Gesetz zur Teilung der Makler-Courtage

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Kern des neuen Gesetzes ist es, dass Verkäufer die Maklercourtage in Zukunft nicht mehr vollständig dem Käufer aufbürden können, wenn sie selbst den Makler beauftragt haben. Dies war insbesondere in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen gelebte Praxis. Eine gesetzliche Regelung gab es bislang nicht. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur noch gestattet, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Wohnimmobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.

Seit der Verkündung im Bundesgesetzblatt am 23. Juni gilt eine Übergangsfrist von 6 Monaten. Alle Maklerverträge, die bis zum 23.12. abgeschlossen worden sind, können nach altem Recht weitergeführt werden. Jedoch trägt in dem Übergangszeitraum der Käufer die Provision nur alleine, wenn er sich dazu vor Inkrafttreten bereit erklärt.  Alle Maklerverträge, die nach dem Inkrafttreten am 23. Dezember neu abgeschlossen werden, sind unter den neuen Provisionsvorschriften zu betrachten. Nach den neuen Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen. Immobilienmakler können keine Provision durchsetzen, wenn sich ein Kaufinteressent nach dem 23.12.2020 auf eine Immobilie meldet, für die der Makler den Verkäufer-Maklervertrag vor diesem Datum mit der reinen Außenprovision abgeschlossen hat.

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision sieht zwingend die Textform vor, wenn ein Maklervertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung mit einem Verbraucher abgeschlossen wird. Ein einfacher Handschlag genügt nicht mehr.  Die Textform müssen Immobilienmakler ab dem 23.12.2020 zwingend einhalten. Ohne Textform gibt es keinen Provisionsanspruch mehr.

1. Neue gesetzliche Regelung gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen
2. Nicht jede Immobilie fällt unter die neuen Provisionsregelungen
3. Immobilienmakler sollten schon jetzt den Maklervertrag mit dem Verkäufer anpassen
4. Die reine Innenprovision bleibt weiter möglich
5. Auch der Suchauftrag mit Kaufinteressenten ist weiter möglich
6. Alle Welt redet vom „Nachweis der Zahlung der Provision“ – wir nicht
7. Zwei Angebote mit zwei Exposees für die gleiche Immobilie
8. Das konkrete Immobilienangebot auf ImmoScout24 und die Provision
9. Gibt es die “richtige” Provisionsforderung?
10. Hinweise von ImmoScout24 und Rechtsanwalt Sven R. Johns zu den Formulierungen im Exposè

Die neuen Vorschriften über die Teilung der Maklerprovision gelten für die erfolgreiche Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher. Bei diesen Immobilien und bei dieser Kundengruppe muss in Zukunft die strikte hälftige Teilung der Maklerprovision beachtet werden.

Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin: „Der Standard-Fall der Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird in Zukunft deutschlandweit die hälftige Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer sein. Immobilienmakler müssen deshalb schon beim Immobilieneinkauf mit der Umsetzung der neuen gesetzlichen Provisionsvorschriften beginnen und mit dem Verkäufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen. Die Höhe der dort vereinbarten Provision bestimmt auch die Höhe der nach außen zu vereinbarenden Käuferprovision.“

Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung.

Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin: „Neu für alle Immobilienmakler ist in Zukunft, dass ein Provisionsanspruch aus den neuen Vorschriften der §§ 656c und d BGB oder wie bisher aus § 652 BGB folgen kann. Das wird besonders dann schwierig einzuschätzen, wenn die Vermittlung einer Immobilie sowohl unter die bekannten Provisionsregelungen oder eben unter das neue Provisionsrecht fallen kann. Hier fängt die Entscheidung über die später zu erzielende Provision schon in den Verhandlungen über den Verkäufer-Maklervertrag an. Baugrundstücke oder Mehrfamilienhäuser können aber auch in Zukunft mit einer reinen Außenprovision angeboten werden. Das sieht das Maklerrecht in Zukunft so vor.“

Die neuen Provisionsregelungen sehen eine Vielzahl von Möglichkeiten der Vereinbarung einer Provision vor. Deshalb gibt es auch nicht den einen Maklervertrag, mit dem alle Fälle zugleich geregelt werden können.

Bei heute schon bestehenden Makler-Alleinaufträgen empfiehlt Rechtsanwalt Sven R. Johns die Provisionsklausel auch jetzt schon anzupassen, wenn der Verkäufer bislang provisionsfrei bleiben sollte, der Maklervertrag aber bis in den Januar 2021 hineinreicht oder sich automatisch verlängert:

„Der Verkäufer bezahlt keine Provision, wenn die Immobilie durch notariellen Kaufvertrag an einen Interessenten verkauft wird, mit dem der Immobilienmakler nach altem Maklerrecht, also bis 23.12.2020 einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Wird die Immobilie an einen Käufer verkauft, der nach neuem Maklerrecht, also nach dem 23.12.2020, einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abgeschlossen hat, dann bezahlt der Verkäufer eine Provision in Höhe von 3,57 % Verkäuferprovision inkl. MwSt.“

Immobilienmakler, die schon bisher mit der reinen Innenprovision arbeiten und alle Maklerbüros, die dies ab der Einführung des neuen Maklerrechts planen, fallen nicht unter die neuen gesetzlichen Provisionsregelungen. Die reine Innenprovision, also eine vollständige Übernahme der Provision durch den Verkäufer als Auftraggeber, bleibt weiterhin möglich und kann zwischen Verkäufer und Immobilienbüro frei vereinbart werden. Das können auch weiterhin 3,57 % oder auch 5,95 % Verkäuferprovision inkl. MwSt. sein. Denn das neue Gesetz legt die Provisionshöhe ausdrücklich nicht fest. Diese bleibt frei mit allen Vertragsparteien verhandelbar. Das gilt sowohl beim Verkauf von Wohnungen für Bauträger, also im Bauträgervertrieb, als auch bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser von privaten Eigentümern und Gebrauchtimmobilien.

Ein reiner Suchauftrag kann mit einem Käuferkunden vereinbart werden. Der Immobilienmakler ist dann einseitiger Interessenvertreter dieses Käufer-Kunden. Die Provisionsvereinbarung kann so gestaltet werden, dass eine reine Außenprovision mit dem Kaufinteressenten vereinbart wird, solange die diesem Suchkunden angebotene Immobilie nicht durch einen Maklervertrag zwischen Verkäufer und dem Maklerbüro „an-die-Hand“ gegeben wird.

Bietet das Maklerbüro einem Suchkunden eine Immobilie “aus dem Bestand” an, kann die reine Außenprovision nicht mehr verlangt werden. Dies würde gegen die neuen Provisionsregelungen verstoßen. Dann müsste die geteilte Provision vereinbart und die schon bestehende Provisionsabrede mit dem Suchkunden abgeändert werden.

Lassen Sie sich nicht irritieren: Der Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer wird nur in dem sehr seltenen Ausnahmefall erforderlich, wenn der Makler zunächst ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen hat, später aber die Provision vom Verkäufer auf den Käufer abgewälzt werden soll. Dann kann der Käufer einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufers fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist. Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin:

„In dem Standard-Fall, also dem Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages mit Verkäufer und Käufer und der hälftigen Teilung der Provision ist dieser Nachweis im Gesetz nicht vorgesehen. Das ist nur in den Fällen verpflichtend, in denen zuerst eine einseitige Provision vereinbart war und später eine Verschiebung der Provisionslast von einer auf die andere Partei erfolgen soll. Am Ende hilft diese Vorschrift den Immobilienmaklern: Denn diese Regelung verhindert, dass Verkäufer und Käufer eine zum Nachteil des Maklers liegende oder sogar unwirksame Provisionsabrede treffen und dem Makler damit schaden wollen.“

Wenn eine Immobilienvermittlung an einen Verbraucher oder an einen Bauträger erfolgen kann, dann könnten Immobilienmakler mit zwei verschiedenen Exposees arbeiten.

Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin: „Ein Grundstück, das mit einem alten Haus bebaut ist und das sowohl für einen Bauträger zur Neubebauung als auch für eine Familie zur Sanierung mit Aus- und Umbau attraktiv sein kann, könnte deshalb sowohl mit 7,14 % Käuferprovision inkl. MwSt. an Bauträger als auch mit je 3,57 % Verkäufer- und Käuferprovision an Verbraucher angeboten werden.“

Hinweis von ImmoScout24:

In einem solchen Fall könnte ein die Vermittlung an Bauträger unter der Rubrik „Baugrundstück“ in unserem Portal angeboten werden. Das Exposé sollte dann überschrieben werden mit dem Hinweis: „Angebot an Bauträger“. Unter Provision könnte dann dort vermerkt sein: 7,14 % Käuferprovision inkl. MwSt. – dieses Angebot richtet sich ausschließlich an Bauträger und gewerbliche Immobilienkäufer.“ Das Immobilienangebot, das sich an Verbraucher richtet, würde unter der Rubrik „Haus Kauf“ eingestellt werden. Zur Klarstellung könnten Sie als Immobilienmakler in dem einen Exposé jeweils auf das andere Angebot hinweisen, das sich an die andere Zielgruppe richtet.

Wenn Sie als Immobilienmakler eine Immobilie auf unserem Portal annoncieren „dürfen“ und vom Eigentümer dafür die „Erlaubnis“ haben, dann haben Sie auch einen Maklervertrag mit diesem Eigentümer abgeschlossen. Eine reine Außenprovision werden Sie deshalb für eine solche Immobilie nicht verlangen können. Die Textform muss allerdings in so einem Fall für den Vertrag vorliegen, aus dem später der Provisionsanspruch abgeleitet wird.

Hinweis von ImmoScout24:

Deshalb gehen wir davon aus, dass bei allen auf unserem Portal angebotenen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen entweder eine reine Innenprovision mit dem Eigentümer vereinbart ist oder die hälftige Teilung der Provision zum Tragen kommen wird.

Mit der Einführung des neuen Maklerrechts gibt es nicht mehr die eine „richtige“ Provisionsforderung. Abhängig von der späteren Käuferpartei einer Immobilie (Verbraucher), der Art der angebotenen Immobilie (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) und der Vereinbarung mit dem Verkäufer (Innenprovision oder geteilte Provision) fällt der Provisionshinweis im Online-Immobilienangebot auf Immobilienscout24 aus.

„Die eine ortsübliche Provision wird dadurch immer schwieriger erkennbar und diese wird auch nicht mehr einheitlich verwendet werden. Während bislang häufig diese ortsübliche Provision in den einzelnen Bundesländern angewendet worden ist, wird die Variationsbreite bei den Provisionssätzen durch das neue Maklerrecht deutlich größer werden.  Auch Festpreisprovisionen oder Provisionssätze, die von der bisher bekannten ortsüblichen Provision abweichen, sind zulässig." erläutert Rechtsanwalt Sven R. Johns die Möglichkeiten der Vereinbarung unterschiedlicher Provisionssätze.

a. Neue Vorschriften unbedingt einhalten

Wir empfehlen allen Immobilienmaklern dringend, sich mit den neuen gesetzlichen Vorschriften vertraut zu machen und sie ohne Ausnahme anzuwenden.

b. Außenprovision

Wir empfehlen Ihnen dringend, eine reine Außenprovision in unserem Portal nur noch anzubieten, wenn dieses gesetzlich zulässig ist. Die reine Außenprovision kann z.B. bei Baugrundstücken, Zwei- und Mehrfamilienhäusern sowie allen Formen von Gewerbeimmobilien verlangt werden, aber laut dem neuen Gesetz nicht mehr bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer.

Ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit einer Außenprovision von z.B. 5,95 % Käuferprovision inkl. MwSt. darf nur noch dann so in unserem Immobilienportal veröffentlicht werden, wenn zugleich eine Provisionsvereinbarung in gleicher Höhe mit dem Verkäufer geschlossen wird.

c. Provisionsangabe inkl. MwSt.

Die Preisangabenverordnung verlangt auch bei der Provisionsforderung die Angabe des Endpreises. Deshalb wird ein Provisionsanspruch inkl. MwSt. angegeben. Ein rechtlicher einwandfreier Provisionshinweis lautet deshalb:

3,57 % Käufer-Provision inkl. MwSt.

(Die Angabe zur Höhe der Provision ist nur ein Beispiel und keine Empfehlung.)