Muss der Mie­ter ei­ne Mo­der­ni­sie­rung dul­den?

Modernisiert der Vermieter seine Immobilie, muss der Mieter die Baumaßnahmen dulden. Einwände kann er gegen die folgende Mieterhöhung vorbringen.

Nicht durch jede Sanierungsmaßnahme wird die Immobilie modernisiert. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er Instandhaltungsarbeiten bei der Berechnung abziehen.

Der Vermieter muss das Mietobjekt im ursprünglich vermieteten Zustand erhalten. Instandhaltungsarbeiten umfassen diesem Zweck dienende Reparatur – und Wartungsarbeiten. Auf diese Arbeiten hat der Mieter einen Anspruch.

Modernisierungsmaßnahmen dagegen verbessern nachhaltig den Gebrauchs- oder Wohnwert der Räume, wie der Einbau eines Liftes oder der Anbau eines Balkons. Eine energetische Modernisierung hilft nachhaltig Energie oder Wasser einzusparen, wie die Anbringung einer Wärmedämmung, der Austausch eines Fensters oder die Erneuerung eines Heizkessels. Solche Baumaßnahmen können vom Mieter nicht verlangt werden.

Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich vom Mieter zu dulden, soweit der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nachgekommen ist. Die Ankündigung muss dem Mieter zwingend drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen zugehen. Dabei sind die Art, der voraussichtliche Umfang, der Beginn und die voraussichtliche Dauer und die zukünftige Kaltmiete sowie die zukünftig zu erwartenden Betriebskosten mitzuteilen. Der Mieter muss ohne weitere Recherche einschätzen können, was ihn erwartet. Verstößt der Vermieter gegen diese Mitteilungspflicht, so besteht keine Pflicht des Mieters, diese Maßnahmen zu dulden.

Seit in Kraft treten des Mietrechtsänderungsgesetzes kann der Mieter wirtschaftliche Härtegründe erst gegen eine eventuelle später folgende Mieterhöhung einwenden. Nur in Einzelfällen kann sich der Mieter bereits gegen die Ausführung der Baumaßnahmen als solche mit persönlichen Härteeinwänden, wie Alter und Gesundheit wehren.

Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der auf das Mietobjekt aufgewendeten Kosten erhöhen. Zusätzlich gilt für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Liegt die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

Die Mieterhöhung darf aber nur aus den Kosten für die Modernisierung berechnet werden. Kosten für Instandhaltung und Kosten der Finanzierungs- und Kapitalbeschaffung des Vermieters dürfen bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden. Drittmittel oder Fördergelder für die Maßnahme müssen auch dem Mieter bei der Mieterhöhung zu Gute kommen und abgezogen werden.

Die angefallenen Kosten der Modernisierung müssen angemessen auf die Mieter verteilt werden. Ist eine konkrete Zuordnung nicht möglich, muss ein gerechter Maßstab gefunden werden. In der Regel werden die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt.

Soweit der Vermieter energetische Modernisierungen vornimmt, kann sich der Mieter für drei Monaten keine Mietminderung geltend machen. Eine energetische Modernisierung liegt zum Beispiel bei Anbringung einer Wärmedämmung bzw. Austausches eines Fensters vor. Soweit gleichzeitig Reparaturen und Instandhaltungen am Mietobjekt vorgenommen werden, kann der Mieter insoweit selbstverständlich weiterhin mindern.

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