Eigentum in Berlin

Der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage wird immer beliebter. Völlig zu Recht, denn die langfristige Gewinnausrichtung eines Mietobjekts liefert der Immobilie als Altersvorsorge alle Argumente an die Hand. Finden wesentliche Aspekte bei Auswahl und Planung der Berliner Investitionsanlage Berücksichtigung, steht den Einkünften in der Zukunft nichts mehr im Wege.

Die Kosten der Immobilie in Berlin setzen sich aus mehreren Elementen zusammen. Wer hier eine Immobilie erwerben möchte, sollte deswegen nicht nur den im Vertrag genannten Kaufpreis im Blick haben. In der Hauptstadt muss eine Grunderwerbssteuer abgeführt werden, die ab April 2014 bei 5 Prozent des Kaufpreises liegt. Auch Makler fordern ihr Recht ein und berechnen ihr – allerdings verhandelbares – Honorar mit bis zu 7,14 Prozent hiervon. Die Notargebühren sowie die Grundbuchkosten schlagen in aller Regel mit 2 Prozent zu Buche. Soviel zu den Kosten, mit denen immer zu rechen ist. Fakultativ treten dann noch Kosten für eine Teilungserklärung oder die Finanzierungsvermittlung hinzu. Die Teilungserklärung ist immer vonnöten: Ist sie noch nicht vorhanden, wird sie als weiterer Kostenpunkt zur Endsumme aufzuschlagen. Ob eine Finanzierungsvermittlung gezahlt werden muss, sollte zu Beginn des Erwerbs erfragt werden. Wird eine Provision fällig, beläuft sie sich auf schätzungsweise 4 Prozent der Versicherungsbeiträge. Schlussendlich sollten Sie sich vom Verkäufer einer vermieteten Immobilie die Kautionen auszahlen lassen, die später an die Mietparteien abzuführen sind. Andernfalls sind zukünftig auszuzahlende Kautionen zu den Erwerbskosten zu rechnen.

Zentral für die Immobilie als Einnahmequelle sind die Mietpreise. Diese Frage hat noch mehr Gewicht als die Steuervorteile. Empfehlenswert ist die Ermittlung der realistischen Nettokaltmiete bereits beim Kauf einer Immobilie – Verkäufer neigen dazu, an diesem Punkt eher zu viel zu versprechen. Dazu nehmen Käufer am besten Einsicht in den aktuell bestehenden Mietvertrag. Hier sollte auch bereits an vereinbarte Mieterhöhungen für die Zukunft gedacht werden. Der Nachweis durch Kontoauszüge ist die beste Gewähr dafür, dass die genannte Mietsumme auch tatsächlich gezahlt wird. Auch die Mieterakte gibt Aufschlüsse über die Vergangenheit und die zu erwartenden Entwicklungen. Mögliche Korrespondenzvorgänge über Mietminderungen, Mängel oder Streitfälle mit Mietern sind hier ebenfalls verzeichnet. Und ganz wichtig: Die Überprüfung des Mietspiegels in Berlin. Hier gelingt der Vergleich mit ähnlichen Immobilien sehr zügig. Der Berliner Mietspiegel aus dem Jahre 2013 ist hierzu die verlässliche Quelle. Er wurde vom Land Berlin bzw. der Senatsverwaltung anerkannt und findet Zuspruch von einer Reihe von Mietervereinen und Verbänden. Er gibt Aufschluss über die ortsüblichen Vergleichsmieten und wird auf Grundlage von Paragraf 558 des BGB erstellt. Die Erhebung der Mietpreise steht auf wissenschaftlicher Grundlage und weiß sich zugleich einer empirischen Repräsentativerhebung versichert. Dabei finden im Berliner Mietspiegel die Ost- und Westbezirke zwar eine besondere Berücksichtigung, werden aber in einer gemeinsamen Tabelle aufgeführt: Die Wohnungsbestände sind nämlich baulich und mietpreislich vergleichbar. Für die Lesbarkeit des Mietspiegels bleibt aber eine Unterscheidung von Wohnungen, die zwischen 1973 und 1990 gebaut wurden bzw. bezugsfertig waren, und denjenigen aus der Nachwendezeit wichtig.