Untermiete oder
gemeinsamer Mietvertrag

Für Studenten ist die Wohngemeinschaft schon längst die bevorzugte Wohnform: Mangelndes Geld für die Miete ist aber nur ein Grund dafür, Untermieter aufzunehmen oder eine WG zu gründen. Vielleicht kommen kurzfristig Familienangehörige in der eigenen Wohnung unter oder der Partner zieht ein.

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter sollte informiert werden, wenn eine ihm bisher fremde Person in die Wohnung einziehen will. Handelt es sich dabei um den Ehepartner oder die eigenen Kinder, kann der Vermieter dies normalerweise nicht verhindern. Aber auch andere Personen darf der Mieter bei sich wohnen lassen. Der § 553 BGB erlaubt es ihm, sofern er ein „berechtigtes Interesse“ hat. Der Vermieter kann dem aus drei Gründen widersprechen:

1. Der Wohnraum wird durch den Einzug übermäßig belegt, 

2. die neu einziehende Person oder

3. andere Umstände der neuen Wohnsituation führen dazu, dass es dem Vermieter unzumutbar ist, dem Einzug zuzustimmen. Das muss er aber konkret belegen und kann das berechtigte Interesse des Mieters nicht mit einem Federstrich beiseite fegen. Hier hat der Gesetzgeber also schon sehr hohe Hürden eingerichtet, die eine Ablehnung durch den Vermieter erschweren.

Egal, ob Partner, Freunde oder Fremde einziehen: Welche rechtlichen Regelungen sind für den Mietvertrag denkbar?

Bei dieser Variante gibt es einen Hauptmieter, der einen Mietvertrag mit dem Vermieter geschlossen hat. Im Vertrag hat er sich versichern lassen, dass er die Wohnung auch untervermieten darf. Solche Verträge entstehen meist dann, wenn der Hauptmieter aus finanziellen oder anderen Gründen seinen alleinigen Mietvertrag unverändert lässt und einen oder mehrere Mitbewohner aufnimmt. Mit diesen schließt er dann Untermietverträge ab. Kündigt er oder wird er gekündigt, stehen auch seine Untermieter auf der Straße.

Diese Schlüsselposition birgt aber auch eine gehörige Portion Verantwortung: Nur der Hauptmieter ist für die pünktliche Mietzahlung zuständig. Wenn seine Untermieter nicht zahlen, muss er sich darum kümmern, dass sie ihren Verpflichtungen nachkommen. Selber muss er die volle Miete an seinen Vermieter überweisen. Auch muss sich ausschließlich der Hauptmieter bei Beschädigungen oder Mietmängeln mit dem Vermieter auseinandersetzen. Vorteil für die Untermieter: Sie sind für ihr Zimmer und die gemeinsam genutzten Räume zuständig, müssen aber nicht dafür haften, wenn andere Untermieter oder der Hauptmieter nicht zahlen.

Diese Vertragsgestaltung ist nicht für die Ewigkeit ausgelegt: Der Mieter will nur eine bestimmte Zeit lang untervermieten und die Untermieter wollen auch nur eine bestimmte Frist (z. B. für ein Praktikum, eine Ausbildung oder ein Semester in einer anderen Stadt) in der Wohnung bleiben. Nur so macht die starke Stellung des Hauptmieters Sinn. Will er nämlich selbst früher als die Untermieter ausziehen, müsste er allen kündigen – es sei denn er findet eine Regelung mit dem Vermieter, dass einer der Untermieter neuer Hauptmieter wird.

Diese Variante ist die am weitesten verbreitete in Deutschland. Hierbei schließt der Vermieter einzelne Mietverträge mit allen in der Wohnung lebenden Personen, die fortan alle als Hauptmieter fungieren. Der Vermieter kommuniziert immer mit allen Mietern gleichzeitig. Sie haben alle die gleichen Rechte.

Sie ahnen es schon: Auch die Pflichten sind auf alle Schultern verteilt. Das juristische Stichwort lautet: gesamtschuldnerische Haftung. Das bedeutet, dass sich der Vermieter bei seinen Forderungen an alle Hauptmieter wenden kann, auch wenn nur einer von ihnen die Zahlung der Miete schuldig ist. Wenn es hart auf hart kommt, haften also alle für einen. Die Mieter müssen dann untereinander klären, wie der säumige Mieter seine Schulden an die restlichen Mieter zurückzahlt.

Problematisch kann diese Vertragsgestaltung auch dann sein, wenn einer der Mieter ausziehen will. „Sind alle WG-Mitglieder Mieter, können sie auch nur gemeinsam das Mietverhältnis kündigen“, darauf weist der Deutsche Mieterbund hin, „weigert sich ein Mitglied, müssen die übrigen notfalls dessen Kündigungserklärung einklagen.“

Tipp: Damit das bei häufig wechselnden Mitbewohnern nicht geschieht, sollte im Mietvertrag eine Wohngemeinschaftsklausel aufgenommen werden: „Dann können beim Auszug einer oder mehrerer Personen der verbleibenden Mitglieder der WG vom Vermieter verlangen, dass sie neue Mitglieder in ihre Wohngemeinschaft aufnehmen können“, rät der Deutsche Mieterbund.