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Drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwerts:

1. der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils
2. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien also des Hauses oder der Wohnung
3. die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z.B. der Wege oder Garagen

Der Bodenrichtwert wird vom örtlichen Gutachterausschuss anhand der Verkaufspreise in der jeweiligen Lage ermittelt. Aber wie errechnet ein Gutachter die Herstellungskosten z.B. eines Einfamilienhauses, das 1995 gebaut wurde? Dafür gibt es die bereits erwähnte Sachwertrichtlinie.

Sie benennt diese Faktoren:

• die Art, wie das Haus ausgebaut wurde: ob es einen Keller hat oder nicht, ob und wie das Dachgeschoss ausgebaut wurde
• die Qualität der verschiedenen Bauteile, also Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung, jeweils einzeln bewertet

Aus beiden Positionen errechnet der Gutachter nach einem komplexen Modell die sogenannten Regelherstellungskosten der Immobilie pro Flächeneinheit. Die können je nach Standard sehr unterschiedlich ausfallen, bei einem einfachen Reihenmittelhaus 480 Euro pro Quadratmeter betragen, bei einem schicken Bungalow aber auch 1.775 Euro. Über verschiedene Tabellen können auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale mit eingerechnet werden. Nehmen wir für das Fallbeispiel eines Sachwertverfahrens einen durchschnittlichen Wert von 1.200 Euro an und multiplizieren ihn mit einer anrechenbaren Fläche – der Bruttogrundfläche – von 130 Quadratmetern, errechnen sich daraus die Gebäudeherstellungskosten: 156.000 Euro.

Der nächste Schritt im Sachwertverfahren: die Alterswertminderung. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geht der Gesetzgeber in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus und nimmt pro Jahr eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent an. Ist unsere Immobilie zwanzig Jahre alt, sind von den Gebäudeherstellungskosten also 25 Prozent – 39.000 Euro – abzuziehen. Das Ergebnis: 117.000 Euro. Diese Summe ist der Gebäudesachwert.

Der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils, wird zum Gebäudesachwert hinzuaddiert. Bei einem Bodenrichtwert von 200 Euro pro Quadratmeter und einer Grundstücksgröße von 450 Quadratmeter ergibt sich ein Bodenwert von insgesamt 90.000 Euro. Wir zählen also den Gebäudesachwert und den Bodenwert zusammen und erhalten den vorläufigen Sachwert, in unserem Fallbeispiel 207.000 Euro.

Es erscheint unstrittig, dass für ein und dasselbe Haus in einer ländlichen, strukturschwachen Region ein deutlich niedrigerer Preis zu erzielen ist als im Villenviertel einer Metropole (und dass dieser Preisunterschied nicht einfach nur über den Bodenwert abzubilden ist). Die Sachwertrichtlinie hat hierfür den Marktanpassungsfaktor definiert. Er wird von den Gutachterausschüssen errechnet und gibt dem Gutachter die Möglichkeit, den vorläufigen Sachwert den Bedingungen des Immobilienmarktes vor Ort anzupassen. Werden in dem Quartier, in dem wir unser Beispielobjekt annehmen, Häuser im Durchschnitt nur für 90 Prozent des errechneten vorläufigen Sachwerts verkauft, beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,9. Dieser Faktor wird letztlich mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert und so ergibt sich ein finaler Sachwert von 186.300 Euro (207.000 Euro x 0,9 = 186.300 Euro).

Das Sachwertverfahren ist eines von den drei Verfahren, welche durch die ImmoWertV geregelt werden. Gleichzeitig ist es das einzige, welches sich im Speziellen für industriell genutzte oder allgemein genutzte Objekte wie Bahnhöfe eignet. Dennoch kritisieren Experten, dass trotz Marktanpassungsfaktor häufig unrealistische Werte ermittelt werden, die nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechen.