Immobilienkredit um­schul­den: Ab­lauf, Kon­di­tio­nen und be­nö­tig­te Un­ter­la­gen

Bei der Immobilienfinanzierung gibt es in der Regel eine anfängliche Zinsbindung. Ist nach zehn oder 15 Jahren das Ende der ersten Zinsbindung erreicht, steht die Anschlussfinanzierung für die verbliebene Restschuld an. Du kannst dann entscheiden, ob du bei deiner Bank bleiben oder den Immobilienkredit umschulden möchtest. Worauf du bei einer Umschuldung deines Immobiliendarlehens achten solltest und welche Unterlagen wichtig sind, liest du in diesem Artikel.

• Die Umschuldung ist eine Möglichkeit der Anschlussfinanzierung, bei der du nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank oder einem anderen Kredit wechselst.

• Die Kostenersparnis ist die primäre Motivation hinter einer Darlehensumschuldung. Einen Immobilienkredit solltest du also dann umschulden, wenn das Angebot eines anderen Kreditinstituts bessere Konditionen im Vergleich zum Prolongationsangebot der Hausbank enthält.

• Für die Umschuldung benötigst du Unterlagen wie unter anderem den Kreditvertrag mit dem aktuellen Kreditgeber, Kontoauszüge des Darlehenskontos, Kontoauszüge des Girokontos sowie ein Ausweisdokument (z. B. Personalausweis).

• Um dich für oder gegen die Umschuldung zu entscheiden, kannst du unseren Vergleich der verschiedenen Zins-Angebote nutzen. 

Als Umschuldung wird die Ablösung eines Kredits (oder mehrere Kredite) durch einen neuen Kredit oder neues Darlehen bezeichnet. Dies kann außerhalb der Kündigungsfristen oder nach Ablauf der Zinsbindung erfolgen. Häufiger Grund für eine vorgenommene Umschuldung sind Kreditangebote mit günstigeren Zinskonditionen. Mit dem neuen Kredit- oder Darlehensvertrag gelten dann neue Kreditvereinbarungen bezüglich Ratenhöhe, Zinsbindung sowie zu möglichen Sondertilgungsoptionen.

Möchtest du den Immobilienkredit umschulden, musst du zunächst einmal herausfinden, wann die Zinsbindung endet. Das Ende der Zinsbindung ist der Tag, der als Termin für die Umschuldung des Kredits relevant ist. Wichtig ist auch der richtige Zeitpunkt der Kündigung. 

Eine schriftliche Kündigung muss spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist bei der Bank eingegangen sein. Zur selben Zeit teilst du der neuen Bank den Wechseltermin mit. Auch der Abschluss der neuen Baufinanzierung beziehungsweise Anschlussfinanzierung für die Restschuld erfolgt nun. Zu diesem Datum wird der Restbetrag des alten Kredites durch den neuen Immobilienkredit der ausgewählten Bank abgelöst.

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung sind mehrere Finanzierungsrunden nichts Unübliches. Wenn die erste Zinsbindung endet, muss die Anschlussfinanzierung geplant und angegangen werden. Hierfür stehen grundsätzlich drei verschiedene Varianten der Anschlussfinanzierung zur Auswahl:

1. Prolongation: Verbleib bei der bisherigen Bank

2. Immobilienkredit umschulden: Wechsel zu einer anderen Bank

3. Forward-Darlehen: Vorzeitige Zinssicherung in Verbindung mit einem Bankwechsel 

In der Übersicht haben wir für dich die typischen Merkmale der drei verschiedenen Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung zusammengetragen:

Wer ein Haus finanziert, braucht je nach Höhe der Tilgung bis zu 35 Jahre, um das Darlehen vollständig abzuzahlen. Mit Ende der ersten Zinsbindung stellt sich die Frage nach der günstigsten Anschlussfinanzierung. Darlehensnehmer:innen bietet sich zu diesem Zeitpunkt die Chance, bessere Konditionen auszuhandeln und dank niedriger Zinsen Geld zu sparen.

Die Frage, wann sich eine Umschuldung für die Baufinanzierung lohnt, lässt sich also nicht pauschal beantworten. Jedoch solltest du gegen Ende deiner ersten Zinsbindung aufmerksam verschiedene Angebote studieren und dich von einem:einer Expert:in beraten lassen, um eine Entscheidung zu treffen. Eine Umschuldung der Baufinanzierung während der Zinsbindung ist nur bei Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Unser Baufinanzierungsrechner hilft dir dabei, unterschiedliche Varianten der Immobilienfinanzierung in den direkten Vergleich zu setzen. So siehst du, für welche Variante du wie viel zahlen müsstest.

Normalerweise gilt ein Kreditvertrag bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung. Wer aber früher von einem niedrigen Zinsniveau profitieren und deshalb eine Umschuldung seiner Baufinanzierung während der Zinsbindung vornehmen möchte, muss in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese Gebühr kann die Bank als Ausgleich für die entgangenen Zinsen durch die Umschuldung der Baufinanzierung verlangen.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Umschuldung der Baufinanzierung während der Zinsbindung ist abhängig von der Darlehenssumme zu dem Zeitpunkt, zu dem das Hausdarlehen vorzeitig umgeschuldet werden soll, sowie den vereinbarten Zinssätzen und Tilgungsraten. Ob es sich lohnt, für niedrigere Zinsen die Umschuldung der Baufinanzierung vorzuziehen, hängt also von den Konditionen deines Kreditinstitus ab.

Du kannst auch bei den Verbraucherzentralen überprüfen lassen, ob die Höhe der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung bei der Umschuldung der Hausfinanzierung korrekt berechnet wurde. Sofern du ein Bauspardarlehen umschuldest, kommst du auf jeden Fall um die Vorfälligkeitsentschädigung herum.

Das häufigste Motiv für eine Umschuldung ist die Kostenersparnis. Besonders im Rahmen von Immobilienfinanzierungen machen schon geringe Zinsunterschiede einen großen Unterschied bei den Zinskosten aus. Ob du also bei deiner bisherigen Bank eine Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen oder einen Wechsel der Bank vornehmen möchtest, sollte größtenteils an der Frage hängen, mit welcher Variante du am meisten Geld sparst.

Wer hingegen eine Neubewertung des Verkehrswertes der Immobilie fürchtet, weil beispielsweise dringender Sanierungsbedarf den Wert der Immobilie senken würde und so schlechtere Kreditkonditionen bedingen würde, sollte ein Anschlussdarlehen tendenziell bei der bisherigen Bank in Anspruch nehmen.

Es kann aber auch Vorteile bringen, eine Neubewertung der eigenen Immobilie zu veranlassen, wenn du deinen Immobilienkredit umschulden möchtest. Hast du viel in die Ausstattung des Hauses investiert, könnte die neue Bank die Immobilie höher bewerten als der bisherige Kreditgeber. Daraus ergeben sich meist bessere Konditionen für den Umschuldungskredit, was eventuell auch bei der Umschuldung trotz negativem Schufa-Score hilft.

Neubewertungen von Immobilien werden von Banken nicht häufig vorgenommen. Im Zuge einer Umschuldung ist dies dennoch wahrscheinlicher als beim Verbleib bei der Hausbank. Wenn die gesamten Kosten der Umschuldung für das Haus im Vergleich zur Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank nur minimal geringer sind, lohnt sich eher die Prolongation als Anschlussfinanzierung statt ein Bankwechsel. Eine Umschuldung bedarf nämlich deutlich mehr Zeitaufwand als die Fortführung der Baufinanzierung bei der Hausbank. 

Grundsätzlich gibt es zwei Entscheidungsmöglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung:

1. Der:die Kreditnehmer:in verlängert seinen:ihren bestehenden Darlehensvertrag – dies wird als "Prolongation" bezeichnet.

2. Er:sie nutzt die Anschlussfinanzierung für eine Darlehensumschuldung. Will er:sie den Immobilienkredit umschulden, löst er:sie das bestehende Darlehen durch einen neuen Baukredit zu besseren Konditionen ab.

In den meisten Fällen wechselt der:die Bauherr:in bei einer Umschuldung des Hauses zu einer anderen Bank. Ein Darlehen umzuschulden ist aber grundsätzlich auch bei dem:der bisherigen Kreditgeber:in möglich. Auch hier lohnt sich ein Vergleich der Umschuldung und der jeweiligen Konditionen für dich. 

Wenn du dich dann für ein Angebot entschieden hast, solltest du den folgenden Schritten folgen, um die Umfinanzierung oder Umschuldung zu vervollständigen und deren Kosten einzuplanen:

Wie zu Beginn der Baufinanzierung müssen Darlehensnehmer:innen bei der Umfinanzierung des Hauskredits umfassende Angaben zu ihrer Bonität vorlegen. Die erforderlichen Unterlagen solltest du daher immer geordnet aufbewahren und dich rechtzeitig um notwendige Dokumente kümmern:

• Nachweise über die letzten drei Gehälter

• Kreditvertrag mit dem aktuellen Kreditgeber

• Kontoauszüge des Darlehenskontos (Ermittlung der Schuldenhöhe) 

• Kontoauszüge des Girokontos (Berechnung monatlicher Belastungen)

• Ausweisdokument (z. B. Personalausweis)

Der Kredit der ersten Finanzierungsrunde wurde wahrscheinlich durch eine Grundschuld abgesichert. Wer den Immobilienkredit umschulden will und das Kreditinstitut wechselt, muss die Grundschuld auf die neue Bank übertragen.

Wer bei einer anderen Bank ein Anschlussdarlehen anstrebt, muss die Abtretung der Grundschuld vornehmen – die sogenannte Grundschuldabtretung. Bei den meisten Umschuldungen reicht hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung aus. In seltenen Fällen verlangt die Bank jedoch, dass die Grundschuld gelöscht und neu eingetragen wird.

Kosten fallen in jedem Fall an, weil diese Rechtsgeschäfte nur durch eine:n Notar:in veranlasst werden können. Sein:ihr Honorar bemisst sich nach der Höhe des Darlehens. Zusätzlich fallen im Zuge von Umschuldungen bestehender Darlehen Gebühren für das Gericht an. Auf diese Weise können schnell einige Hundert Euro zusammenkommen.

Immobilienbesitzer:innen, die ihren Immobilienkredit umschulden, müssen außerdem mit eventuellen Freigabegebühren rechnen. Die Höhe dieser Kosten ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte eingetragen sind. Die Grundbuchblätter sind nach einem einheitlichen Muster strukturiert:

• Aufschrift

• Bestandsverzeichnis

• Abteilung I: Eigentümer 

• Abteilung II: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks – Persönliche Dienstbarkeiten

• Abteilung III: Grundpfandrechte – Hypothek – Grundschuld – Rentenschuld

Wenn also für dein Haus den Immobilienkredit umschulden möchtest, muss in Abteilung III des Grundbuchblatts die sogenannte Grundschuldabtretung erfolgen. Folgende Punkte müssen eingetragen sein:

• Die Höhe der Grundschuld 

• Nennung der jeweiligen Bank, für die die Grundschuld eingetragen wird

• Nennung der Zinskonditionen

• Hinweis, dass der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen ist

• Datum der Grundschuldeintragung 

Im Gegensatz zur eingetragenen Hypothek verschwindet die Grundschuld nicht einfach nach der Tilgung des Darlehens. Sie bleibt weiterhin bestehen und kann für weitere Darlehensvorhaben bei der gleichen Bank verwendet werden. Dies ist vor allem für Modernisierungs- und Sanierungskredite sinnvoll, da die Bank im Gegenzug für die eingetragene Grundschuld günstigere Zinsen anbietet.

Für die Grundschuldabtretung ist grundsätzlich eine Abtretungserklärung notwendig. Diese muss folgende Punkte beinhalten:

• Namen und Anschrift aller Beteiligten

• Benennung der genauen Forderung 

• Der Hinweis, ob die Abtretungserklärung gemäß § 362 BGB oder § 398 BGB erfolgt

Grundsätzlich erfolgen alle Änderungen im Grundbuch über eine:n Notar:in. Er:sie steht darüber hinaus für sämtliche Fragen zu Grundbuchangelegenheiten zur Verfügung und berät dich in deinem Vorhaben der Umfinanzierung des Hauses! Mehr über den:die Notar:in und seine:ihre Aufgaben liest du hier.