Nach der Scheidung gemeinsam in der Immobilie wohnen
Haben sich die Ehepartner im Guten getrennt, können sie in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben. Eine Möglichkeit hierfür stellt die Realteilung dar: Dabei wird das Haus in zwei Einheiten aufgeteilt. Lesen Sie, wie das funktioniert und wann die Hausteilung sinnvoll ist.
Was bedeutet Realteilung?
Bei der Realteilung handelt es sich in der Regel um eine Grundstücks- oder Hausaufteilung. Die Immobilie wird in zwei Einheiten geteilt, die voneinander abgetrennt sind und über zwei separate Eingänge verfügen. Auf diese Weise erhalten beide Ehepartner das Haus nach der Scheidung. Üblicherweise wird Begriff in Bezug auf ein Grundstück verwendet, gilt jedoch ebenso für gemeinsame Immobilien.
Können wir unser Grundstück teilen?
Ein Grundstück lässt sich in zwei oder mehr Grundstücke aufteilen – anschließend erhält jeder Ehepartner einen separaten Anteil. Wie danach mit dem eigenen Grundbesitz verfahren wird, kann jeder selbst entscheiden.
Hinweis: Vorab sollte überprüft werden, inwiefern die Grundstücke überhaupt bebaut werden können. Dafür müssen die Eigentümer einen Blick in den Bebauungsplan werfen: Darin ist festgelegt, was und wie gebaut werden darf.
Lässt sich aufgrund bestimmter Bauvorschriften das Grundstück nicht teilen, kann es entsprechend des Wohnungseigentumsgesetzes geteilt werden. Auch wenn der Eigentümer an nicht teilbaren Flächen nur einen Miteigentumsanteil erwerben kann, besteht die Möglichkeit, Sondernutzungsrechte und Sondereigentum wahrzunehmen.
Wo liegt der Unterschied zur ideellen Teilung?
Ist die Realteilung des Grundstücks nicht möglich, kommt nur noch eine ideelle Teilung infrage. Bei der realen Hausaufteilung entstehen neue, sichtbare Grundstücksgrenzen sowie offizielle, separate Zufahrten. Bei der ideellen Teilung hingegen bildet sich eine Eigentümergemeinschaft, die das gemeinsame Grundstück besitzt. Lediglich das darauf stehende Gebäude kann in separate Einheiten unterteilt werden. Beide Ehepartner treten so in regelmäßigen Kontakt. Daher sollte vorab ausführlich darüber nachgedacht werden, ob diese Variante sinnvoll ist.
Wann ist die Realteilung sinnvoll?
Die in Trennung lebenden oder schon geschiedenen Partner sollten genau darüber nachdenken, ob sie ihr Grundstück teilen und gemeinsam darauf leben möchten. Sinnvoll ist das nur, wenn sie sich im Guten getrennt haben. Da sie auch künftig Tür an Tür leben, sollte ein gutes Verhältnis zwischen ihnen bestehen.
Was sollte bei Streit getan werden?
In vielen Fällen streiten sich die Ehepartner darüber, wer das Haus nach der Scheidung behalten darf. In solch einer Situation sollte die Realteilung keinesfalls erwogen werden. Hier ist es sinnvoller, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Auch das führt oft zu keiner Einigung, weil beispielsweise ein Partner das Haus nicht verkaufen will. Dann ist die Teilungsversteigerung der letzte Ausweg. In jedem Fall sollte das getrennte beziehungsweise geschiedene Paar den Ausweg wählen, der ihr Verhältnis zueinander am wenigsten belastet.
Wie kann die Teilung gestaltet werden?
Zur Aufteilung der gemeinsamen Immobilie gibt es drei Möglichkeiten:
1. Das Grundstück wird geteilt.
Ist das Grundstück groß genug, kann es in zwei gleichgroße Bereiche unterteilt werden. Ein 500 Quadratmeter großer Grundbesitz wird dann zum Beispiel in zwei 250 Quadratmeter große Grundstücke aufgeteilt. Jeder Partner erhält ein Grundstück und kann es nach den Vorgaben des Bebauungsplans nutzen.
2. Das Doppelhaus wird geteilt.
Besitzt das Ehepaar ein ganzes Doppelhaus, kann jeder eine Doppelhaushälfte erhalten. Hierbei handelt es sich um die simpelste und günstigste Variante der Realteilung.
3. Die Etagen werden geteilt.
Verfügt das Haus über zwei oder mehr gleichgroße Etagen, können die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Wichtig ist dabei, dass die Wohnungen von einem Hausflur abgehen. Keine Wohnung sollte demnach nur über eine andere Wohnung begehbar sein.
Achtung: Das Haus beziehungsweise das Grundstück muss groß genug sein, um die zwei Eigentümer separat darauf wohnen zu lassen. Möglich ist die Realteilung also nicht, wenn das Haus beispielsweise nur eine Etage besitzt. Das gilt auch für ein zu kleines Grundstück.
Wie ist die Realteilung möglich?
Für die Realteilung des Grundstücks müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:
- Die kreditgebende Bank muss ihr Einverständnis für die Teilung geben.
- Der Bebauungsplan muss die Teilung zulassen.
- Die festgelegte Grundflächenzahl sowie die festgesetzte Geschossflächenzahl müssen auf die beiden kleineren Grundstücke übertragen werden.
- Das Grundstück muss neu vermessen werden.
Hinweis: Die Bauprüfabteilung muss die Realteilung heute nicht mehr absegnen. Demnach müssen die Ehepartner keinen Antrag einreichen.
Wurde das Grundstück vermessen, kann beim zuständigen Vermessungsamt eine neue Flurkarte beantragt werden. Diese zeigt die Lage des Grundstücks sowie die mögliche Bebauung detailliert auf. Erst wenn die Flurkarte vorliegt, kann der Notar eine neue Eintragung ins Grundbuch vornehmen. Danach ist die Hausaufteilung bei einer Scheidung vollzogen. Eine offizielle Prüfung für die Realteilung eines Gebäudes oder eines Grundstücks ist heutzutage nicht mehr notwendig. Stattdessen müssen die Ehepartner selbstständig prüfen, ob die vorhandenen Immobilien sinnvoll geteilt werden können.
Realteilung bei einer Eigentumswohnung
Während sich eine Doppelhaushälfte oder ein Grundstück teilen lässt, wird es bei einer Eigentumswohnung schwierig.
In diesem Fall sind üblicherweise folgende Varianten möglich:
- Ein Partner überträgt seine Hälfte der Eigentumswohnung an den anderen.
- Ein Partner kauft die Hälfte der Eigentumswohnung des anderen.
- Beide Partner verkaufen die Wohnung gemeinsam an einen Dritten.
Häufig sind sich die Partner nicht einig darüber, was mit der Immobilie geschehen soll. Möchte nur einer der Ehegatten die Eigentümergemeinschaft auflösen, kann er eine Teilungsklage einreichen.
Wohin führt die Teilungsklage?
Bei einer Eigentumswohnung ist die Realteilung nicht möglich. Stattdessen sorgt die Teilungsklage dafür, dass die Eigentümergemeinschaft aufgelöst und die Immobilie versteigert wird. Dabei erhält jeder Ehegatte seinen Eigentumsanteil ausbezahlt.
Gut zu wissen: Besteht die Ehe noch, ist die Teilungsklage grundsätzlich nicht möglich. So müssen beide Partner im Trennungsjahr eine einvernehmliche Entscheidung über die Immobilie treffen. Erst bei einer rechtskräftigen Scheidung ist die Klage möglich.
Übrigens: Die Teilungsklage kann verhindert werden, allerdings nur für einen Zeitraum von maximal drei Jahren. Zudem kann die Klage nur verhindert werden, wenn der beklagte Partner eine Benachteiligung vorweisen kann. Er muss dafür entsprechende Beweise vorbringen, dass sich der andere Partner an der Immobilie bereichert. Hat er keine Beweise, ist die Teilungsklage rechtens.
