 32 O 7/17) ließ das Landgericht Hannover auch das Argument des beklagten Immobilienmaklers, der Energieausweis werde den Interessenten bei der Besichtigung vorgelegt, nicht gelten. Zum einen sei bei dem Besichtigungstermin auch auf Nachfrage kein Energieausweis verfügbar gewesen und zum anderen befreie auch die persönliche Vorlage nicht von der Angabe in der Immobilienanzeige selbst. Das Gericht urteilte, dass der Makler bei einem erneuten Verstoß gegen seine Informationspflichten ein Ordnungsgeld in Höhe von 250.000 EUR zu zahlen habe.
Fazit: Zur Vermeidung wettbewerbsrechtlicher Klagen sollten Makler in Zukunft unbedingt darauf achten in jeder Immobilienanzeige die nach § 16a EnEV vorgeschrieben Angaben zu machen. Die Pflichtinformationen sind die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.
23.12.2015
Immobilienanzeigen: müssen Makler die EnEV beachten?
von Anna-Katharina Fechtner
Aktuell wird häufig danach gefragt, ob Makler in Immobilien-Anzeigen die Pflichtangaben nach der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) machen müssen oder ob hier keine entsprechende Pflicht besteht. Die Antwort: es kommt darauf an, die Rechtsprechung ist hier uneinheitlich.
Nein:
So ist das Landgericht Gießen der Auffassung, dass Makler bei Schaltung einer Immobilien-Anzeige die Pflichtangaben nach der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) nicht berücksichtigen müssen, vgl. LG Gießen, Urteil vom 11.09.2015 - Az.: 8 O 7/15. Damit entfällt die Verpflichtung für den Makler, bei Immobilienanzeigen die Angaben zum Energieausweis nach § 16 a EnEV zu machen. Von dieser Vorschrift seien grundsätzlich nur der Verkäufer und der Vermieter erfasst, für Makler bestehe die Verpflichtung zur Bekanntgabe der Angaben nicht. So kann ein Wettbewerbsverstoß bei Fehlen dieser Angaben aufgrund eines Verstoßes gegen § 16 a EnEV bei Maklern nicht angenommen werden.
Gleicher Auffassung ist auch das LG Bielefeld, vgl. Urteil vom 06.10.2015 - Az.: 12 O 60/15 und lehnt eine Verpflichtung für die Makler nach § 16a EnEV ebenfalls ab.
Anderer Ansicht ist aber das LG Tübingen. Mit Urteil vom 19.10.2015 - Az.: 20 O 60/15 entschieden die Tübinger Richter, dass auch Makler in Immobilien-Anzeigen die Pflichtangaben nach der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) zu machen haben. Zur Begründung führte das LG Tübingen aus, dass § 16 a EnEV zwar den Makler nicht explizit erwähne, die Vorschrift erfasse dennoch aber auch Makler, da andernfalls die gesetzlichen Vorschriften leicht umgangen werden könnten. Unterlässt der Makler also die Bekanntgabe der entsprechenden Angaben, so ist ein Wettbewerbsverstoß anzunehmen. Diese Auffassung hat das LG mit Urteil vom 01.02.2016 - Az.: 20 O 53/15 dann in einem weiteren Verfahren aufrecht gehalten und entschieden, dass es als Wettbewerbsverstoß i.S.d. § 16 a EnEV einzustufen ist, wenn der Makler die Pflichtangaben nach der EnEV nicht vorhält, da er auch unter diese Verpflichtung falle.
Jüngst entscheid nun auch das LG Düsseldorf mit Urteil vom 08.10.2014 - Az.: 12 O 167/14, dass Makler bei einer Immobilien-Anzeige die Pflichtangaben nach der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) nicht berücksichtigen müssen. Das Gericht führte zur Begründung aus, dass § 16a EnEV nicht für Makler gelte, sondern nur für den in der Vorschrift genannten Personenkreis. Die Regelung habe Ausnahmecharakter und sei daher nicht analogiefähig.
Ebenso entschied jetzt das LG München II mit Urteil vom 29.10.2015 - Az.: 2 HK O 3089/15. Nach Ansicht des LG München treffen die Pflicht-Angaben nach § 16a EnEV (Energieeinsparverordnung) ebenfalls nicht den Makler, da die Vorschrift des EnEV verpflichtete nur den in der Norm ausdrücklich genannten Personenkreis, nicht jedoch auch weitere Dritte wie Makler - die im Wortlaut des Gesetzes schlicht nicht aufgeführt sind.
Ja:
Damit sind sich die Gerichte in München aber nicht einig: das Landgericht München I entschied mit Urteil vom 16.11.2015 - Az.: 4 HK O 634/15 - dass die Pflichtangaben nach § 16a EnEV (Energieeinsparverordnung) auch den den Makler treffen. Nach Ansicht der Richter am Landgericht München I stelle die Vorschrift des § 16 a EnEV ausdrücklich auf den Verkäufer der Immobilie und nicht auf den Eigentümer ab und nahmen daher eine grundsätzliche Verpflichtung zur Veröffentlichung der entsprechenden Angaben in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen. Das gelte dann auch für Makler.
Nunmehr hat sich auch das LG Bamberg mit Urteil aus September 2015 - AZ.: 3 U 198/15 - der Auffassung angeschlossen, dass Makler in Immobilienanzeigen Pflichtangaben zum Energieverbrauch machen müssen. Danach seien Makler verpflichtet, die Pflichtangaben zum Energieverbrauch nach § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu machen, wenn sie Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien schalten. Der Immobilienmakler müsse im Rahmen seines Auftragsverhältnisses mit dem Eigentümer der beworbenen Immobilie gewährleisten, dass die Informationspflichten der Energieeinsparverordnung nicht verletzt werden. Er müsse folglich die notwendigen Energieeffizienzdaten des beworbenen Gebäudes dem Interessenten mitteilen, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung ein Energieausweis vorliegt.
Ebenso entschied das LG Traustein mit Urteil vom 12.02.2016 - Az.: 1 HKO 3385/15. Danach müssen auch in Immobilien-Anzeigen die Pflichtangaben nach der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) angeben, bei Nichteinhaltung deiser Pflicht liegt ein Wettbewerbsverstoß nach § 16 a EnEV vor, da - auch wenn der Makler in dieser Vorschrift nicht explizit genannt wird - er gleichwohl verpflichtet sei. Andernfalls könnten damit die gesetzlichen Vorgaben problemlos unterlaufen werden.
Aktuell hat auch das LG Trier mit Urteil vom 25.08.2016 - Az.: 10 HK O 11/16 entschieden, dass die Anzeige eines Maklers die Pflichtangaben nach der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) beinhalten muss, da sonst ein abmahnbarer Rechtsverstoß vorliegt. In der fehlenden Einhaltung der EnEV-Vorschriften sah das Gericht eine Wettbewerbsverletzung, da Die Vorschriften der EnEV nicht nur für den Eigentümer gelten würden, sondern auch für den Verkäufer der Immobilie. Eine richtlinienkonforme Auslegung des § 16a EnEV führe dazu, dass die Verpflichtung grundsätzlich diejenige Person treffe, die für die Anzeige verantwortlich sei.
Fazit:
Letztlich kommt es also darauf an, wo ein entsprechender wettbewerbsrechtlicher Streit entschieden wird. Dervon der Mehrzahl der Gerichte vertretenen Rechtsauffassung dürfte aufgrund der stärkeren Anlehnung an den Wortlaut des Gesetzes der Vorzug zu geben sein. Um sicher zu gehen sollten aber auch Makler die Pflichtangaben nach EnEV angeben - dies schließt dann die Gefahr aus, wegen eines Wettbewerbsverstoßes vom Mitbewerber in Anspruch genommen zu werden.
Die Gerichte entscheiden hier bislang sehr unterschiedlich:
Für die Anwendbarkeit von § 16a EnEV auf Makler:
- LG München I (Urt. v. 16.11.2015 - Az.: 4 HK O 634/15)
- LG Tübingen (Urt. v. 19.10.2015 - Az.: 20 O 60/15)
- LG Traustein mit Urteil vom 12.02.2016 - Az.: 1 HKO 3385/1
Gegen die Anwendbarkeit von § 16a EnEV auf Makler:
- LG Bielefeld (Urt. v. 06.10.2015 - Az.: 12 O 60/15)
- LG Düsseldorf (Urt. v. 08.10.2014 - Az.: 12 O 167/14)
- LG Gießen (Urt. v. 11.09.2015 - Az.: 8 O 7/15)
- LG München II (Urt. v. 29.10.2015 - Az.: 2 HK O 3089/15)
Ein weiteres oberinstanzgerichtliches Gericht vertritt den Standpunkt, dass die EnEV-Informationspflichten - zumindest mittelbar - auch für Makler-Angebote gelten (OLG Köln, Beschl. v. 12.07.2017 - Az.: 6 U 27/17). In der Auseinandersetzung ging es um die Frage, ob die Pflichtangaben nach §16 a Energieeinsparverordnung (EnEV) auch von Maklern in ihren Anzeigen eingehalten werden müssen. Die Richter des OLG Köln bejahen diese Frage und folgen damit der Meinung des OLG Bamberg (Urt. v. 05.04.2017 - Az.: 3 U 102/16, des OLG Hamm (Urt. v.04.08.2016 - Az. 4 U 137/15 und Urt. v. 30.08.2016 - Az. 4 U 8/16) und des OLG München (Urt. v.08.12.2016 - Az.: 6 U 475/15). Die Robenträger wenden zwar nicht § 16 a EnEV an, kommen jedoch aufgrund der Verpflichtungen aus dem allgemeinen Wettbewerbsrecht (§ 5a Abs.2 UWG) zum identischen Ergebnis.
Ein Rückgriff auf das allgemeine Wettbewerbsrecht sei auch zulässig, so die Richter. Denn andernfalls würde auch der Sinn und Zweck der mit der EnEV-Pflichtinformationen erreicht werden sollten, ausgehöhlt, weil in Deutschland überwiegend Immobilien über Makler vermittelt würden. Die einfache Vergleichbarkeit verschiedener Immobilienangebote für Verbraucher hinsichtlich des Energieverbrauchs würde bei der Annahme einer Sperrwirkung ansonsten gerade verhindert.