Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht

Hauseigentümer müssen Vorkehrungen treffen, dass von ihrer Immobilie keine Gefahr ausgeht: Für sie gilt die Verkehrssicherungspflicht.

Das Dach ist defekt und ein Dachziegel droht auf die Straße zu fallen? Der Gehweg vor dem Haus ist vereist und spiegelglatt? Darum muss sich der Eigentümer kümmern, denn er muss dafür sorgen, dass von seiner Immobilie keine Gefahr ausgeht. Die Verkehrssicherungspflicht des Hauseigentümers besteht gegenüber seinen Mietern und anderen Personen, die auf seinem Grund und Boden Schaden nehmen könnten.

Die Verkehrssicherungspflicht ist im BGB geregelt. Sie verpflichtet denjenigen, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Schäden anderer zu verhindern. Das gilt auch für Immobilieneigentümer. Kommt der Eigentümer seiner Pflicht nicht nach, macht er sich unter Umständen strafbar. So kann etwa ein Passant, der von einem herabfallenden Dachziegel verletzt wurde, Schadenersatz vom Hauseigentümer verlangen. Der Eigentümer ist verpflichtet, regelmäßig den Zustand seiner Immobilie zu kontrollieren und Gefahrenqullen zu beseitigen. So muss alle zwei Jahre die Aufzugsanlage überprüft werden, das Treppenhaus gefahrlos begehbar, der Spielplatz kindersicher sein. Auch die Außenbeleuchtung des Hauses muss funktionieren: Stürzt etwa ein Mieter, weil er im dunklen Eingang die Stufe verfehlt hat, kommt der Vermieter für den Schaden auf.

Auch die Streupflicht ist Teil der Verkehrssicherungspflicht. Bei Schnee- und Eisglätte muss der Vermieter dafür sorgen, dass der Gehweg vor dem Haus und der Zugang zum Grundstück schnee- und eisfrei ist. Die Streupflicht hat allerdings Grenzen: Die vorherrschende Rechtssprechung verpflichtet den Vermieter nicht zu pausenlosem Räumeinsatz, aber zumindest in den üblichen Verkehrszeiten von 7 bis 21 Uhr muss er Schnee und Eis räumen, gegebenenfalls auch mehrmals am Tag. Die Streuverpflichtung kann der Vermieter auch auf die Mieter, den Hausverwalter oder einen Räumdienst übertragen. Damit befreit er sich jedoch nicht vollständig von der Haftung für eventuelle Schäden; er haftet im gleichen Umfang wie sein mit der Aufgabe betrauter Vertreter.