Bei der Immobilienfinanzierung gibt es in der Regel eine anfängliche Zinsbindung. Ist nach zehn oder 15 Jahren das Ende der ersten Zinsbindung erreicht, steht die Anschlussfinanzierung für die verbliebene Restschuld an. Du kannst dann entscheiden, ob du bei deiner Bank bleiben oder den Immobilienkredit umschulden möchtest. Worauf du bei einer Umschuldung deines Immobiliendarlehens achten solltest und welche Unterlagen wichtig sind, liest du in diesem Artikel.
Die Umschuldung ist eine Möglichkeit der Anschlussfinanzierung, bei der du nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank oder einem anderen Kredit wechselst.
Die Kostenersparnis ist die primäre Motivation hinter einer Darlehensumschuldung. Einen Immobilienkredit solltest du also dann umschulden, wenn das Angebot eines anderen Kreditinstituts bessere Konditionen im Vergleich zum Prolongationsangebot der Hausbank enthält.
Für die Umschuldung benötigst du Unterlagen wie unter anderem den Kreditvertrag mit dem aktuellen Kreditgeber, Kontoauszüge des Darlehenskontos, Kontoauszüge des Girokontos sowie ein Ausweisdokument (z. B. Personalausweis).
Um dich für oder gegen die Umschuldung zu entscheiden, kannst du unseren Vergleich der verschiedenen Zins-Angebote nutzen.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Umschuldung? - Definition
- Wann lässt sich der Immobilienkredit umschulden?
- Welche Varianten der Anschlussfinanzierung gibt es?
- Immobilienkredit umschulden: Wann lohnt sich die Umschuldung?
- Vorzeitig Immobilienkredit umschulden: Ist eine Umschuldung immer möglich?
- Anschlussdarlehen oder Immobilienkredit umschulden?
- Schritt für Schritt: Wie funktioniert eine Umfinanzierung?
- Welche Änderungen müssen im Grundbuch vorgenommen werden?
- FAQ zu Immobilienkredit umschulden
Als Umschuldung wird die Ablösung eines Kredits (oder mehrere Kredite) durch einen neuen Kredit oder neues Darlehen bezeichnet. Dies kann außerhalb der Kündigungsfristen oder nach Ablauf der Zinsbindung erfolgen. Häufiger Grund für eine vorgenommene Umschuldung sind Kreditangebote mit günstigeren Zinskonditionen. Mit dem neuen Kredit- oder Darlehensvertrag gelten dann neue Kreditvereinbarungen bezüglich Ratenhöhe, Zinsbindung sowie zu möglichen Sondertilgungsoptionen.
Möchtest du den Immobilienkredit umschulden, musst du zunächst einmal herausfinden, wann die Zinsbindung endet. Das Ende der Zinsbindung ist der Tag, der als Termin für die Umschuldung des Kredits relevant ist. Wichtig ist auch der richtige Zeitpunkt der Kündigung.
Eine schriftliche Kündigung muss spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist bei der Bank eingegangen sein. Zur selben Zeit teilst du der neuen Bank den Wechseltermin mit. Auch der Abschluss der neuen Baufinanzierung beziehungsweise Anschlussfinanzierung für die Restschuld erfolgt nun. Zu diesem Datum wird der Restbetrag des alten Kredites durch den neuen Immobilienkredit der ausgewählten Bank abgelöst.
Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung sind mehrere Finanzierungsrunden nichts Unübliches. Wenn die erste Zinsbindung endet, muss die Anschlussfinanzierung geplant und angegangen werden. Hierfür stehen grundsätzlich drei verschiedene Varianten der Anschlussfinanzierung zur Auswahl:
Prolongation: Verbleib bei der bisherigen Bank
Immobilienkredit umschulden: Wechsel zu einer anderen Bank
Forward-Darlehen: Vorzeitige Zinssicherung in Verbindung mit einem Bankwechsel
In der Übersicht haben wir für dich die typischen Merkmale der drei verschiedenen Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung zusammengetragen:
Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
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Wer ein Haus finanziert, braucht je nach Höhe der Tilgung bis zu 35 Jahre, um das Darlehen vollständig abzuzahlen. Mit Ende der ersten Zinsbindung stellt sich die Frage nach der günstigsten Anschlussfinanzierung. Darlehensnehmer:innen bietet sich zu diesem Zeitpunkt die Chance, bessere Konditionen auszuhandeln und dank niedriger Zinsen Geld zu sparen.
Die Frage, wann sich eine Umschuldung für die Baufinanzierung lohnt, lässt sich also nicht pauschal beantworten. Jedoch solltest du gegen Ende deiner ersten Zinsbindung aufmerksam verschiedene Angebote studieren und dich von einem:einer Expert:in beraten lassen, um eine Entscheidung zu treffen. Eine Umschuldung der Baufinanzierung während der Zinsbindung ist nur bei Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Voraussetzung für die Umschuldung ist fast immer ein guter Schufa-Score. In schwierigen Fällen oder bei negativer Schufa ist die Umschuldung sehr schwierig, da du dich letztendlich wieder für einen Kredit bewirbst. Ein:e Expert:in hilft bei der Hauskosten Umschuldung trotz negativer Schufa.
Unser Baufinanzierungsrechner hilft dir dabei, unterschiedliche Varianten der Immobilienfinanzierung in den direkten Vergleich zu setzen. So siehst du, für welche Variante du wie viel zahlen müsstest.
Normalerweise gilt ein Kreditvertrag bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung. Wer aber früher von einem niedrigen Zinsniveau profitieren und deshalb eine Umschuldung seiner Baufinanzierung während der Zinsbindung vornehmen möchte, muss in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese Gebühr kann die Bank als Ausgleich für die entgangenen Zinsen durch die Umschuldung der Baufinanzierung verlangen.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Umschuldung der Baufinanzierung während der Zinsbindung ist abhängig von der Darlehenssumme zu dem Zeitpunkt, zu dem das Hausdarlehen vorzeitig umgeschuldet werden soll, sowie den vereinbarten Zinssätzen und Tilgungsraten. Ob es sich lohnt, für niedrigere Zinsen die Umschuldung der Baufinanzierung vorzuziehen, hängt also von den Konditionen deines Kreditinstitus ab.
Zinsschaden für die Bank | +4.698,45 € |
Erstattung der Bank für eingespartes Kreditrisiko | -93,76 € |
Erstattung aus Zinsmarge | -203,65 € |
Erstattung eingesparter Verwaltungskosten | -250,00 € |
Bearbeitungsgebühr | +100,00 € |
Vorfälligkeitsentschädigung netto | 4.251,04 € |
Du kannst auch bei den Verbraucherzentralen überprüfen lassen, ob die Höhe der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung bei der Umschuldung der Hausfinanzierung korrekt berechnet wurde. Sofern du ein Bauspardarlehen umschuldest, kommst du auf jeden Fall um die Vorfälligkeitsentschädigung herum.
Langfristige Darlehen können nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Hierbei handelt es sich um ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Die sechsmonatige Kündigungsfrist müssen Sie aber einhalten!
Das häufigste Motiv für eine Umschuldung ist die Kostenersparnis. Besonders im Rahmen von Immobilienfinanzierungen machen schon geringe Zinsunterschiede einen großen Unterschied bei den Zinskosten aus. Ob du also bei deiner bisherigen Bank eine Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen oder einen Wechsel der Bank vornehmen möchtest, sollte größtenteils an der Frage hängen, mit welcher Variante du am meisten Geld sparst.
Wer hingegen eine Neubewertung des Verkehrswertes der Immobilie fürchtet, weil beispielsweise dringender Sanierungsbedarf den Wert der Immobilie senken würde und so schlechtere Kreditkonditionen bedingen würde, sollte ein Anschlussdarlehen tendenziell bei der bisherigen Bank in Anspruch nehmen.
Es kann aber auch Vorteile bringen, eine Neubewertung der eigenen Immobilie zu veranlassen, wenn du deinen Immobilienkredit umschulden möchtest. Hast du viel in die Ausstattung des Hauses investiert, könnte die neue Bank die Immobilie höher bewerten als der bisherige Kreditgeber. Daraus ergeben sich meist bessere Konditionen für den Umschuldungskredit, was eventuell auch bei der Umschuldung trotz negativem Schufa-Score hilft.
Neubewertungen von Immobilien werden von Banken nicht häufig vorgenommen. Im Zuge einer Umschuldung ist dies dennoch wahrscheinlicher als beim Verbleib bei der Hausbank. Wenn die gesamten Kosten der Umschuldung für das Haus im Vergleich zur Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank nur minimal geringer sind, lohnt sich eher die Prolongation als Anschlussfinanzierung statt ein Bankwechsel. Eine Umschuldung bedarf nämlich deutlich mehr Zeitaufwand als die Fortführung der Baufinanzierung bei der Hausbank.
Je kleiner der Kredit für die Umschuldung im Verhältnis zum Immobilienwert, desto geringer ist das Risiko eines Wertverlustes für die Bank.
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Welche Finanzierungskosten kommen bei den aktuellen Hypothekenzinsen auf mich zu? Antworten auf diese Fragen liefert Ihnen unser Finanzierungsrechner.Grundsätzlich gibt es zwei Entscheidungsmöglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung:
Der:die Kreditnehmer:in verlängert seinen:ihren bestehenden Darlehensvertrag – dies wird als "Prolongation" bezeichnet.
Er:sie nutzt die Anschlussfinanzierung für eine Darlehensumschuldung. Will er:sie den Immobilienkredit umschulden, löst er:sie das bestehende Darlehen durch einen neuen Baukredit zu besseren Konditionen ab.
In den meisten Fällen wechselt der:die Bauherr:in bei einer Umschuldung des Hauses zu einer anderen Bank. Ein Darlehen umzuschulden ist aber grundsätzlich auch bei dem:der bisherigen Kreditgeber:in möglich. Auch hier lohnt sich ein Vergleich der Umschuldung und der jeweiligen Konditionen für dich.
Bietet eine Bank einen um mindestens 0,1 Prozent niedrigeren Sollzins, kann sich ein Wechsel lohnen. Mit dem Immobilienfinanzierungsrechner vergleichst du Zinsen ganz einfach online und findest das für dich günstigste Angebot.
Wenn du dich dann für ein Angebot entschieden hast, solltest du den folgenden Schritten folgen, um die Umfinanzierung oder Umschuldung zu vervollständigen und deren Kosten einzuplanen:
Wie zu Beginn der Baufinanzierung müssen Darlehensnehmer:innen bei der Umfinanzierung des Hauskredits umfassende Angaben zu ihrer Bonität vorlegen. Die erforderlichen Unterlagen solltest du daher immer geordnet aufbewahren und dich rechtzeitig um notwendige Dokumente kümmern:
Nachweise über die letzten drei Gehälter
Kreditvertrag mit dem aktuellen Kreditgeber
Kontoauszüge des Darlehenskontos (Ermittlung der Schuldenhöhe)
Kontoauszüge des Girokontos (Berechnung monatlicher Belastungen)
Ausweisdokument (z. B. Personalausweis)
Der Kredit der ersten Finanzierungsrunde wurde wahrscheinlich durch eine Grundschuld abgesichert. Wer den Immobilienkredit umschulden will und das Kreditinstitut wechselt, muss die Grundschuld auf die neue Bank übertragen.
Wer bei einer anderen Bank ein Anschlussdarlehen anstrebt, muss die Abtretung der Grundschuld vornehmen – die sogenannte Grundschuldabtretung. Bei den meisten Umschuldungen reicht hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung aus. In seltenen Fällen verlangt die Bank jedoch, dass die Grundschuld gelöscht und neu eingetragen wird.
Kosten fallen in jedem Fall an, weil diese Rechtsgeschäfte nur durch eine:n Notar:in veranlasst werden können. Sein:ihr Honorar bemisst sich nach der Höhe des Darlehens. Zusätzlich fallen im Zuge von Umschuldungen bestehender Darlehen Gebühren für das Gericht an. Auf diese Weise können schnell einige Hundert Euro zusammenkommen.
Immobilienbesitzer:innen, die ihren Immobilienkredit umschulden, müssen außerdem mit eventuellen Freigabegebühren rechnen. Die Höhe dieser Kosten ist von Bank zu Bank unterschiedlich.
Kümmere dich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um die Finanzierung der Restsumme. Hole dafür mehrere Angebote für die Umschuldung ein und vergleiche die Konditionen, um günstige Zinsen für die Umschuldung zu erhalten. Halte dabei auch Ausschau nach Umschuldungsaktionen: Um Neukunden zu gewinnen, übernehmen einige Kreditinstitute die Kosten für die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Finanzierungspartner.
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte eingetragen sind. Die Grundbuchblätter sind nach einem einheitlichen Muster strukturiert:
Aufschrift
Bestandsverzeichnis
Abteilung I: Eigentümer
Abteilung II: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks – Persönliche Dienstbarkeiten
Abteilung III: Grundpfandrechte – Hypothek – Grundschuld – Rentenschuld
Wenn also für dein Haus den Immobilienkredit umschulden möchtest, muss in Abteilung III des Grundbuchblatts die sogenannte Grundschuldabtretung erfolgen. Folgende Punkte müssen eingetragen sein:
Die Höhe der Grundschuld
Nennung der jeweiligen Bank, für die die Grundschuld eingetragen wird
Nennung der Zinskonditionen
Hinweis, dass der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen ist
Datum der Grundschuldeintragung
Im Gegensatz zur eingetragenen Hypothek verschwindet die Grundschuld nicht einfach nach der Tilgung des Darlehens. Sie bleibt weiterhin bestehen und kann für weitere Darlehensvorhaben bei der gleichen Bank verwendet werden. Dies ist vor allem für Modernisierungs- und Sanierungskredite sinnvoll, da die Bank im Gegenzug für die eingetragene Grundschuld günstigere Zinsen anbietet.
Für die Grundschuldabtretung ist grundsätzlich eine Abtretungserklärung notwendig. Diese muss folgende Punkte beinhalten:
Namen und Anschrift aller Beteiligten
Benennung der genauen Forderung
Der Hinweis, ob die Abtretungserklärung gemäß § 362 BGB oder § 398 BGB erfolgt
Deine bisherige Bank muss erst der Grundschuldabtretung zustimmen, bevor die Grundschuld auf den neuen Finanzier übergehen kann!
Grundsätzlich erfolgen alle Änderungen im Grundbuch über eine:n Notar:in. Er:sie steht darüber hinaus für sämtliche Fragen zu Grundbuchangelegenheiten zur Verfügung und berät dich in deinem Vorhaben der Umfinanzierung des Hauses! Mehr über den:die Notar:in und seine:ihre Aufgaben liest du hier.
FAQ zu Immobilienkredit umschulden
- 1. Ist es möglich, den Immobilienkredit vorzeitig umzuschulden?
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Es ist möglich, den Kredit vorzeitig umzuschulden. Dafür musst du aber die Bank bitten, dich vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Die Bank muss es aber nicht zulassen. Stimmt sie zu, ist aber eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant.
- 2. Gibt es eine bestimmte Kündigungsfrist, um die Restschuld umzufinanzieren?
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Möchtest du einen Immobilienkredit umschulden, musst du schauen, wie lange die Zinsbindung läuft. Spätestens drei Monate vor Ablauf muss eine schriftliche Kündigung bei der Bank vorliegen.
- 3. Kann man immer einen Baukredit umschulden?
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Im Prinzip ist immer dann eine Umschuldung möglich, wenn die Sollzinsbindung abgelaufen ist. Spätestens nach zehn Jahren nach Vertragsabschluss ist das der Fall.
- 4. Ist eine Umschuldung immer sinnvoll?
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Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sie ist dann sinnvoll, wenn der Zinssatz eines neuen Darlehens erheblich günstiger ist. Er muss mindestens 0,2 Prozentpunkte besser als der alte Zinssatz ausfallen.
- 5. Fallen Kosten bei einer Umschuldung der Baufinanzierung an?
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Es fallen für die Umschuldung Kosten an, da eine Änderung nur durch einen Notar möglich ist. Dieser berechnet für seine Leistungen Notargebühren. Außerdem kommen Grundbuchgebühren hinzu.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauensvollen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für Sie aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen, empfehlen wir Ihnen, einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater hinzuzuziehen.