Was sind Vor- und Nach­tei­le des Bestellerprinzips?

Mit welchen Vor- und Nachteilen das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietobjekten einhergeht, erläutern wir Ihnen in diesem Beitrag. Ob auch mit der Einführung eines Bestellerprinzips für den Immobilienverkauf zu rechnen ist, erfahren Sie ebenfalls in unserem Artikel.

• Aktuell gibt es das Bestellerprinzip nur für die Vermittlung von privaten Mietobjekten.

• Auch für die Zahlung der Maklerprovision beim Objektverkauf soll es eine einheitliche Regelung geben, welche voraussichtlich im Jahr 2020 kommen könnte.

• Im Bereich Hausverkauf und Wohnungsverkauf soll der Besteller (meistens der Verkäufer) mindestens 50 Prozent der Kosten übernehmen. Der Käufer hat den Rest zu tragen.

• Durch die Änderungen kann es zu einem Auftragseinbruch in der Immobilienbranche kommen, was hingegen auch den Wettbewerb verschärfen und die Qualität verbessern könnte.

Das Bestellerprinzip gilt aktuell nur für die Vermittlung von Mietobjekten wie Häusern und Wohnungen. Es besagt, dass derjenige, der den Immobilienmakler bestellt, die Kosten zu tragen hat. Mieter sollen durch das Bestellerprinzip entlastet werden. Vor dem Inkrafttreten des Gesetzes war es so, dass die Zahlung der Maklercourtage beim Mieter lag. Seit Juni 2015 wird es so gehandhabt, dass immer der Besteller die Kosten trägt und diese auch nicht einfach so umverlegen darf.

Es gibt für alle Beteiligten (Vermieter, Mieter, Makler) Vorteile, die das Bestellerprinzip mit sich bringt. Die weitaus größten Vorteile gelten jedoch für den Makler. Anbei haben wir eine kleine Auflistung über die Vorteile zusammengestellt:

Den Vorteilen stehen allerdings auch einige Nachteile gegenüber. Obwohl sich das Bestellerprinzip anfangs für die Beteiligten gut anhört, sind auch die negativen Auswirkungen wissenswert. Zu den negativen Faktoren gehören:

Aufgrund des Bestellerprinzips für Vermietungen versuchen Eigentümer, auf eigene Faust geeignete Bewerber zu finden. Die Aufträge in dem Bereich der Immobilienvermietung gingen mit der Einführung des Bestellerprinzips stark zurück. Allerdings gestaltet sich das Vermarkten eines Mietobjektes nicht so einfach. Immobilienmakler hingegen verfügen über Know-how und finden schneller geeignete Mieter für ein Objekt.

Mieter freuen sich natürlich zunächst darüber, dass sie die Provision nicht zahlen müssen. Schließlich macht die Courtage einen hohen Posten aus. Wenn dann aber die Kosten auf irgendeinen Weg umgelegt werden, bezahlt letztendlich doch der Mieter die Provision mit.

Für die Aufteilung der Maklerprovision beim Hauskauf soll ein neues Gesetz eingeführt werden, welches bundesweit gelten soll. Für den Bereich Immobilienverkauf war Anfang 2019 ein Bestellerprinzip im Gespräch, welches nun wahrscheinlich jedoch nicht in der Art anlaufen wird. Stattdessen wurde eher ein Kompromiss zur Kostenverteilung hinsichtlich der Maklerkosten geschlossen. Es ist angedacht, dass der Besteller mindestens 50 Prozent der Kosten zahlen muss. Außerdem soll der Nicht-Besteller erst seinen Anteil der Maklergebühren zahlen, wenn der Besteller die Zahlung geleistet hat. Gewerbeimmobilien sollen von der Regelung ausgenommen sein. Wahrscheinlich wird der Kompromiss Anfang oder Mitte 2020 in Kraft treten.

In einigen Bundesländern wird es bereits so gehandhabt, dass prinzipiell die Maklercourtage auf beide Beteiligten je zur Hälfte aufgeteilt wird. In den Bundesländern müsste demzufolge mit keinem bedeutenden Effekt gerechnet werden. Es gibt aber auch Bundesländer, in denen nur die Käufer die Courtage zahlen. Dazu zählen:

• Hamburg

• Bremen

• Berlin

• Brandenburg

• Hessen

• Teilweise Niedersachsen

Dort könnten sich die Käufer über eine geringere Kostenlast freuen. Sie müssen schließlich nur die Hälfte der Maklerprovision zahlen, wenn der Verkäufer den Makler bestellt hat. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass der Verkäufer im Vorfeld direkt die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlägt. Der Verkaufspreis wird also höher, sodass der Käufer:

• eine höhere Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.

• mehr Kosten für Notar und Grundbucheintrag aufbringen muss, da eine höhere Bemessungsgrundlage herangezogen wird.

In dem Fall würden die Käufer gar nicht profitieren, da sie sogar letztendlich eine höhere Abgabenlast zu tragen hätten, als vor der Einführung der neuen Regelung.

Ebenfalls käme es vermutlich so, dass viele Eigentümer versuchen, die Eigentumswohnung oder das Haus privat zu verkaufen. Sie möchten sich so die Maklerprovision sparen.

Würde das Bestellerprinzip für den Kauf so umgesetzt werden, wie bei der Vermittlung von Miethäusern und Wohnungen, könnte sich das stark auf dem Immobilienmarkt bemerkbar machen. Es könnte auch in diesem Bereich zu großen Auftragsrückgängen beitragen. Möglich wäre es, dass Makler mit niedrigeren Provisionen an Aufträge kommen.

Es gibt jedoch auch Befürworter des typischen Bestellerprinzips für die Vermittlung im Wohnungs- und Hausverkauf. Manche Immobilienmakler meinen, dass so der Wettbewerb verschärft würde. Makler müssten außerdem mehr Leistung erbringen. Durch die Mehrarbeit könnten die schwarzen Schafe der Branche abgehalten werden, weiter aktiv zu sein.