Mak­ler­pro­vi­si­on zah­len, wenn der Kauf­ver­trag nicht zu­stan­de kommt?

Mit von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises ist die Maklerprovision ein wesentlicher Kostenfaktor. Doch besteht eigentlich auch Anspruch auf die Maklerprovision, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt? Hier erfahren Sie, was passiert, wenn Voraussetzungen des Vertrags nicht erfüllt wurden. Zudem informieren wir Sie darüber, wann der Anspruch auf Maklerprovision verjährt und wann Sie eine Rückzahlung der Provision erwarten können. 

• Achten Sie schon bei Abschluss des Maklervertrags genau darauf, unter welchen Bedingungen die Provision fällig wird. 
• Der:die Makler:in muss der Aufgabe, eine:n Kaufinteressenten:in zu finden, nachkommen und darf die Provision in der Regel erst nach unterschriebenem Kaufvertrag berechnen. 
• Bei grober Fahrlässigkeit, falschen Angaben oder Nichtzustandekommen des Hauskaufs können Sie die Provision in vielen Fällen zurückverlangen. 
• Auch, wenn Sie den Maklervertrag vor Vermittlung der Immobilie kündigen, kann es sein, dass der:die Makler:in aufgrund der Bindungsfrist seiner:ihrer Kaufinteressent:innen ein Anrecht auf die Provision hat. 
• Ein:e gut:er Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Sie können sich einen:ne Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen. 

In Deutschland gibt es kein eigenes Maklergesetz, weshalb im Zweifelsfall zunächst einmal das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zur Rate zu ziehen ist. Dort finden Sie ab §652 Informationen darüber, ab wann der:die Makler:in einen Lohnanspruch hat. Das bedeutet, dass für den Anspruch auf Maklerprovision folgende Voraussetzungen erfüllt werden müssen: 

• Zustandekommen eines erfolgreichen Kaufvertrags mit Interessenten als Kausalität der Makler-Bemühungen 
• Erfolgreiche Nachweistätigkeit des:der Makler:in 
• Erfüllung aller im Maklervertrag festgelegten (möglicherweise auch aufschiebenden) Bedingungen 
• Inhaber:in einer Gewerbezulassung 

Häufig bedeutet dies, dass die Maklerprovision nicht fällig wird, wenn kein Hauskauf zustande kommt. Zugleich gilt aber immer der Vertrag, den Sie als Hauskäufer:in mit dem:der betreuenden Makler:in abgeschlossen haben. Achten Sie daher schon bei Vertragsabschluss genau darauf, unter welchen Bedingungen und zu welchem Zeitpunkt die Provision fällig wird!

Sollte die Leistung des:der Maklers:in darin bestehen, Kaufinteressent:innen zu finden, kann er:sie die Provision auch dann verlangen, wenn Interessent:innen im letzten Moment vom Vertrag abspringen. Der Verpflichtung,  Interessenten:innen für das fragliche Objekt zu finden, ist der:die Makler:in schließlich nachgekommen. In diesem Fall ist die Entrichtung der Maklerprovision verpflichtend – auch bei Nichterfolgen eines Verkaufs. 

Eine Formulierung im Maklervertrag wie „Sollte der Hauskauf durch eine Ursache, die weder Verkäufer:in noch Makler:in zu verschulden haben, nicht zustande kommen, ist dennoch eine Maklerprovision fällig“ berechtigt den Anspruch des:der Maklers:in. 

Wenn Sie nach Zahlung der Maklerprovision herausfinden, dass der:die Makler:in seinem Vertrag zuwidergehandelt hat, gibt es keinen Anspruch auf die Courtage. Dann etwa, wenn er:sie zugleich für Käufer:in und Verkäufer:in tätig war. In diesem Fall können Sie Ihre Zahlung zurückverlangen, da es keinen Provisionsanspruch gibt.  Das Gleiche gilt auch dann, wenn der:die Makler:in wider bestem Gewissen gehandelt und etwa gravierende Mängel am Haus verschwiegen hat. 

Allerdings ist es laut §655 des BGB nicht möglich, die Maklerprovision nachträglich zu reduzieren. Daher sollten Sie schon vor Abschluss des Vertrags mit dem:der Makler:in genau aushandeln, wie hoch die Provision ist. Als Maximalsätze beim Verkauf gelten dabei die in jedem Bundesland festgelegten Prozente des Gesamtpreises der Immobilie, die sich inklusive der Mehrwertsteuer zwischen 5,95 und 7,14 Prozent bewegen.

Sie können Makler:innen laut §626 des BGB jederzeit kündigen. Gegebenenfalls besteht dann aber trotzdem Anspruch auf Provision – auch, wenn der Kauf- oder Mietvertrag nach Vertragsende mit dem:der Makler:in zustande kommt. Das ist dann der Fall, wenn sich ein:e maklerseitig vermittelte:r:re Interessent:in innerhalb von vier Monaten nach Beendigung des Maklervertrags für die Immobilie entscheidet und es zu einem notariellen Kaufvertrag kommt. 

Dabei handelt es sich um die sogenannte Bindungsfrist von Kaufinteressenten. Je nach Größe der Immobilie und individueller Situation kann es sich sogar um eine Frist von bis zu zwölf Monaten handeln. Im Zweifelsfall ist es sinnvoll, den Fall vor Gericht zu bringen, um eine:n Richter:in über die Verjährung entscheiden zu lassen.

Bei Abschluss eines Maklervertrags sollten Sie auf verschiedene Faktoren achten, damit Sie bei Nichtzustandekommen eines notariellen Kaufvertrags keine Courtage zahlen müssen. 

Achten Sie auf Klauseln im Maklervertrag!. Es gibt immer wieder Makler:innen, die mit unwirksamen Klauseln versuchen, auch bei Nichterfolg eine Maklerprovision zu erhalten. 

Im Maklervertrag werden auch immer die Verpflichtungen des:der Maklers:in aufgelistet. Achten Sie hierauf, dass der richtige Wortlaut vorliegt! Wird beispielsweise vereinbart, dass der:die Makler:in die Courtage schon bei Interessentenvermittlung erhält, ist ein Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrags keine Pflicht. Der:die Makler:in würde die Courtage erhalten, auch wenn kein Kaufvertrag entsteht. 

Achten Sie auf den Fälligkeitszeitpunkt der Maklergebühr! Wichtig ist hier, dass die Maklerprovision erst dann anfällt, wenn es zu einem notariellen Kaufvertrag kommt. 

Sie sollten den Maklervertrag immer genau durchlesen. Es gibt verschiedene Formulierungen, die letztendlich zur Zahlung der Courtage auch ohne den Abschluss eines Kaufvertrags verpflichten. Bei fragwürdigen Formulierungen sollten Sie lieber nochmal genauer hinschauen – oder einen Experten befragen.