Die In­hal­te ei­nes Immobilienkaufvertrags

Der Immobilienkaufvertrag gehört zu den wichtigsten Dokumenten, die du in deinem Leben unterschreibst. Hier erfährst du, wie du den Immobilienkaufvertrag vor Unterschrift überprüfen kannst und welche Inhalte des Vertrags besonders wichtig sind. Zudem erhältst eine praktische Immobilienkaufvertrag Checkliste.

• Bevor du den Immobilienkaufvertrag unterschreibst, solltest du eventuelle Fragen klären und überprüfen, dass der Kaufvertrag alle wichtigen Inhalte enthält.
• Achte besonders auf die Regelungen zu Grundpfandrechten, Genehmigungen und Gewährleistung bei Mängeln und lasse dich im Zweifel vom Notar oder einem Fachanwalt beraten.
• Nutze unserer praktische Immobilienkaufvertrag Checkliste, um das Dokument ausführlich zu überprüfen, und lasse dir dafür ruhig die zwei gesetzlich vorgesehenen Wochen Zeit.

Vor dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie ist es sinnvoll, sich mit den Inhalten eines Immobilienkaufvertrages zu beschäftigen. Ist man nämlich bereits beim Notartermin, bestehen oft Hemmungen, bei Unklarheiten nachzufragen. Jedoch solltest du das wichtige Dokument erst dann unterschreiben, wenn du alle Fragen zu den Klauseln des Immobilienkaufvertrag geklärt hast. Dafür solltest du dir im Klaren darüber sein, was man beim Immobilienkaufvertrag beachten muss.

Notare sind verpflichtet, den Vertragstext bei Beteiligung von Verbrauchern mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung den Verbrauchern zur Verfügung zu stellen. So hast du ausreichend Zeit, den Vertrag von einem Experten wie deinem Makler oder einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Ein Kaufvertrag ohne Notar ist nicht möglich, da Immobilienverkäufe immer notariell beurkundet werden müssen.

Wichtige Grundlagen für Verträge aller Art, so auch für den Immobilienvertrag, findest du im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Zwar musst du dieses Gesetz nicht ausführlich studieren, aber bei Fragen zum Kaufvertrag der Immobilie kannst du das BGB konsultieren. Alternativ solltest du einen Rechtsanwalt um Hilfe bitten. Gern vermitteln wir dir einen Experten in deiner Nähe, der überprüfen kann, ob dein Immobilienvertrag BGB-konform ist .

Was benötigt der Notar für den Kaufvertragsentwurf? Welche Klauseln und Inhalte des Immobilienkaufvertrags sind außerdem noch wichtig? Antworten sowie weiterführende Informationen zu diesen Fragen erfährst du in den folgenden Abschnitten.

In einem Immobilienkaufvertrag werden zunächst einmal die beteiligten Parteien aufgenommen. Soweit dem Notar nicht persönlich bekannt, müssen sie sich durch einen amtlichen Ausweis ausweisen. Vertragspartner können Verbraucher, Unternehmer, Erbengemeinschaften oder juristische Personen sein. Mehr über den Notartermin, bei dem du dich ausweisen musst, liest du hier.

Selbstverständlich wird das Kaufobjekt im Immobilienkaufvertrag präzise beschrieben. Der Notar sieht hierfür vor der Beurkundung das Grundbuch ein und bezeichnet das Objekt entsprechend. Dies solltest du genau überprüfen, da nur das verkauft wird, was im Vertrag laut Grundbuch genannt ist.

Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung im Immobilienkaufvertrag immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen, die du als Käufer unbedingt kennen musst. Beispielsweise ist es wichtig, ob ein Gartenanteil voll im Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht daran begründet ist.

Der Immobilienkaufvertrag ist zur Absicherung des Verkäufers und des Käufers meist zweistufig aufgebaut. Der Käufer muss den Kaufpreis nach Vertragsschluss erst zahlen, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Diese sichert den späteren Erwerb des Käufers ab, da nach Eintragung dieser Auflassungsvormerkung das Objekt nicht noch vom Verkäufer an einen Dritten veräußert werden kann. Auf der anderen Seite wird der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Die Vertragsparteien haben mit diesen weiteren Abwicklungsschritten nach dem Notartermin meist nichts mehr zu tun. Im Kaufvertrag für die Immobilie wird der Notar bereits mit der Abgabe der entsprechenden Erklärungen, insbesondere die so genannte Auflassung des Grundstückes, bevollmächtigt. Mehr zu den Aufgaben des Notars liest du hier.

Nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags prüft der Notar, ob öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder die Genehmigung eines Hausverwalters nötig sind oder die Gemeinde vom Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

Sind von einer früheren Finanzierung des Objektes noch Grundpfandrechte einer Bank eingetragen, wird bei dieser angefragt, wie hoch der Betrag für deren Ablösung ist. Dieser Betrag kann dann gleich aus dem Kaufpreis gezahlt werden, sofern der Käufer das Grundpfandrecht für seine eigene Finanzierung nicht übernehmen will.

Im Immobilienkaufvertrag wird auch der konkrete Übergabetermin des Objektes geregelt. Meist fällt dieser zeitlich mit der Zahlung des Kaufpreises zusammenfällt. So kannst du als Käufer möglichst früh einziehen, während der Verkäufer die Sicherheit hat, seinen Besitz erst nach Eingang des Kaufpreises übergeben zu müssen.

Es gibt keine Immobilie ohne Mängel. Aus diesen Gründen werden im Immobilienkaufvertrag auch die Gewährleistungsrechte des Käufers geregelt. Während bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie üblicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen wird, besteht beim Kauf einer neuen Immobilie per Gesetz eine Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren.

Wird eine gebrauchte Immobilie verkauft, darf der Verkäufer hingegen keine ihm bekannten Mängel verschweigen, sofern er davon ausgehen muss, dass der Mangel für den Käufer von Interesse ist. Verschweigt er diesen Mangel trotzdem, haftet er dafür. Der Käufer muss dem Verkäufer aber nachweisen, dass er den Mangel, beispielsweise einen Feuchtigkeitsschaden im Keller, gekannt hat.

Wurde das Objekt durch einen Makler vermittelt, finden sich im Kaufvertrag der Immobilie häufig Klauseln zur Maklerprovision. Da der Makler nicht Vertragspartei ist – schließlich beteiligt er sich ja auch nicht an den Beurkundungskosten – handelt es sich dabei regelmäßig um ein Zahlungsversprechen zu Gunsten Dritter.

Üblicherweise hat der Makler sich aber seine Provision schon vor der Beurkundung verdient, so dass für die Aufnahme einer bestimmten Klausel in den Vertrag seitens der Vertragsparteien eigentlich keine Notwendigkeit besteht. Der Makler will damit regelmäßig seine Provision nur "zementieren", was übrigens auch im Maklervertrag möglich ist.

Mit der Energieeinsparungsverordnung will der Gesetzgeber erreichen, dass der Energieverbrauch jeder Immobilie transparent dargestellt und dies auch eine Komponente des Immobilienmarktes wird. In der Praxis wird häufig auf die Vorlage eines Energieausweises verzichtet.

Seit 2009 ist der Verkäufer verpflichtet, bereits einem ernsthaften Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Weigert sich der Verkäufer, kann gegen ihn sogar ein Bußgeld verhängt werden. Im Kaufvertrag der Immobilie steht daher, dass der Energieausweis an den Käufer übergeben werden muss.

Damit du als Käufer einschätzen kannst, mit welchen Heizkosten du rechnen solltest, ist eine genaue Analyse des Energieausweises wichtig. Dort siehst du unter anderem auch, welche Sanierungen eventuell in nächster Zeit anstehen. Diese beiden Arten des Energieausweises lassen sich voneinander unterscheiden:

• Verbrauchsausweis: Dieser Energieausweis ist kürzer und günstiger. Er gibt an, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie in den letzten Jahren tatsächlich verbraucht haben.
• Bedarfsausweis: Im Bedarfsausweis siehst du, welcher theoretische Energiebedarf sich aus dem Gebäudezustand ergibt. Dieser Ausweis ist ausführlicher und meist aufschlussreicher.

Der Immobilienkaufvertrag gehört zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf. Es handelt sich um einen Service, den der Notar zur Verfügung stellt. Diese Kosten werden von einer Gebührenverordnung geregelt, die je nach Bundesland ein wenig anders ausfallen kann.

Grundsätzlich gilt, dass die Notarkosten sich beim Immobilienvertrag auf 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises belaufen. Dazu gehören auch Services wie die Beurkundung des Kaufvertrags und einer Grundschuld.

Wenn du dir über einzelne Punkte im notariellen Vertragsentwurf für den Immobilienkauf unklar bist, lohnt sich eine fachkundige Überprüfung durch einen im Immobilienrecht versierten Rechtsanwalt, der sich Zeit für die Beratung nimmt und nicht nur einfach die Vertragsurkunde "abnickt". Zudem solltest du wissen, dass der Notar als neutrale Beratungsinstanz fungiert und sowohl dich als auch den Verkäufer nach bestem Wissen und Gewissen beraten kann.

Du hast noch Fragen zum Immobilienkaufvertrag? Dann kannst du hier unsere Immobilienkaufvertrag Checkliste herunterladen, um deinen Kaufvertrag für die neue Immobilie gründlich zu prüfen.