Hauskosten vs. Pendelkosten
Wo sich der Immobilienkauf im Umland rechnet
Hohe Haus- und Baulandpreise in den Metropolen locken gerade junge Familien hinaus ins Umland. Sie vergessen dabei oft die Kosten fürs tägliche Pendeln zur Arbeit in die Stadt. Eine Studie hat nun untersucht, wo und unter welchen Bedingungen sich das Eigenheim im Speckgürtel auch langfristig rechnet.
Für den Postbank-Wohnatlas nahmen Expertinnen und Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts Immobilienpreise in Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Frankfurt am Main sowie den jeweiligen umliegenden Regionen unter die Lupe. Für ihre Modellrechnung verglichen sie den Durchschnittspreis einer Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern in der Metropole mit dem entsprechenden Durchschnittspreis des Landkreises. Nebenkosten wie Notargebühren und Grunderwerbssteuer wurden hinzugerechnet. Einsparungen beim Immobilienkauf wurden um die Mobilitätskosten für das Pendeln in die Stadt per PKW oder ÖPNV reduziert. Auch der Zeitaufwand der Pendlenden floss in die Rechnung ein.
Das Gesamtergebnis aller Regionen zeigt, dass sich ein günstiger Immobilienkauf auf dem Land in vielen Fällen langfristig nicht rechnet. Wer mit dem Auto zur Arbeit pendelt, zahlt in den meisten Landkreisen nach spätestens 20 Jahren mehr, als hätte er oder sie eine teurere Wohnung in der Großstadt erworben. Günstiger fährt es sich mit Bus oder Bahn zur Arbeit. In diesem Falle dauerte es laut Modellrechnung mindestens 40 Jahre, bis die Pendelkosten den Preisvorteil der Wohnung eingeholt hatten. Wer also erst nach dem 27. Geburtstag eine Immobilie kauft, dürfte im Schnitt mit dem Pendeln per ÖPNV auf der sicheren Seite sein: Bis zum Renteneintritt mit 67 Jahren (und damit dem Ende der Pendelei) liegt der Preisvorteil beim Haus im Umland.
Unser Fazit: Wenn du auf dem Land in den eigenen vier Wänden wohnen willst, aber weiterhin in der Stadt arbeitest, achte auf eine gute Nahverkehrsanbindung, insbesondere per Schiene.
Die Studienergebnisse im Einzelnen zeigen große Unterschiede. Das gilt sowohl für den Vergleich der Regionen als auch für einzelne Orte in den Landkreisen. Fast überall findet man zumindest einige pendlerfreundliche Kleinstädte.
- Sehr lange günstig fahren Bahnpendelnde in Langen im Rhein-Main-Gebiet. Etwa 61 Jahre dauert es hier, bis der Preisvorteil beim Wohnungskauf aufgezehrt ist. Und so lange dürfte wohl niemand arbeitsbedingt täglich pendeln.
- Noch günstiger, nämlich 62 Jahre lang, pendelt es sich per ÖPNV von Dachau nach München. Dachau hat die schnellste Nahverkehrsanbindung an die bayerische Landeshauptstadt: 18 Kilometer in zwölf Minuten.
- Am anderen Ende der Skala steht die Region Stuttgart. Hier ist der Umland-Rabatt selbst beim Bahnfahren spätestens nach 30 Jahren aufgebraucht. Autofahrende zahlen schon nach 16 Jahren drauf.
- Günstig ist das Verhältnis von Immobilienpreis und ÖPNV-Pendeln von Duisburg, Erkrath oder Neuss ins teure Düsseldorf. Hier hält der Pendlervorteil rund 50 Jahre.
- Rund um die Hauptstadt Berlin sind Teltow, Bernau und Falkensee günstig für Pendelnde. Dennoch ist der Preisvorteil von den Fahrtkosten nach 16 Jahren aufgezehrt, bei Bus- und Bahnfahrten ebenso wie bei Autofahrten.
- Im Hamburger Speckgürtel haben Pendelnde von Pinneberg oder Ahrensburg aus für rund 30 Jahre einen Vorteil, obwohl die Immobilienpreise in diesen Orten rund 20 Prozent über dem kreisweiten Durchschnitt liegen.
