Kommt es zu einer Scheidung, müssen viele Dinge berücksichtigt werden. Die Gütertrennung stellt die Partner dabei oft vor besondere Herausforderungen. Wie wird das gemeinsame Eigentum geteilt? Und wie lassen sich gemeinsame finanzielle Verpflichtungen beenden? Je größer diese sind, desto genauer gilt es abzuwägen, wie in Zukunft verfahren werden soll. An erster und wichtigster Stelle steht für Immobilienbesitzer in der Regel der Hauskredit. Im Folgenden erklären wir ausführlich, welche Möglichkeiten sich im Fall einer Scheidung anbieten.
Grundsätzlich gilt: Der Kreditnehmer ist zahlungspflichtig. Das Eheverhältnis spielt hier keine Rolle. Sollte also nur ein Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben haben, kann auch nur dieser von der Bank belangt werden. Der Partner haftet prinzipiell nicht mit – sowohl während der Ehe als auch bei Scheidung.
Hinweis: Eine Bürgschaft verändert die Situation
Ist einer der Partner Kreditnehmer und der andere hat für ihn gebürgt, gestaltet sich die Situation anders. Hier ist zwar ebenfalls der Kreditnehmer gegenüber der Bank primär zahlungsverpflichtet. Gerät er aber mit der Zahlung in Verzug und kann die Raten nicht mehr begleichen, haftet der Bürger. Im Fall einer Scheidung sollte der Bürge deshalb eine Befreiung von der Bürgschaft anstreben.
Falls beide Ehepartner gemeinsam den Kreditvertrag abgeschlossen haben, bleiben beide auch im Falle einer Scheidung zur Zahlung des Hauskredits verpflichtet.
Achtung: Nicht zwingend muss von den Ehepartnern jeweils die Hälfte der monatlichen Rate verlangt werden. Es steht der Bank frei, nur einen Partner für die Zahlung zu belangen – also die gesamte Ratensumme von einer Partei zu fordern. In diesem Fall müssen die Eheleute dafür sorgen, dass die offenen Zahlungsforderungen beglichen werden.
Während einer Scheidung ist eine gemeinsame Immobilie oft der größte aufzuteilende Besitz. Kompliziert wird die Situation vor allem, wenn das Haus noch nicht vollständig abbezahlt und stark belastet ist. Da dies bei den meisten Trennungsszenarien der Fall ist, ist rechtlich genau festgelegt, welche Finanzierungs- und Nutzungsregelungen in Kraft treten können.
Wann zahlt ein Ehepartner allein?
Für das Immobiliendarlehen gilt grundsätzlich das gleiche wie für jeden anderen Kredit: Hat nur ein Ehepartner den Darlehensvertrag unterschrieben, kann zunächst auch nur dieser belangt werden. Das gilt selbst dann, wenn beide im Grundbuch eingetragen und somit gleichberechtigte Hausbesitzer sind. In diesem Fall bietet es sich an, dass der finanzierende Partner die Immobilie übernimmt. Er ist häufig auch Hauptverdiener und also finanziell bessergestellt. Es kann jedoch vorkommen, dass der andere Partner in der Immobilie wohnen bleiben möchte – zum Beispiel, um dort mit den gemeinsamen Kindern zu leben. Dieser Umstand kann dann über Mietzahlungen oder eine Anpassung des Unterhalts geregelt werden.
Achtung: In Sonderfällen kann derjenige Ehepartner Ausgleichsforderungen geltend machen, der bei einer Scheidung mit Haus die Schulden alleine tilgt. Das gilt vor allem dann, wenn dieser Partner nicht im Haus verbleibt, sondern es stattdessen der anderen Partei überlässt.
Wann zahlen beide Ehepartner?
Beide Ehepartner sind unabhängig von einer Trennung für das Darlehen haftbar, falls der Kreditvertrag gemeinsam unterzeichnet wurde. Dafür ist zunächst nicht relevant, ob einer der Ehegatten vielleicht gar keinen Nutzen mehr aus der Immobilie zieht. Können die Ehegatten die Besitztümer einvernehmlich trennen, lässt sich auch das Verhältnis mit der Bank ändern. Der Kreditvertrag wird geändert, sodass nur noch ein Partner für die Raten aufkommen muss. In den meisten Fällen ist das derjenige, der in Zukunft in der Immobilie wohnen möchte.
Achtung: Die Bank ist zu einer Änderung des Darlehensvertrages nicht verpflichtet! Wer eine entsprechende Anpassung vornehmen möchte, ist auf die Kulanz des Kreditinstituts angewiesen.
Ist die Änderung des Kreditvertrags nicht möglich oder nicht gewünscht, müssen sich die getrennten Ehepartner auf einen Ausgleich einigen. So können sie zum Beispiel eine Schuldfreistellung erstellen: Sie vereinbaren, dass nur der Hauptverdiener die Raten bedient. Das ist allerdings nicht ganz risikofrei. Vor der Bank hat eine solche Vereinbarung nämlich keinen Bestand. Ist der zur Zahlung verpflichtete Partner nicht mehr zahlungsfähig, wird trotzdem der Ex-Partner in die Verantwortung genommen.
Welche Rechte hat der ausgezogene Ehepartner?
Eine verbindlichere Regelung zwischen den Ehegatten geschieht über die Unterhaltszahlungen. Die Kreditrate wird von dem Gehalt eines Partners abgezogen, das zur Unterhaltsberechnung genutzt wird. Dadurch fällt die faktische Unterhaltssumme geringer aus. Auf diese Weise sind beide Partner an den Darlehenszahlungen beteiligt, auch wenn nur noch ein Ehegatte die Immobilie aktiv nutzt.
Tipp:
Eine mögliche Doppelberücksichtigung der Darlehnszahlungen beachten! Die richtige Verrechnung der zu zahlenden Schulden kann je nach Situation unübersichtlich und kompliziert ausfallen. Dadurch kommt es hier häufiger zu Fehlern. Einer der häufigsten Fehler ist der folgende: Die Darlehensschulden für die Immobilie werden sowohl in den Unterhaltszahlungen als auch im Zugewinnausgleich berücksichtigt. Tatsächlich dürfen sie aber nur einmal verrechnet werden und sind an anderer Stelle zu neutralisieren.
Alternativ kann die ausgezogene Partei auch Miete vom Ex-Partner verlangen. Auf diese Weise kann der nicht mehr im Haus lebende Partner insgesamt deutlich mehr Geld bekommen als über die Verrechnung mit dem Unterhalt. Dafür geht er das Risiko ein, sich auf die Mietzahlungen des Ex-Partners verlassen zu müssen. Denn im Falle eines Zahlungsausfalls darf die Miete nicht einfach eigenmächtig vom Unterhalt abgezogen werden.
Viele Ex-Paare möchten ihr Darlehen ablösen, um langjährige gegenseitige Verpflichtungen zu vermeiden. Die Ablösung des Kredits ist auch sinnvoll, wenn keiner der beiden Partner das Haus weiter bewohnen möchte. In diesem Fall wird die Immobilie verkauft und die restliche Kreditschuld mithilfe des Erlöses beglichen. Was auf den ersten Blick nach einer bequemen Lösung klingt, gestaltet sich in der Praxis allerdings oft sehr schwierig. Denn Banken stellen sich hier oft quer. Durch diese Sofortrückzahlung entgeht ihnen ein Großteil der kalkulierten Zinszahlungen. Deshalb wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf der Immobilie fällig, die verglichen mit den Zinsen hoch ausfallen kann. Um dieser zu entgehen, haben Eheleute in Scheidung zwei Optionen:
1. Falsche Widerrufsbelehrung ausnutzen
Wenn im Darlehensvertrag keine oder nur eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vermerkt ist, können sich Betroffene dies zu Nutze machen – denn in diesem Fall kann das Vertragsverhältnis jederzeit widerrufen werden, ohne dass das Kreditinstitut Vorfälligkeitszinsen fordern kann.
2. Ersatzdarlehensnehmer anbieten
Gegebenenfalls findet das Ehepaar auch einen Käufer, der den bestehenden Darlehensvertrag übernimmt. Zwar entstehen dem entsprechenden Kreditinstitut so keinerlei Verluste. Dennoch weigern sich Banken häufig, den vorgeschlagenen Ersatzdarlehensnehmer zu akzeptieren. Denn so müssen sie auf die Vorfälligkeitsentschädigung für das Darlehen verzichten. Verfügt der Ersatzdarlehensnehmer aber über die gleiche Bonität wie die Besitzer, müssen Banken ihn jedoch anerkennen. Ist das Darlehen abgelöst, wird die Grundschuld der Verkäufer aus dem Grundbuch gelöscht.
Wer sein Darlehen nicht klassisch ablösen möchte, hat im Fall einer Scheidung auch andere Möglichkeiten, den Hauskredit zu bedienen:
Teilung der Immobilie bei Zweifamilienhäusern
Ist das Verhältnis der Ex-Eheleute unproblematisch und die Immobilie dafür geeignet, können grundsätzlich beide Parteien im Haus wohnen bleiben. Dann können sie ganz regulär weiterhin gemeinsam das Darlehen abbezahlen. Grundvoraussetzung dafür ist aber, dass es sich bei der Immobilie entweder schon um ein Zweifamilienaus handelt oder sie in ein solches umgebaut werden kann. Außerdem müssen beide Seiten das Haus weiterhin bewohnen wollen.
Vermietung der Immobilie während Finanzierungszeit
Falls keiner der beiden Ex-Partner im Haus wohnen bleiben möchte, kann die Immobilie eventuell auch komplett vermietet werden. Der Mieterlös kann dann zur Zahlung des Darlehens verwendet werden.
Umschuldung des Kredits
Bei dieser Option handelt es sich um einen Sonderfall der Ablöse. Hierbei wird der nach der Scheidung bestehende Hauskredit nicht aus eigenen Mitteln oder durch einen Ersatzdarlehensnehmer abgelöst. Stattdessen begleicht die Schulden eine andere Bank. Dabei nehmen die Beteiligten ein neues Darlehen auf. Sie sind dann zwar nicht schuldenfrei, können aber meist von attraktiveren Vertragsbedingungen profitieren. Außerdem bietet sich hier die Möglichkeit, die neu vereinbarten Zahlungs- und Haftungsmodalitäten der Trennungssituation anzupassen.
Auch wenn es in einer emotional so angespannten Situation schwierig ist, sollten Ex-Eheleute unbedingt versuchen, zu einvernehmlichen Lösungen zu kommen. Nichteinvernehmliche Lösungen, wie zum Beispiel eine Teilversteigerung, führen dagegen zu wirtschaftlichen Verlusten auf beiden Seiten. Zu solch einem Szenario kommt es, wenn ein Partner die Immobilie gegen den Willen des anderen veräußern möchte. Der Versteigerungserlös liegt allerdings in aller Regel deutlich unter dem Erlös in einem regulären freihändigen Verkauf.
Tipp:
Sollte ein Ex-Partner dennoch einen Antrag auf Teilversteigerung stellen, kann der andere Partner einen Antrag auf Aussetzung stellen. Dann wird das Verfahren für maximal sechs Monate ausgesetzt. Kann der Betroffene nachweisen, dass eine Versteigerung zum aktuellen Zeitpunkt unzumutbar ist, wird der Antrag in der Regel bewilligt.
Es ist nachdrücklich davon abzuraten, eine Vereinbarung zu treffen, ohne die Bank in den Prozess einzubeziehen. Denn von Nebenabsprachen mit dem Ex-Partner bleibt das Verhältnis zum Kreditinstitut üblicherweise unberührt. Im Zweifelsfall kommen sogar unerwartete Zahlungen auf beide Parteien zu. Deshalb sollte stets gemeinsam mit dem Geldinstitut eine Lösung gefunden werden, die für alle Beteiligten akzeptabel ist.
Ungeachtet dessen, in welcher Beziehung zwei Darlehensnehmer eines Darlehensvertrags stehen: Beide sind für die volle monatliche Rate, die an die Bank zu zahlen ist, haftbar. Doch was passiert, wenn die Anschlussfinanzierung nach einer Trennung beziehungsweise Scheidung ansteht? Müssen beide Ex-Ehegatten die Anschlussfinanzierung bestreiten? Oder gibt es einen Ausweg?
➜ Generell gilt: Sind beide Ex-Ehegatten Unterzeichner eines Immobiliendarlehensvertrages, so sind auch beide verantwortlich für die Anschlussfinanzierung – sofern die Anschlussfinanzierung beim gleichen Kreditinstitut erfolgen soll und dieses einer Schuldhaftentlassung nicht zugestimmt hat.
Was ist eine Schuldhaftentlassung?
Bei einer Schuldhaftentlassung wird entweder der einzige Unterzeichner oder einer von mehreren Unterzeichnern eines Darlehensvertrages aus der Haftschuld des Darlehensvertrages entlassen.
Grundsätzlich bedeutet eine Anschlussfinanzierung, dass für die Zeit nach der Zinsbindung ein weiteres Darlehen, also ein Anschlussdarlehen aufgenommen werden muss, um die Restschulden zu tilgen. Ist die Zinsbindung abgelaufen, bestehen grundsätzlich folgende Möglichkeiten:
- Prolongation (Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank)
- Umschuldung (Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank)
- Forward-Darlehen (Anschlussfinanzierung mit einer Zinssicherung bei einer anderen Bank)
Häufig ist es so, dass derjenige Ex-Ehegatte, der im einst gemeinsamen Haus weiterwohnt, die monatlichen Raten des Immobiliendarlehens übernimmt. Der andere Ex-Ehegatte zahlt dafür eventuell anfallende Unterhaltszahlungen an den im Haus verbliebenen Ex-Ehegatten. Falls die Bank während der Zinsbindungsfrist einer Schuldhaftentlassung für einen der beiden Darlehensnehmer nicht zugestimmt hat, ist es bei einer Prolongation fast ausgeschlossen, dass die Bank im Falle einer Anschlussfinanzierung der Schuldhaftentlassung zustimmt.
Bei einer Umschuldung stehen die Chancen weitaus besser. Wenn alle notwendigen Vorrausetzungen erfüllt werden können (Bonität, positive Zahlungsmoral, ausreichendes und sicheres Einkommen), werden Banken bereit sein, einen Darlehensvertrag für die Anschlussfinanzierung mit nur einem Darlehensnehmer aufzusetzen. So ist die Anschlussfinanzierung nach einer Scheidung auch ohne den Ex-Ehegatten möglich.
Ein Forward-Darlehen nach einer Trennung oder Scheidung gestaltet sich durch den Umstand komplizierter, dass dieser Darlehensvertrag teilweise schon Jahre im Voraus von beiden Partnern gemeinsam geschlossen worden ist. Auch hier gilt: Vertrag bleibt Vertrag – ganz egal, ob die Darlehensnehmer sich in der Vorlaufzeit, der sogenannten Forward-Phase, als Paar respektive als Ehepaar getrennt beziehungsweise geschieden haben.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um eine Art der Anschlussfinanzierung. Bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird sich ein bestimmter Zinssatz für eine bestimmte Restschuld, die noch zu tilgen ist, mit einer festgelegten Zinsbindungsfrist vertraglich bei einer Bank gesichert.
Das heißt in diesem Fall also, dass beide Darlehensnehmer von der Bank für die volle monatliche Rate haftbar gemacht werden können.
Wird das Forward-Darlehen nach einer Scheidung hingegen von einem der beiden Ex-Ehegatten als Variante der Anschlussfinanzierung angestrebt, müssen wiederrum die notwendigen Voraussetzungen, wie eine gute Bonität oder ein ausreichendes und zuverlässiges Einkommen, gegeben sein. So kann die Restschuld aus der Erstfinanzierung, bei der noch beide ehemaligen Eheleute für die monatlichen Raten haftbar waren, in ein Forward-Darlehen „überführt“ werden. In diesem ist dann aber nur noch einer der Ex-Ehepartner für die zu zahlenden Monatsraten verantwortlich.
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