Immobilienwert bestimmen: das Vergleichswertverfahren

Eine Immobilie ist so viel wert, wie andere bereit sind, dafür zu bezahlen – das ist das Grundprinzip des Marktes. Natürlich ist es für den Kaufpreis eines Hauses von Bedeutung, wie hoch seine Herstellungskosten waren. Aber wenn sich für ein hochwertig errichtetes Gebäude zu einem Preis, der angesichts der Baukosten angemessen wäre, kein Käufer findet, ist der Wert leider trotzdem geringer. Das ist schmerzlich für die Eigentümer, aber die Realität. Gibt es umgekehrt für ein einfaches Haus eine hohe Nachfrage, dann wird der Preis über den Herstellungskosten liegen. Und genau dieser Zusammenhang lässt sich mit dem Vergleichswertverfahren am besten abbilden. Das macht seinen großen Vorteil gegenüber dem Sachwertverfahren aus, das die Herstellungskosten in den Mittelpunkt stellt.

Der Kern der Methode ist ein Vergleich mit einer ausreichend großen Zahl von Objekten, die hinreichend große Übereinstimmungen aufweisen. Bei Grundstücken spielen diese Faktoren eine Rolle:

• Lage
• Art der baulichen Nutzung
• Bodenbeschaffenheit
• Größe
• Grundstücksgestalt und -ausrichtung
• Erschließungszustand

Bei Häusern und Wohnungen kommt naturgemäß eine Vielzahl von Vergleichsparametern hinzu. Es sind:

• Gebäudeart
• Bauweise
• Gestaltung
• Größe
• Qualität der Ausstattung
• Restnutzungsdauer
• Baulicher Zustand des Gebäudes
• Energetischer Zustand des Gebäudes
• Bei Mietobjekten: der Ertrag durch die Vermietung

Wie wird verglichen? Der Gutachter kann hierfür auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgreifen, eine ausreichende Zahl von ähnlichen Grundstücken oder Objekten herausziehen und das zu bewertende Objekt hierzu in Beziehung setzen. Für die jeweiligen Unterschiede sind Zu- oder Abschläge einzurechnen. So ist ein Grundstück am Ende einer Sackgasse mehr wert als eines an der Kreuzung, eine Penthouse-Wohnung wertvoller als eine ansonsten identische im Erdgeschoss. Auch kann für ein jüngst aufwendig saniertes Haus mit Baujahr 1913 eine längere Restnutzungsdauer (und damit ein höherer Wert) angenommen werden als für ein vergleichbares Objekt von 1960, das sich noch weitgehend im Zustand des Baujahrs befindet. Eine angemessene Einschätzung dieser Daten und ihrer Relevanz für den Wert der Immobilie beruht auf der Kompetenz und Erfahrung des Gutachters.

Wie Gutachter häufig erleben, schätzen die Eigentümer selbst den Wert ihrer Immobilie zu hoch ein. Sie bewerten vor allem Details der Ausstattung wie Fliesen, Armaturen oder Bodenbeläge zu hoch, unterschätzen aber die Auswirkung von Lage und Substanz auf den angemessenen Preis. Selbst zwischen angrenzenden Wohnquartieren können sich die Bodenrichtwerte nämlich stark unterscheiden. Und vor allem Investitionen, welche die Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängern, wirken sich positiv aus: neue Fenster, energetische Sanierungen wie zum Beispiel eine Fassadendämmung, eine neue Dachdeckung oder Heizungsanlage. Eher dekorative Arbeiten sind dagegen unerheblich.

Alle diese Faktoren fließen auch in die Online-Bewertung von ImmobilienScout24 ein. Sie beruht ebenfalls auf dem Vergleichswertverfahren. Um eine verlässliche Preisspanne für das zu bewertende Objekt ausweisen zu können, werden in eine Eingabemaske zahlreiche, präzise abgefragte Informationen eingetragen. Die Datenbank vergleicht anschließend alle Eingaben mit ähnlichen, passenden Objekten  – was bei der größten Immobilien-Datenbasis im deutschsprachigen Raum mit 2,5 Millionen Objekten besonders präzise funktioniert. Somit ist der errechnete Wert, der schon nach wenigen Minuten vorliegt, entsprechend marktgerecht.