Miet­kau­ti­on

Sie darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Die Leistung einer Barkaution durch Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Als Berechnungsgrundlage dient die Kaltmiete bzw. Nettomiete.  

Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution der Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Im Einzelnen bietet die Kaution den Vermietern eine finanzielle Sicherheit, wenn im Laufe des Mietverhältnisses rückständige Mieten oder Ansprüche aus Betriebsnebenkostenabrechnungen entstanden sind. Fordern Vermieter einen Schadenersatz aufgrund entstandener Schäden in der Mietwohnung oder Geldleistungen aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ein, darf die Kaution ebenfalls genutzt werden.   

Dagegen ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters bei preisgebunden Wohnraum nur zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters aus Schäden oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.  

Eine Kaution kann vom Mieter nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung verlangt werden, da gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nicht existieren. Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch den Mieter getroffen (z. B. im Mietvertrag), besteht daher kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch den Mieter. Entsprechend besteht auch kein Rechtsanspruch auf Erhöhung einer vom Mieter vertragsgemäß geleisteten Kaution. Wurde jedoch die Zahlung einer Kaution vereinbart, kann der Vermieter diese so lange verlangen, wie ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen.  

Diese Regelung schließt ein, dass Vermieter die Kaution bis nach Beendigung des Mietverhältnisses einfordern können. Liegen entsprechende Voraussetzungen für eine Zahlung der Kaution nach Beendigung des Vertrags vor, dürfen Vermieter die Kaution bei bestehender Vereinbarung bis zu diesem Zeitpunkt einklagen. Nach Erhalt der Kaution steht es dem Vermieter frei zu bestimmen, für welchen Anspruch die Kaution eingesetzt wird.  

Für die Anlage der Kaution ist es wichtig, dass dies entsprechend im Mietvertrag vereinbart wurde. Andere Umgangsformen mit der Kaution sollten Sie explizit schriftlich festhalten. Standardmäßig ist es jedoch Ihre Pflicht, das Kautionskonto als „offenes Treuhandkonto“ zu führen. So schützen Sie den Mieter vor einer eventuellen Insolvenz Ihrerseits, da Banken den Kautionsbetrag nicht pfänden dürfen. Sollten Sie die Kaution nicht korrekt angelegt haben, also etwa die Barzahlung zu Hause in einem Schuhkarton aufbewahren, dann ist die Kaution auch nicht vor dem Zugriff Ihrer Gläubiger geschützt.  

Der Mieter hat das Recht, noch vor Überweisung der Kaution die Nennung eines insolvenzfesten Kontos zu verlangen. Sie als Vermieter müssen dann angeben, wohin der Mieter das Geld überweisen soll. Außerdem sollten Sie jederzeit nachweisen können, dass die Kaution auf einem Treuhandkonto liegt – es sei denn, Sie haben sich für eine der in diesem Artikel [Link] beschriebenen anderen Anlageformen entschieden und dies entsprechend im Mietvertrag festgehalten.   

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum regelt § 551 BGB zwingend bestimmte Einzelheiten: Danach darf die Sicherheitsleistung des Mieters höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebkosten betragen. Der Mieter ist berechtigt, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. 

Erfüllt der Mieter die Leistung der Sicherheit nicht, kann der Vermieter auf Erfüllung klagen bzw. den Anspruch durch gerichtlichen Mahnbescheid geltend zu machen. Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich nicht berechtigt, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Im Gegenzug ist es nicht ausgeschlossen, dass Vermieter die Kaution bis nach Beendigung des Mietverhältnisses einfordern können. Liegen entsprechende Voraussetzungen für eine Zahlung der Kaution nach Beendigung des Vertrags vor, dürfen Vermieter die Kaution bei bestehender Vereinbarung bis zu diesem Zeitpunkt einklagen.  

Gerät der Mieter durch die Nichtzahlung der Mietkaution in Verzug, darf der Vermieter keinen Anspruch auf hieraus entstehende Verzugszinsen einfordern. Der Anspruch des Vermieters beschränkt sich auf die Höhe der Zinsen, die bei einer fristgerechten Zahlung auf dem Sonderkonto entstanden wären.  

Eine Geldsumme ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage auf einem Sonderkonto bewirkt, dass dem Mieter bei Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht zusteht und er im Fall der Zwangsvollstreckung gegen den Vermieter die Drittwiderspruchsklage erheben kann. Die gesamten Erträge aus der Geldanlage, z. B. Zinsen oder Dividenden, stehen in vollem Umfang dem Mieter zu. Der Mieter hat diese Erträge als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern.  

Diese Form der Geldanlage erfolgt in Form eines offenen Treuhandkontos, das dem Mieter im Insolvenzfall des Vermieters finanziellen Schutz bietet und ein Pfandrecht der Banken ausschließt. Dem Vermieter steht es frei, die Kautionen mehrerer Mieter auf einem Sammelkonto anzulegen. Allerdings muss auch dieses Sammelkonto alle Voraussetzungen an ein Treuhandkonto erfüllen. Einem Urteil des BGH (5 StR 354/07) zufolge machen sich Vermieter von Wohnraum sogar strafbar, wenn sie die Kautionen der Mieter auf andere Konten überweisen und dort belassen. Im Zweifelsfall sind Mieter gut beraten, eine Überweisung der Kaution mit der Forderung zur Nennung eines insolvenzfesten Kontos zu verbinden. Demzufolge steht es Mietern frei, vor einer Zahlung der Kaution vom Vermieter den Nachweis zu fordern, dass das Geld auf einem treuhändischen Konto angelegt wird.  

Laut der Vermögensbetreuungspflicht nach § 266 StGB machen Sie sich wegen Untreue strafbar, wenn Sie die Mietsicherheit nicht anlegen. Sie müssen nämlich Treugut und Eigengut eindeutig voneinander trennen. In der Praxis heißt das, dass Sie die Mietkaution nicht auf Ihrem privaten Konto aufbewahren dürfen.  

Jedoch hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass Sie den Vorwurf der Untreue entkräften können, wenn Sie auf Aufforderung in der Lage sind, die Kaution in voller Höhe zurückzuzahlen. Sollte aufgrund Ihrer finanziellen Lage ein Zugriff von Gläubigern zu erwarten sein, machen Sie sich der schadensgleichen Vermögengefährdung schuldig. Dies kann ein strafrechtliches Verfahren mit sich bringen.  

Sollten Sie der Mieteraufforderung, die ordnungsgemäße Kautionsanlage nachzuweisen, nicht nachkommen, darf der Mieter die Mietzahlung in Höhe der Kaution zuzüglich der ungefähr angefallenen Zinsen verweigern. Dies gilt so lange, bis Sie ihm die ordnungsgemäße Anlage der Kautionszahlung nachweisen können.  

Zu guter Letzt dürfen Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter erheben, wenn dieser die Kaution nicht korrekt anlegt. Dabei geht es meist um die Zinsen: Wenn diese niedriger als der gesetzlich vorgeschriebene Zinssatz sind, entsteht dem Mieter ein Schaden in Höhe der Differenz zwischen den erzielten und den vorgeschriebenen Zinseinnahmen. Diese Differenz müssen Sie dem Mieter erstatten.  

Mehr über die richtige Anlage der Mietkaution lesen Sie hier.  

Die Mietkaution ist eine der wichtigsten Absicherungen für Vermieter. Wofür Sie die finanzielle Sicherheit einsetzen dürfen und wie lange Sie die Kaution einbehalten können, erfahren Sie hier.  

In der Regel beträgt die Kaution drei Nettokaltmieten, die der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses auf einem verzinsten Konto mit dreimonatiger Kündigungsfrist parken muss. Das Kautionskonto muss er klar von seinen Privatvermögen trennen. Auf diese Weise erhält der Mieter die Sicherheit, dass seine Bürgschaft nicht gepfändet wird, sollte sein Vermieter in finanzielle Not geraten und Privatinsolvenz anmelden.  

Anzapfen darf der Vermieter die Mietsicherheit nur, wenn der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand an ihn zurückgibt oder ausstehende Zahlungen nicht begleicht. Zu den möglichen Verwendungszwecken der Kaution zählen:  

Ausbessern von schlecht oder gar nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen, die vertraglich vereinbart sind: 

• Renovierungskosten, die durch nicht zurückgebaute Umbauten des Mieters entstehen  
• ausstehende Nachzahlung der Nebenkosten oder Betriebskosten  
• Mietschulden  
• Schäden, die der Mieter durch einen unsachgemäßen Umgang verursacht hat  
• auflaufende Kosten durch eine verspätete Rückgabe der Mietwohnung    

Kommentarlos dürfen Vermieter die Kaution allerdings nicht für diese Zwecke verwenden. Die durch die Mietsicherheit gedeckten Kosten müssen berechtigt und die Höhe der aufgewendeten Zahlungen für die Beseitigung von etwaigen Schäden durch Rechnungen belegt werden. All diese Informationen muss der Vermieter in die Abrechnung mit einfließen lassen, die er seinem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszahlung der Barkaution ausstellen muss.  

Beliebig lang dürfen Vermieter die Kaution nach Auszug ihres Mieters nicht als Sicherheit einbehalten. Das Gesetz sieht hier eine Rückzahlungsfrist von drei bis sechs Monaten vor. Denn: Einige Schäden an der Wohnung werden erst nach längerer Zeit sicht- und einschätzbar. Zudem muss der Vermieter seinem Mieter gegebenenfalls die Möglichkeit einräumen, unterlassene Schönheitsreparaturen nachträglich zu beseitigen. Wie viele Tage der Eigentümer seinem Mieter für die Nachfrist einräumt, hängt vom Umfang der auszuführenden Arbeiten ab. Das Kammergericht Berlin legte in einem Urteil (AZ 8 U 38/06) einen Zeitraum von 14 Tagen fest. Ist jedoch bereits beim Auszug des Mieters klar, dass keine Ansprüche gegen ihn vorliegen, wird die Rückzahlung sofort fällig.  

Nach sechs Monaten verjähren jegliche Schadensersatzansprüche. Damit besteht kein Grund mehr, die Bürgschaft als Sicherheit gegen finanzielle Einbußen einzubehalten. Vermieter dürfen sie nun sowieso nicht mehr verwenden (§ 548 BGB). Ausnahme: Steht die jährliche Betriebsnebenkostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, bis diese vorliegt. Hier gilt ein maximaler Abrechnungszeitraum von 12 Monaten nach dem Auszug des Mieters. Vermieter sollten diesen Zeitraum jedoch nach Möglichkeit nicht voll ausschöpfen.  

Je nachdem, wie die Mietkaution angelegt ist, sind Sie als Vermieter für Steuerangelegenheiten zuständig oder nicht. Die Zinsen der Kaution stehen in jedem Fall dem Mieter zu und er muss diese in seiner Steuererklärung als Gewinn angeben. Sie selbst müssen die Mietkaution in keinem Fall versteuern, da es sich nicht um Ihre Einnahmen handelt. Je nach Anlageform gelten die folgenden Vorschriften:  

Mietkaution liegt auf Sparkonto: Das Kreditinstitut wird eine Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters ausstellen, wenn dieser bekannt ist. Sie müssen dem Mieter die Steuerbescheinigung weiterleiten, damit dieser sich um Versteuerung kümmern kann.  

Mietkaution liegt auf Treuhandkonto: Das Kreditinstitut wird Ihnen die Steuerbescheinigung in Ihrem Namen ausstellen und den Vermerk „Treuhandkonto“ hinzufügen. Auch in diesem Fall müssen Sie das Dokument an den Mieter weiterleiten.  

Mehrere Mietkautionen auf einem Konto: Wenn Sie mehrere Mieter haben und deren Kautionen gesammelt aufbewahren, gelten Sie als Vermögenverwalter. In diesem Fall müssen Sie beim Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter abgeben. Wenn das Finanzamt diese Feststellung nicht erlaubt, wird es Ihnen einen negativen Feststellungsbescheid schicken. Dann müssen Sie den Mietern einzeln eine Kopie des Bescheids und der Steuerbescheinigungen zukommen lassen und ihnen den anteiligen Kapitalertrag und Zinsabschlag mitteilen.  

Je nach Anlageform der Mietkaution und nach deren Höhe sowie nach Anzahl der Mieter kann es für Vermieter bei den Steuerbescheinigungen unübersichtlich werden. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater unterstützen, um keine Fehler zu begehen.  

Auch wenn das Kautionskonto in Ihrem Namen läuft, dürfen Sie als Vermieter die Mietkaution nicht von der Steuer absetzen. Die Zinsen und Kapitalerträge gelten als Einnahmen des Mieters. Ihre Pflicht besteht darin, den Mieter rechtzeitig zu informieren und ihm die Steuerbescheinigungen zuverlässig und vertraulich zukommen zu lassen.  

Als Vermieter müssen Sie die Mietkaution nicht in der Steuererklärung angeben, da es sich nicht um Ihre Einnahmen und auch nicht um Ihr Kapital handelt. 

Zu Ihren Vermieterpflichten gehört die Rückzahlung der Mietkaution. Jedoch kommt es recht häufig vor, dass Sie zumindest einen Teil der Sicherheit einbehalten, um angefallene Kosten decken zu können. Sie müssen dem Vermieter rechtzeitig eine Abrechnung sowie die eventuell anstehende Rückzahlung der (Teil-)Kaution zukommen lassen und erfahren hier, wie Sie dafür vorgehen.  

Wenn ein Mietverhältnis zu Ende geht, müssen Sie als Vermieter die geleistete Mietkaution zurückzahlen. Dafür ist es empfehlenswert, eine schriftliche Abrechnung vorzulegen. In dieser geben Sie an, ob Sie die Kaution in voller Höhe zurückzahlen oder ob Sie einen Teil der Kaution aus berechtigten Gründen einbehalten. Außerdem sollten Sie Angaben zu den angefallenen Zinsen und Zinseszinsen machen, denn diese müssen Sie dem Mieter ebenfalls erstatten.  

Häufig kommt es vor, dass Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, um anfallende Schönheitsreparaturen zu bezahlen (Link). Eine weitere Variante besteht darin, einen Teil der Kosten zur Deckung einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung mit eventuellen Nachforderungen einzubehalten. In beiden Fällen müssen Sie Ihre Entscheidung schriftlich darlegen und zumindest eine Schätzung des Betrags, der noch ausstehend ist, abgeben. Mit der Abrechnung wird auch die Rückzahlung fällig.  

In Ihrem Abrechnungsschreiben sollten Sie Empfänger und Absender angeben sowie Ort und Datum vermerken. Nutzen Sie danach dieses Muster mit Beispielen oder eine passende Abwandlung, um den Mieter über die Mietkaution Abrechnung zu informieren: 

Sehr geehrte/r (…), 

nachdem das Mietverhältnis zum (…) beendet worden ist, erhalten Sie nun die Abrechnung über die Mietkaution. 

Wie Sie dem beigefügten Kontoauszug vom (…) entnehmen können, beträgt die Kautionssumme einschließlich Zinsen und abzüglich Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag, die von der Bank einbehaltenen wurden, (…) Euro.  

Gegen Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in o.g. Höhe erkläre ich die Aufrechnung mit folgenden Gegenansprüchen in der genannten Reihenfolge: 

Anspruch auf Ersatz der für die Durchführung der von Ihnen geschuldeten Schönheitsreparaturen entstandenen Kosten gem. der beigefügten Rechnung der Firma (…) vom (…) in Höhe von (…) Euro 

Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Reparatur des von Ihnen beschädigten Türschlosses der Wohnungstür gemäß dem beigefügten Kostenvoranschlag der Firma (…) vom (…) in Höhe von (…) Euro 

Anspruch auf rückständige Bruttowarmmiete für den Monat (…) einschließlich Verzugszinsen in Höhe von (…) Euro  

Es ergibt sich ein Saldo zu Ihren Gunsten in Höhe von (…) Euro. 

Da die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum (…) bis (…) jedoch noch aussteht und ich unter Berücksichtigung der Nebenkostenabrechnung für die vorangegangene Abrechnungsperiode mit einer Nachzahlung von ca. (…) Euro rechne, werde ich auch diesen Restbetrag bis zur Erstellung der ausstehenden Nebenkostenabrechnung einbehalten. 

Mit freundlichen Grüßen, 

(…)  

Als Vermieter haben Sie eine Prüfungsfrist nach Ablauf des Mietverhältnisses, die sechs Monate beträgt. In dieser Zeit dürfen Sie die Kaution komplett einbehalten und müssen erst zum Ablauf der Frist die Abrechnung versenden. Sollten Sie noch auf eine Nebenkostenabrechnung warten und berechtigten Grund zu der Annahme haben, dass der Mieter auch Nebenkosten nachzahlen muss, dürfen Sie die Kaution bis zu zwölf Monate lang einbehalten.  

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist die Schutzvorschrift § 551 BGB nicht anwendbar, sodass die Parteien insbesondere die Höhe der Kaution frei vereinbaren können. Mangels anderweitiger Vereinbarungen hat der Mieter kein Recht auf Ratenzahlung der Kaution. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen, und darf diese sogar für eigene Zwecke einsetzen. Ferner kann auch die Pflicht der Verzinsung vertraglich ausgeschlossen werden.