Vom Verkäufer getäuscht: Rückabwicklung?
Bundesgerichtshof entscheidet über Ausschluss der Haftung bei verschwiegenen Schäden
Wer sich vom Verkäufer einer Immobilie getäuscht fühlt, hat gute Chancen auf eine Rückabwicklung des Vertrags - zumindest bei arglistig verschwiegenen Schäden.
Eine Käuferin erwirbt ein Grundstück mit einem in den 1950er-Jahren errichteten Wohnhaus für rund 130.00 Euro inklusive Nebenkosten. Das Exposé erwähnt, dass das Gebäude unterkellert und der Keller trocken sei. Diese Formulierung findet jedoch keine Erwähnung im Kaufvertrag. Bei der Besichtigung kommt es der Käuferin zwar merkwürdig vor, dass die Kellerwände frisch gestrichen sind, sie unterschreibt aber dennoch den Kaufvertrag und stimmt auch dem dort vereinbarten Ausschluss von Sachmängeln zu.
Nach dem Kauf entdeckte die Käuferin Feuchtigkeitsschäden im Keller. Sie will den Vertrag anfechten und verlangt eine Rückzahlung des Kaufpreises inklusive sämtlicher Nebenkosten. Zunächst scheitert sie in zwei Instanzen, erhält schließlich jedoch vom Bundesgerichtshof recht.
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Interessant ist die Begründung des Urteils:
- Nicht der feuchte Keller an sich begründet die Rückabwicklung des Vertrags, sondern die arglistige Täuschung der Klägerin durch den Käufer.
- Es handele sich bei dem frischen Anstrich für die Besichtigung um eine „Verkaufslackierung“.
- Mit dem offenbar bewussten Verschweigen der Feuchteschäden habe der Verkäufer seine vorvertraglichen Pflichten verletzt.
Die Richter stellten ebenfalls fest: Auch Angaben des Verkäufers, die nicht in den Vertrag einfließen – wie hier die Beschreibung des Kellers im Exposé – zählen zu den Eigenschaften, die der Käufer als zutreffend und wahr erwarten darf. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer das Exposé selbst verfasst hat oder es durch einen Makler anfertigen ließ.
