Was be­sagt das Be­stel­ler­prin­zip?

Was genau das Bestellerprinzip besagt, worauf zu achten ist und für wen es überhaupt gilt, zeigen wir Ihnen hier in dem Beitrag auf. Ob das Bestellerprinzip nur für die Vermietung, oder ob es auch für den Immobilienverkauf gilt, erfahren Sie auf dieser Seite.

• Das Bestellerprinzip gilt aktuell nur für die Vermietung und besagt, dass derjenige, der den Makler bestellt, hat auch die Maklergebühren zu tragen.
• Für die Vermietung von Gewerbeobjekten gilt das Bestellerprinzip nicht.
• Beim Immobilienkauf sollen Käufer zukünftig maximal die Hälfte der Maklergebühren zahlen müssen.
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Das Bestellerprinzip ist ein Maklergesetz und bedeutet, dass der Haus- oder Wohnungseigentümer einen Makler beauftragt, die Immobilie zu vermieten. Da der Vermieter den Makler bestellt hat, muss er die Maklerkosten selbst bezahlen. Seit dem Jahr 2015 gibt es in Deutschland das Bestellerprinzip im Immobilienbereich. Aufgrund der Knappheit von Mieteinheiten wurde das Makler-Bestellerprinzip zusammen mit der Mietpreisbremse beschlossen und eingeführt. Vor dem Inkrafttreten des Gesetzes mussten häufig die Mieter die Maklerprovision zahlen, auch wenn der Immobilienmakler vom Eigentümer beauftragt wurde.

Das aktuelle Bestellerprinzip gilt nur für die Maklerprovision bei Vermietungen. Die Maklerprovision wird vom Vermieter oder Mieter übernommen – je nachdem, wer den Makler bestellt. Durch dieses Gesetz wird verhindert, dass gerade Vermieter in Ballungsräumen die gesamte Maklerprovision auf den Mieter umlegen. Allerdings ist kein Eigentümer dazu verpflichtet, einen Immobilienmakler zu bestellen. Die Suche nach einem geeigneten Mieter ist auch in Eigenregie möglich. Wer auf einen Makler setzt, der profitiert von vielen Faktoren. Der Experte erledigt im Rahmen der Vermietung folgende Dinge:

• Inserieren der Wohnung

• Erstellen eines ansprechenden Exposés mit Fotos und wichtigen Daten

• Ansprechpartner sowohl für Mieter als auch für Vermieter bei Fragen

• Koordinierung von Besichtigungsterminen

• Auswahl eines Mieters nach Prüfung der Unterlagen und entsprechend der Ansprüche des Vermieters

Für Vermieter stellt ein Immobilienspezialist eine erhebliche Erleichterung dar. Erfahrungsgemäß lässt sich dank des Maklers schneller ein geeigneter Mieter für das Objekt finden als ohne Makler.

Potentielle Mieter müssen immer genauer hinschauen und aufpassen. Es gibt immer wieder schwarze Schafe, die das Bestellerprinzip umgehen und die Kosten auf den Mieter umwälzen wollen.

Ein typischer Fall: Unseriöse Makler möchten dem zukünftigen Mieter einen Maklervertrag anbieten, der zu unterschreiben ist. Daraufhin bietet der Makler dem Suchenden eine Wohnung an, die schon lange Teil seines Portfolios ist, für deren Vermietung er also vom Eigentümer beauftragt wurde. Der Makler schickt die Rechnung über die Provision nun an den Mieter, obwohl der Auftrag vom Vermieter kam.

Falls dem Mieter die Provision durch derartige Praktiken tatsächlich auferlegt werden soll, sollte sich die betroffene Person entweder an einen Anwalt oder an die Gewerbeaufsicht wenden. Der Immobilienmakler handelt nämlich in dem Fall gegen das Gesetz und muss mit Konsequenzen rechnen. Es gibt auch Vermieter, die versuchen, die Maklergebühren auf die Miete umzulegen. Das ist selbstverständlich auch nicht rechtens und sollte gemeldet werden.

Laut Gesetz gilt das Bestellerprinzip für alle Haus- und Wohnungsvermietungen. Für Immobilien, die gewerblich vermietet werden, gilt jedoch das Bestellerprinzip nicht. In dem Fall muss weiterhin wie vor dem Bestellerprinzip gehandelt werden. Der Mieter zahlt demzufolge in der Regel die Kosten für den Makler, unabhängig davon, wer den Experten beauftragt hat.

Es gibt auch einige Ausnahmen bei dem Bestellerprinzip, sodass weiterhin nach alten Regeln abgerechnet wird. Neben Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip auch in den folgenden Fällen nicht:

• Miete einer möblierten Wohnung

• Miete einer Wohnung für den vorübergehenden Gebrauch

Personen, die sozial bedingt unbedingt neuen Wohnraum benötigen, sind ebenfalls in den meisten Fällen von dem Bestellerprinzip ausgeschlossen.

Anfang 2019 wurde ein Referentenentwurf vorgelegt, der besagte, dass auch das Bestellerprinzip für den Verkauf von Häusern und Wohnungen relevant sein soll. Es sollte auch bei einem Immobilienverkauf gelten, dass die Maklergebühren derjenige zu zahlen hat, der den Makler bestellt. Diesbezüglich gab es jedoch Diskrepanzen zwischen den Parteien. Am 18.08.2019 einigten sich nun SPD und CDU auf die Rahmenbedingungen des Bestellerprinzips für den Immobilienverkauf. Die Regelung sieht Folgendes vor:

• Die neue einheitliche Regelung soll bundesweit gelten.

• Der Besteller des Maklers muss mindestens 50 Prozent der Provision bezahlen.

• Erst mit der erfolgten Zahlung des Bestellers muss die andere Partei die restlichen maximal 50 Prozent der Maklerprovision zahlen.

Das sind doch deutliche Abweichungen von dem eigentlichen Entwurf Anfang des Jahres. Ende August wird wahrscheinlich der neue Entwurf zwecks Zustimmung vorgelegt. Die Koalition ist sich hinsichtlich der Rahmenbedingungen mittlerweile einig, sodass das Bestellerprinzip sicherlich von dem Bundestag und Bundesrat genehmigt wird. Denkbar wäre eine Umsetzung Anfang 2020.

Ein Bestellerprinzip für den Verkauf von Immobilien konnte, obwohl es von einigen Parteien gefordert wurde, nicht umgesetzt werden. Im August 2019 beschloss der Koalitionsausschuss jedoch, dass von nun am beim Immobilienverkauf mit Makler in allen Bundesländern gleiche Regelungen gelten. Aktuell ist es so, dass die Maklerprovision je nach Bundesland entweder nur vom Käufer oder von beiden Beteiligten beglichen wird. Nun müssen beide Beteiligten Kosten übernehmen. Zusätzlich gibt es eine Sicherheit hinsichtlich der Bezahlung für diejenige Partei, die den Makler nicht bestellt hat. Sowohl Verkäufer als auch Käufer müssen die Provision bezahlen.

Hinsichtlich der Umsetzung wird es sicherlich Probleme geben. Denkbar ist es, dass die Verkäufer versuchen werden, den Anteil der Provision, den sie tragen müssen, auf die Kaufsumme umzulegen. So bekommen sie den Anteil wieder, den sie an den Makler bezahlen mussten. Die Gefahr besteht, dass Käufer letztendlich doch den kompletten Provisionsbetrag übernehmen, auch wenn es nicht direkt ersichtlich ist. Wenn der Kaufpreis aufgrund der Umlegung der Provision steigt, hat das wiederrum zur Folge, dass die Grunderwerbsteuer steigt und der Käufer somit tiefer in die Tasche greifen muss.