Wann wird ei­ne Mak­ler­pro­vi­si­on fäl­lig?

Grundsätzlich wird eine Maklerprovision fällig, wenn der:die Makler:in eine Immobilie erfolgreich vermittelt hat und ein notariell beurkundeter Kaufvertrag oder der Mietervertrag vorliegt. Hier erfahren Sie mehr über Sonderfälle, über die Maklerprovision und ihre Fälligkeit ohne Maklervertrag sowie über Situationen, in denen der:die Makler:in die Courtage überhaupt nicht verlangen darf.

• Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird die Provision gezahlt. Der festgelegte Kaufpreis stellt dabei die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Courtage dar.
• Auch ohne Maklervertrag müssen Sie bei erfolgreicher Vermittlung die vereinbarte Provision zahlen, üblicherweise ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
• Bei grober Fahrlässigkeit, Nichtzustandekommen des Vertrags oder Verjährung müssen Sie in den meisten Fällen keine Maklerprovision entrichten.
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Prinzipiell wird die Maklerprovision immer dann fällig, wenn der:die Makler:in seiner:ihrer vertraglich geregelten Pflicht nachgekommen ist. Das ist in der Regel der Fall, wenn er:sie erfolgreich Interessent:innen für den Hauskauf gefunden hat und ein Kaufvertrag zustande kommt.

Der abgeschlossene und notariell beurkundete Kaufvertrag stellt dabei den Zeitpunkt für die Fälligkeit der Maklerprovision dar. Die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Maklerprovision ist der vertraglich festgelegte Kaufpreis. Die Höhe der Provision, die sich prozentual am Kaufpreis bemisst, wird schriftlich im Maklervertrag festgehalten.

Die Maklerprovision wird fällig, wenn:

• der notariell beglaubigte Kaufvertrag unterschrieben wurde
• der Verkauf nach bestem Wissen und Gewissen durchgeführt wurde (beispielsweise kein Verkauf unter Wert)
• eine gültige Gewerbezulassung des Maklers vorliegt
• ein kausaler Zusammenhang zwischen der Maklerarbeit und dem Vertragsabschluss besteht
• der:die Maklerin seine:ihre Arbeit nachweisen kann
• kein Interessenkonflikt vorhanden ist

Die Maklerprovision wird in der Regel zu gleichen Teilen von Käufer:in und Verkäufer:in getragen. Das im Jahr 2020 verabschiedete Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser schreibt nun auch verpflichtend vor, dass der:die Käufer:in maximal 50 Prozent der Maklerprovision (zuzüglich Mehrwertsteuer) tragen muss, wenn der:die Makler:in von Verkäuferseite beauftragt wurde. Bei Gewerbeimmobilien gelten andere gesetzliche Regelungen.

Mehr über die Höhe der Maklerprovision beim Hausverkauf und die Frage, wer diese tragen muss, erfahren Sie im Artikel Maklergebühren beim Hausverkauf.

Auch bei der Vermietung von Immobilien gilt eine Fälligkeit der Maklerprovision bei Vertragsabschluss. Die Kausalität ist ebenfalls wichtig – das heißt, der:die Mieter:in muss durch die aktive Mithilfe des:der Makler:in gefunden worden sein. Seit Einführung des Bestellerprinzips muss meistens der:die Vermieter:in die Courtage tragen. Diese darf nicht mehr als zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer betragen.

Sollte der Mietvertrag nicht zustande kommen, ist auch keine Courtage fällig. Allerdings ist es möglich, vertraglich eine Aufwandsentschädigung für den:die Makler:in zu vereinbaren, die nicht mehr als zehn Prozent der erwarteten Kautionszahlung betragen darf.

Gibt es keinen Maklervertrag, sind zwei unterschiedliche Fälle zu betrachten:

Es ist nicht empfehlenswert, ohne Vertrag mit dem:der Makler:in zu arbeiten. Er:sie erhält jedoch auch in diesem Fall eine Maklerprovision. Die Fälligkeit entsteht, wenn der Makler die erwünschte Leistung erbracht hat. Zeitlich ausschlaggebend ist meistens der Vertragsabschluss zwischen Verkäufer:in und Käufer:in oder zwischen Vermieter:in und Mieter:in. Sollten Sie eine Ratenzahlung oder andere Ausnahmen mit dem:der Makler:in vereinbaren, ist es wichtig, diese Abmachungen zu dokumentieren.

Wird der Maklervertrag geschlossen, sollte darin auch die Art des Maklerauftrags festgeschrieben sein – denn dieser kann im Zweifelsfall entscheidend sein, wenn es um die Fälligkeit der Maklerprovision geht. Grundsätzlich lassen sich drei Arten von Makleraufträgen aufstellen:

1. Allgemeinauftrag: Hier haben Sie als Auftraggeber:in die Möglichkeit, mehrere Makler:innen mit der Vermarktung zu beauftragen und sich gleichzeitig auch eigenständig um Interessent:innen zu kümmern.
2. Alleinauftrag: Sie beauftragen Sie nur eine:n Makler:in, dürfen sich aber auch weiterhin selbst um die Vermarktung kümmern.
3. Qualifizierter Alleinauftrag: Es darf nur der:die beauftragte Makler:in Interessenten akquirieren und den Vertragsabschluss herbeiführen.

Alle Varianten haben ihre Vor- und Nachteile für beide Parteien. Weitere Informationen zum Thema Maklerauftrag finden Sie auf unserer Übersichtsseite.

Es gibt einige Ausnahmefälle, in denen der:die Makler:in keine Provision verlangen darf. Dabei kommt es auch stets auf die Formulierung im Maklervertrag an. Wenn beispielsweise der:die Käufer:in oder Mieter:in im letzten Moment abspringt, kann es sein, dass die Maklerprovision ihre Fälligkeit behält. Versuchen Sie dementsprechend, als Kriterium für die Fälligkeit der Maklerprovision den abgeschlossenen Kaufvertrag im Maklervertrag unterzubringen! Lesen Sie mehr darüber, was mit der Maklerprovision bei Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags passiert!

Darüber hinaus kann der Anspruch auf die Zahlung der Courtage auch verjähren. Wenn Sie dem:der Makler:in kündigen und danach eine:n Käufer:in oder Mieter:in finden, der:die zunächst Kontakt zum:zur Makler:in hatte, besteht eigentlich eine Bindungsfrist. Vergehen aber mehr als drei Jahre, verjährt der Makleranspruch und Sie müssen ihm:ihr keine Courtage mehr zahlen.

Falls Sie nachweisen können, dass der:die Makler:in einem Interessenskonflikt unterlag, fahrlässig gehandelt oder wesentliche Mängel verschwiegen hat, ist es möglich, ihm:ihr die Courtage auch nachträglich wieder zu entziehen.

Was bedeuten diese gesetzlichen Regelungen und Unterschiede nun in der Praxis? Zwei Beispiele zeigen, wie es laufen kann.

Sie haben eine befreundete Maklerin vor Dezember 2020 mit der Vermarktung Ihres Einfamilienhauses beauftragt. Der Auftrag erfolgte mündlich und wurde per Mail nochmal informell bestätigt. Konkrete Absprachen hinsichtlich Provision und Aufgabenspektrum erfolgten nicht. Die Maklerin findet innerhalb von drei Wochen einen Käufer für Ihr Haus. Nach Abschluss des Kaufvertrags stellt Sie Ihnen eine Rechnung in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Da die Provision nicht unverhältnismäßig hoch ist und der Verkauf auf die Arbeit der Maklerin zurückzuführen ist, müssen Sie auch ohne schriftlichen Vertrag zahlen, da das neue Gesetz noch nicht greift.

Sie beauftragen einen Makler mit der Vermarktung Ihres Einfamilienhauses. Im unbefristeten Maklervertrag legen Sie fest, dass es sich um einen Alleinauftrag handelt. Der Makler beginnt mit seiner Arbeit. Zeitgleich erfahren Sie, dass jemand in Ihrem Freundeskreis Interesse an Ihrem Haus hat. Sie kündigen den Vertrag mit dem Makler und schließen den Kauf mit Ihren Freunden ohne seine Hilfe ab. Eine Maklerprovision ist in diesem Fall nicht zu zahlen. Wurde im Vertrag eine Vereinbarung für eine Aufwandentschädigung festgelegt, sind diese Kosten jedoch zu tragen.