Ak­tu­el­le Bau­zin­sen

Wenn du für den Hauskauf oder Bau einen Immobilienkredit aufnimmst, solltest du dich ausführlich mit den aktuellen Zinsen und den Zinsbedingungen beschäftigen. In diesem Beitrag erfährst du mehr über die aktuellen Bauzinsen, die Entwicklung der Zinsen und den Vergleich verschiedener Angebote.

• Die aktuellen Bauzinsen sind sehr günstig. Das bedeutet, dass für Bauherr:innen und Hauskäufer:innen ein guter Zeitpunkt für Immobilienkredite ist.

• Bevor du einen Kredit abschließt, solltest du dich ausführlich über die aktuellen Zinsen, die aktuelle Bauzinsentwicklung sowie die geschätzte Zinsentwicklung der aktuellen Zinsen nach zehn Jahren informieren.

• Mit unseren Vergleichsrechnern kannst du Schritt für Schritt deine Immobilienfinanzierung kalkulieren und siehst dabei genau, welche Zinsen anfallen werden.

Grundsätzlich orientiert sich die Höhe aktueller Bauzinsen an dem gegenwärtigen Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Diesen kannst du online einsehen. Doch es gibt auch noch weitere Faktoren, die teils großen Einfluss auf den aktuellen Bauzins deiner Baufinanzierung haben:

1. Das Verhältnis zwischen Beleihungswert und der Höhe des Baukredits beschreibt den sogenannten „Beleihungsauslauf“. Je kleiner dieses Verhältnis ist, desto geringer ist das Risiko der Bank bei Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmer:innen. Das geringere Risiko für die Bank äußert sich dann dementsprechend im geringeren Bauzins.

2. Je länger die Sollzinsbindung ist, desto höher ist auch der Bauzins. Der Bank kann bei langen Sollzinsbindungen Zinserlöse entgehen, wenn beispielsweise der EZB-Leitzins wieder steigen sollte. Dies versucht das Geldinstitut mit einem höherem Bauzins wieder auszugleichen.

3. Je höher die Höhe der Kreditzinsen ist, desto kostengünstiger wird der Baukredit. Je schneller die Bank ihr Geld zurückbekommt, desto eher kann sie mit diesem Geld wieder Zinserträge erwirtschaften. 

Der Zinssatz der Hypothekenzinsen ist der Betrag, den du pro Jahr für die Kreditüberlassung bezahlen musst. Der effektive Jahreszins beinhaltet – anders als der reine Hypothekendarlehens-Zinssatz – alle Nebenkosten wie Bearbeitungs- und Kontogebühren.

Banken weisen den Effektivzins für die gesamte Laufzeit des Kredits aus. Wer einen Hypothek-Vergleich durchführen möchte, sollte unbedingt auf identische Konditionen achten, insbesondere bei Laufzeiten und Rückzahlungsbedingungen.

Auch den Begriff der Bereitstellungszinsen solltest du kennen: Diese Zinsen verlangen viele Banken für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Darlehensauszahlung. Insbesondere, wenn die Konditionen einzelner Hypothekendarlehen sehr ähnlich sind, können die Bereitstellungszinsen den Ausschlag geben. Manche Banken berechnen schon ab dem dritten Monat Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent pro Monat, während andere Institute den Kund:innen erst ab dem siebten Monat zur Kasse bitten.

Als Kreditnehmer:in kannst du die Höhe der aktuellen Zinsen für den Hauskauf oder die Baufinanzierung direkt bei ImmoScout24 ablesen. Wir bieten dir eine Tabelle, die Durchschnittswerte für die Darlehenskosten abbildet. Entscheidend ist dabei vor allem die sogenannte Sollzinsbindung. Achte beim Vergleich der Angebote besonders auf diese beiden Angaben:

• Zinsbindung: Wenn du einen Immobilienkredit aufnimmst, zahlst du das Darlehen innerhalb mehrerer Jahrzehnte ab. Dabei werden die aktuellen Bauzinsen für den Baukredit aber nur für fünf bis 20 Jahre festgeschrieben.

• Zinsen: Es gilt: Je länger die Sollzinsbindung ausfällt, desto höher sind die Zinsen für den Immobilienkredit. Bedenke jedoch, dass nach der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung nötig wird. Für diese gilt dann das zukünftige Niveau der Bauzinsen und nicht mehr die aktuellen Zinsen des Hauskredits. Mehr zur Anschlussfinanzierung liest du hier.

Banken veranschlagen die Zinsen für den Baukredit nicht willkürlich. Einen maßgeblichen Einfluss auf die aktuellen Immobilienkredit-Zinsen hat vor allem der Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB). Dieser gibt die Entwicklung der aktuellen Bauzinsen für Banken im EU-Raum vor.

Die EZB senkt den aktuellen Leitzinssatz um 0,25 Prozentpunkte.

1. Zu diesem Leitzinssatz können sich große Geschäftsbanken Geld bei der Zentralbank leihen. Senkt die EZB den Zins, wird die Kreditaufnahme für die Geschäftsbanken günstiger.

2. Die Geschäftsbanken verleihen ihrerseits Geld an Konsumenten-Banken wie etwa Sparkassen oder Volksbanken. Dabei geben sie die günstigeren Kosten an die Banken weiter.

3. Im vierten Schritt erhältst du dann einen Baukredit zu den aktuellen Bauzinsen. Da die Konsumenten-Banken kostengünstige Kredite aufnehmen konnten, erhältst du ebenfalls günstige Baugeldzinsen. 

Aus diesem Wirkungskreislauf folgen zwei Dinge: Verändert die EZB den Leitzins, werden sich auch die aktuellen Darlehenszinsen verändern. Zudem sagt der Leitzins etwas über das generelle, aktuelle Zinsniveau aus. Befinden sich die Leitzinsen auf einem niedrigen Niveau, profitierst du von günstigen Kreditzinsen.  

Das aktuelle Zinsniveau kannst du ganz einfach online ermitteln. Denn die EZB publiziert den Leitzinssatz auf ihrer Webseite. Kommt es hier zu Veränderungen, so erfährst du dies meist auch aus den Medien. Im Wirtschaftsteil berichten alle großen Zeitungen über Leitzinsänderungen, Prognosen und Entwicklungen der Bauzinsen. So entgehen dir die aktuellen Bauzinsen nicht mehr und du bleibst auf dem neuesten Stand. Einen Überblick über die Entwicklungen in den letzten Monaten und Prognosen kannst du dem Zinsbarometer entnehmen. 

Beachte dabei aber, dass zwischen EZB-Zinsänderung und Zinsänderung auf dem Markt für Baukredite einige Zeit vergehen kann. Wie im obigen Beispiel gezeigt wurde, stehen zwischen der EZB und dir noch Geschäftsbanken und Konsumenten-Banken. Zinsveränderungen der EZB wirken sich erst mit Verzögerung auf aktuelle Baufinanzierungszinsen aus, da die Kreditabwicklung Zeit in Anspruch nimmt. Mehr zum Ablauf eines Kredits liest du hier.

Du kannst die aktuellen Zinsen für die Immobilienfinanzierung also anhand des EZB-Leitzinses und der Tabelle hier bei ImmoScout24 ablesen. Sparen kannst du dadurch allein allerdings noch nicht, denn auf das Niveau der aktuellen Bauzinsen hast du keinen Einfluss. Um Profit aus deinem Wissen zu schlagen, solltest du vor allem die Entwicklung der Zinsen im Auge behalten. 

Ein solches Forward-Darlehen kannst du mit einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten abschließen. Beachte dabei aber unbedingt, dass ein Zinsaufschlag zum aktuellen Niveau fällig wird. Stagnieren die Zinsen also in den kommenden Monaten, machen Kreditnehmer:innen mit dem Forward-Darlehen einen Verlust. Zudem fallen unter Umständen Bereitstellungszinsen an. Die Kreditnehmer:innen entschädigen die Bank mit dieser Zinszahlung dafür, dass das Kreditinstitut das Darlehen schon bereitstellt, aber noch nicht effektiv vergibt.

Nach der ersten Zinsbindung von meist zehn Jahren steht die Anschlussfinanzierung deiner Hypothek an. Hier hast du mehrere Möglichkeiten, die wir dir in diesem Beitrag genauer beschreiben. Grundsätzlich gibt es diese drei Varianten der Anschlussfinanzierung:

• Prolongation: Verlängerung des aktuellen Immobiliendarlehens bei der Bank

• Forward-Darlehen: Rechtzeitiger Abschluss der Anschlussfinanzierung zu günstigen Zinsen

• Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen 

Bei all diesen Varianten solltest du eventuelle Nebenkosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung oder versteckte Gebühren genau beachten. Manchmal fallen auch Gebühren für Grundbuch und Notar:in an, denn die neue Eintragung von Schuldner:innen in das Grundbuch bringt Gebühren mit sich.

Die aktuelle Bauzins-Entwicklung und die bereits genannten Faktoren sind nicht die einzigen Kriterien, die Einfluss auf die Konditionen eines individuellen Kredits haben. Eine wichtige Rolle spielt darüber hinaus die Bonität der Kreditnehmer:innen.

• Einkommen der Kreditnehmer:innen
• In die Finanzierung eingebrachtes Eigenkapital
• Weitere Kreditsicherheiten wie Bürgschaften 

Positiv beeinflussen können Kreditnehmer:innen ihre Bonität insbesondere durch das Eigenkapital. Zwar ist teilweise auch eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich, aber dann fällt der aktuelle Bauzinsenvergleich nicht zum Vorteil der Kreditnehmer:innen aus.

Als Faustregel gilt, dass rund 20 bis 30 Prozent der kompletten Finanzierungssumme als Eigenkapital eingebracht werden sollten. Berücksichtigt werden müssen dabei auch die Bau- oder Kaufnebenkosten, die zwischen acht und 15 Prozent des Kaufpreises betragen können.

Neben Zinsniveau und Bonität hat auch die Bank einen Einfluss auf die aktuellen Zinsen der Hausfinanzierung. Arbeitet das Kreditinstitut ineffizient, fallen die Zinsen höher aus als bei anderen Banken. Das heißt für dich: Vergleiche die aktuellen Zinsen für den Hauskredit.

1. Informiere dich anhand der aktuellen Bauzinsen-Tabelle über das generelle Zinsniveau und die Entwicklung der Bauzinsen.

2. Plane deinen Finanzierungsbedarf möglichst genau. Über den Bau- und Hauskostenrechner bei ImmoScout24 kannst du anhand der Bau- oder Kaufsumme alle Nebenkosten und sonstigen Kosten der Finanzierung ermitteln.

3. Im dritten Schritt nutzt du unseren Haushaltsrechner. Dieser zeigt dir an, wie viel Geld im Monat überhaupt für die Tilgung des Kredits übrigbleiben würde.

4. Jetzt trägst du die Kreditsumme, das Eigenkapital und die gewünschte Laufzeit der Sollzinsbindung in unseren Vergleichsrechner. 

5. Übersichtlich und transparent listet der Vergleichsrechner die besten Kreditkonditionen unserer Finanzierungspartner auf.

Dabei stellen die aufgezeigten Werte noch kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Du kannst die Tendenz für die Kreditzinsen aber gut abschätzen. Zudem ist es auf diesem Wege möglich, direkt Kontakt zu einer der Banken aufzunehmen und dort weitere Beratung einzuholen.

Aktuell sind Bauzinsen dank des EZB-Leitzinses sehr niedrig. Eine Beispielsrechnung verdeutlicht dir, wie sich unterschiedliche Sollzinsbindungen auf den Baukredit auswirken:

Die Bauzinsen sind heute (Stand April 2021) nach wie vor auf einem niedrigen Zinsniveau. Daher kann es sinnvoll sein, eine längere Zinsbindung zu wählen, um sich langfristig die aktuell günstigen Bauzinsen zu sichern. Wenn hingegen das Zinsniveau weiter sinkt, kannst du davon nicht profitieren – es sei denn, du machst von deinem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Gebrauch.

Wenn jedoch keine zehn Jahre nach Auszahlung vergangen sind, musst du, wenn du deinen Baukredit aufgrund niedrigerer Zinsen umschulden möchtest, eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Diese ist meist so hoch, dass sich eine Umschuldung finanziell kaum lohnt.