Miet­min­de­rung

Ein Mieter hat das Recht, seine Miete zu mindern, wenn die von ihm gemietete Wohnung gravierende Mängel aufweist und damit der vertragsgemäße Gebrauch erheblich eingeschränkt ist. Dabei ist es nicht entscheidend, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist. Beispielsweise auf Geräusch- oder Geruchsbelästigungen kann der Vermieter oft keinen Einfluss nehmen, muss eine Mietkürzung aber dennoch hinnehmen.

Mieter greifen zu unterschiedlichen Methoden, um ihrem Ärger über Versäumnisse oder vermeintliche Missstände und Belästigungen Ausdruck zu verleihen. Sie wählen die Mietminderung, den Mietrückbehalt oder sie zahlen unter Vorbehalt. Das sind die wichtigsten Unterschiede:

Mietminderung: Sie ist möglich, so lange ein Mangel besteht. Wird der Mangel anerkannt, muss die einbehaltene Miete nicht nachgezahlt werden, wenn der Schaden behoben wurde oder die Situation nicht mehr besteht.

Mietrückbehalt: Diese Form dient als Druckmittel gegenüber dem Vermieter, einen Schaden zu beseitigen. Ist der Schaden behoben, wird der einbehaltene Mietanteil nachgezahlt.

Mietzahlung unter Vorbehalt: Hier zahlt der Mieter zwar die Miete, erklärt aber gleichzeitig, dass er einen bestehenden Mangel nicht akzeptiert.

Häufig kürzen Mieter die Miete, wenn

• ihre Wohnung feucht ist und es zu Schimmelbildungen kommt.
•  im Winter die Heizung ausfällt.
• sie sich durch Lärm oder Geruch belästigt fühlen.

Nicht jede Mietminderung ist berechtigt, daher gilt es zunächst zu prüfen, ob der Vermieter tatsächlich für die Beseitigung eines Schadens verantwortlich ist. Ein tropfender Wasserhahn muss zwar repariert, darf aber nicht mit einer Mietminderung geahndet werden. Hat der Mieter den Mangel Schimmelbefall selbst zu verantworten, weil er falsch geheizt und gelüftet hat, darf er die Miete nicht reduzieren. Lag ein Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags vor und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen, ist eine Mietminderung ebenfalls nicht möglich. Wer also kommentarlos eine Wohnung mietet, in der die Fenster marode sind, kann dafür nicht die Miete kürzen. Gleiches gilt für die ersten drei Monate einer energetischen Sanierung wie Wärmedämmung sowie Heizungs- oder Fensteraustausch.

Um zu wissen, um welche Art Mangel es sich handelt, sollten Vermieter sich den Schaden ansehen. Eventuell muss auch ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Zum einen muss also der Sachverhalt geprüft werden und zum anderen, ob die Mietminderung korrekt gehandhabt wurde.

Bevor ein Mieter die Miete kürzen darf, muss er dem Vermieter den Mangel schriftlich und mit Fristsetzung melden. Denn der Vermieter sollte immer die Chance haben, den Mangel zu beseitigen. Die Frist muss so gesetzt sein, dass es dem Vermieter organisatorisch möglich ist, seiner Verpflichtung nachzukommen. Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, kommt er mit Ablauf der Frist in Verzug. Jetzt darf der Mieter zur Selbstabhilfe greifen.

Anders verhält es sich bei offensichtlich nicht zu vermeidenden Beeinträchtigungen, wie beispielsweise bei einem Baugerüst vor den Fenstern. Soll die Miete wegen starker Lärmbelästigung gemindert werden, gehört aber auch ein relevanter Nachweis dazu, wie beispielsweise ein Lärmprotokoll.

Der Mieter muss beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Gelingt ihm das, ist es an dem Vermieter zu beweisen, dass entweder der Mieter den Mangel durch falsches Verhalten selbst verschuldet hat oder, dass der Mangel nur gering ist und keine Mietminderung rechtfertigt.  Ist der Schaden nicht offensichtlich, so ist es Pflicht des Mieters, einen Sachverständigen zu rufen und zunächst die Kosten dafür zu tragen. Sollte sich allerdings herausstellen, dass der Mieter recht hat, muss der Vermieter diese Kosten erstatten.

Bei einem berechtigten Mangel, den der Vermieter zu vertreten hat, muss der Schaden schnellstmöglich durch einen Handwerker behoben werden.

Handelt es sich um Baustellenlärm, für den der Mieter nicht verantwortlich ist, muss er die Minderung dennoch hinnehmen. Allerdings nur so lange, wie sich die Situation nicht ändert.

In welcher Höhe die Miete wegen eines Mangels gemindert werden kann, ist immer abhängig vom Einzelfall. Oft wird der Mangel vom Mieter wesentlich stärker empfunden als er vor Gericht eingestuft wird. Hier zählt einzig und allein der objektiv beeinträchtigte Wohnwert.

Eine Mietminderung rückwirkend einzufordern ist nicht möglich. Es gilt immer erst der Zeitpunkt, ab dem der Mangel gemeldet wurde. Wer trotz Mängeln die Miete in voller Höhe weiterzahlt, kann später nichts mehr zurückfordern.

Haben Mieter die Miete zu Unrecht gekürzt, müssen Vermieter schriftlich widersprechen und begründen, warum die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist. Der Vermieter kann den Mieter auffordern, innerhalb einer bestimmten Frist die ausstehende Miete zu zahlen und ihm auch eine mögliche Klage ankündigen. Allerdings sollte vor einer Klage eine Rechtsberatung eingeholt werden.

Der Vermieter muss der Mietkürzung nicht unmittelbar widersprechen. Der Bundesgerichtshof gab in einem Urteil einem Vermieter recht, der erst nach zwei Jahren die zu Unrecht einbehaltene Miete nachforderte. Nach dem Urteil hat der Vermieter sein Recht auf Rückforderung nur verwirkt, wenn er es längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Mieter auch nicht mehr mit einer Forderung rechnen konnte.