Gefährdungsanalyse – Warum sollte Trinkwasser geprüft werden?

Besonders sogenannte Großanlagen müssen geprüft werden. Als Großanlagen gelten alle Trinkwasserversorgungsanlagen mit mehr als 400 Liter oder Leitungen mit mehr als drei Liter Inhalt vom Wassererwärmer bis zur Entnahmestelle.

Das Tückische ist, das Wasser kann noch so rein aussehen, aber dennoch verunreinigt sein. Zum Beispiel gelangen Bakterien wie Legionellen beim Duschen über den feinen Sprühnebel in die Lungen und lösen dort schwerwiegende Infektionen aus. Meistens ist die Infektionsquelle der Duschkopf, vor allem, wenn das Wasser einige Wochen steht. Im besten Fall verursachen die Bakterien nur milde Erkrankungen wie das sogenannte Pontiacfieber. Im schlimmsten Fall erleidet der Mieter eine schwere Lungenentzündung, die oftmals tödlich endet. Nähere Informationen, welche Gefahren im Trinkwasser lauern, kann der Vermieter beim Umweltbundesamt von der Trinkwasserkommission bekommen.

Damit Vermieter ihren Pflichten ordnungsgemäß nachkommen können, müssen sie zunächst Zapfstellen für Wasserproben einrichten. In der Regel liegen diese entweder am Eingang der Zirkulationsleitung, am Ausgang des Warmwasserspeichers oder an den Entnahmestellen der Steigstränge. Zudem müssen die Entnahmestellen desinfizierbar sein. Um die Wasserqualität testen zu lassen, beauftragt der Eigentümer ein zertifiziertes Labor, welches die Anforderungen für die Gefährdungsanalyse lt. Trinkwasserverordnung erfüllt.

Zunächst erfolgt an den oben genannten Stellen eine orientierende Untersuchung. Diese muss der Vermieter alle drei Jahre ohne besondere Aufforderung durchführen lassen. Werden bei der ersten Untersuchung mehr als 100 Legionellenbakterien in 100 Milliliter Wasser festgestellt, werden weitere Untersuchungen sowie eine Gefahrenanalyse eingeleitet. Ziel dieser Maßnahmen ist es, die Ursachen für den Bakterienbefall herauszufinden, um Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Zunächst sind die Probenergebnisse dem zuständigen Gesundheitsamt mitzuteilen. Im Anschluss müssen alle Mieter, beispielsweise durch einen Aushang im Flur, umgehend informiert werden. Des Weiteren ist der Hauseigentümer dazu verpflichtet, sofort alle weiteren Untersuchungen einzuleiten. Hierfür steht eine Ortsbegehung an, um alle gefährdeten Faktoren der Anlage zu erfassen.

In der Regel werden dabei aus allen Stockwerksleitungen, aus Be- und Entlüftungsleitungen sowie den Kaltwasserentnahmestellen Proben entnommen. Anschließend erfolgen eine Auswertung des Anlagenzustands sowie eine Anordnung der Maßnahmen zur Mängelbeseitigung. Überschreitet der Messwert mehr als 1000 Legionellen pro 100 Milliliter, gemessen in KBE (Koloniebildende Einheit), muss der Eigentümer seine Mieter unverzüglich informieren. Der zeitliche Rahmen und der Umfang der Maßnahmen sind im Arbeitsblatt des DVGW (Deutscher Vereins des Gas- und Wasserfaches e.V.) festgelegt:

1. Liegt ein Befund zwischen 101 und 1.000 KBE/100 Milliliter vor, ist binnen vier Wochen eine weitergehende Untersuchung durchzuführen.
2. Bei einem Befall zwischen 1.001 und 10.000 KBE/100 Milliliter ist eine weitergehende Untersuchung umgehend einzuleiten.
3. Und bei einem Legionellenbefund von 10.000 KBE/100 Milliliter sind diese Untersuchungen unverzüglich zu veranlassen.

Viele Vermieter stellen ihre Warmwasserkessel aus ökologischen und ökonomischen Gründen unter 55 Grad Celsius ein. Allerdings fördern diese Temperaturen die Bildung von Krankheitserregern. Daher ist allen Eigentümern geraten, den Warmwasserkessel auf mindestens 60 Grad zu halten. Das reduziert Legionellenbakterien und ist in wenigen Schritten umsetzbar.

Darüber hinaus kann je nach Höhe des Befundes eine Desinfizierung der gesamten Anlage nötig sein. Hierzu wird das Wasser auf 70 Grad erwärmt und jede Zapfstelle einer dreiminütigen chemischen Reinigung unterzogen. Bei einem Befund von 10.000 KBE/100 Milliliter kann es zu einem Duschverbot für die Mieter kommen. Und je nach Alter und Zustand der Rohre sogar zu umfangreichen Sanierungsmaßnahmen. Allerdings kann der Vermieter in Absprache mit dem Gesundheitsamt sogenannte Legionellenfilter in seinen Mietwohnungen einbauen. So umgeht er das Duschverbot und gewinnt Zeit für die Sanierungsmaßnahmen.

Für die Trinkwasseruntersuchung und somit für die Gefährdungsanalyse lt. Trinkwasserverordnung sind ausschließlich der Hauseigentümer sowie sein Verwalter verantwortlich. Wenn aber ein betroffener Besitzer oder sein Verwalter seiner Pflicht nicht nachkommt, begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird mit nicht unempfindlichen Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro geahndet.

Bei positivem Befall kann die komplette Anlage stillgelegt werden, was zu Mietminderungen bis hin zum Ausfall der Mieteinnahmen führen kann. Allerdings: Ein Legionellenbefall ist erst dann ein Mangel, wenn er den Grenzwert übersteigt.

Stellt ein Eigentümer wissentlich seinen Mietern verseuchtes Wasser zur Verfügung, handelt es sich um ein strafrechtliches Vergehen. Erkranken tatsächlich ein oder mehrere Mieter, muss der Hausbesitzer mit privatrechtrechtlichen Klagen auf Schmerzensgeld oder Schadensersatz rechnen. Zudem ist dies ein strafrechtlicher Tatbestand, der mit bis zu zwei Jahren Freiheitsstrafe geahndet werden kann.