Wenn Sie mit der Leistung Ihres:r Maklers:in nicht zufrieden sind, dann können Sie den geschlossenen Makler:innenvertrag kündigen. Doch wie bei jedem anderen Vertrag müssen bestimmte Punkte eingehalten werden, damit die Kündigung wirksam wird. Lesen Sie hier, in welche Vertragsarten unterschieden wird, unter welchen Umständen eine außerordentliche Kündigung möglich ist und wann rechtliche Folgen drohen könnten.
- Man unterscheidet zwischen drei verschiedenen Makler:innenverträgen, die sich hinsichtlich der Kündigungsdetails unterscheiden.
- Der Alleinauftrag sowie der qualifizierte Alleinauftrag werden meistens befristet abgeschlossen, sodass der Vertrag nach der Frist automatisch abläuft oder eine rechtzeitige Kündigung erfolgen muss.
- Ein Allgemeinauftrag, bei dem mehrere Makler:innen involviert werden können, wird oft unbefristet abgeschlossen und ist zu jeder Zeit ohne Angabe von Gründen kündbar.
- Makler:innenverträge mit zu langer Vertragslaufzeit können als unwirksam erklärt werden, da dies als sittenwidrig gilt.
- Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Sie können sich eine:n passende:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.
Da gesetzlich nicht geregelt ist, welche Leistungen ein:e guter Makler:in zu erbringen hat, müssen Sie diese im Vorfeld mit dem:r Immobilienmakler:in klar vereinbaren und vertraglich festhalten. Laut neuem Makler:innengesetz muss der Vertrag immer in Schriftform erfolgen. Bevor Sie eine:n neue:n Immobilienmakler:in mit Ihrer Immobiliensuche oder Ihrem Verkaufswunsch betrauen, sollten Sie den bestehenden Vertrag rechtssicher kündigen.
Wenn Sie einen bereits geschlossenen Makler:innenvertrag kündigen wollen, müssen Sie zunächst die Art des Vertrags betrachten. Sie müssen zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Makler:innenvertrag unterscheiden:
| Befristeter Makler:innenvertrag | Unbefristeter Makler:innenvertrag |
Viele Makler:innen bieten von sich aus einen befristeten Makler:innenvertrag an, was auf den ersten Blick wie eine entgegenkommende Geste wirkt. Schließlich gehen Sie bei einer Befristung davon aus, dass der:die Makler:in selbst einen Zeitraum von mehreren Monaten anbietet, in denen er:sie seine:ihre Leistung erbringen soll. Im Gegensatz zu einem unbefristeten Makler:innenvertrag suggeriert die Befristung, die der:die Makler:in Ihnen anbietet, dass er:sie sich selbst einem gewissen Druck aussetzt und möglichst zeitnah Leistung erbringen will.
Alleinverträge und qualifizierte Alleinaufträge werden meist befristet abgeschlossen. Die üblichen Laufzeiten liegen hierbei bei maximal acht Monaten. In solchen Verträgen kann direkt vereinbart werden, dass sie zum Laufzeitende automatisch enden oder ohne Zutun fortgeführt werden. Läuft der Vertrag laut Vertragsbedingungen automatisch weiter, ist eine rechtzeitige ordentliche Kündigung nötig. |
Der Hintergrund für die Befristung ist allerdings in der Realität häufig ein ganz anderer. Als Käufer:in oder Verkäufer:in können Sie einen unbefristeten Vertrag wesentlich einfacher kündigen. Der unbefristete einfache Maklervertrag kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigt werden. Solch ein Vertrag ist für den:die Makler:in weniger attraktiv, sodass er:sie versucht, einen befristeten Vertrag zu vereinbaren.
Handelt es sich um einen Allgemeinauftrag, werden mehrere Makler:innen mit der Vermarktung beauftragt. Diese Variante ist ein unbefristeter Makler:innenvertrag. Ein Makler:innenauftrag endet in dem Fall mit den erfolgreichen Bemühungen, also dem Kaufvertrag. Der:die Kund:in muss, wenn kein Bedarf mehr besteht, bei einem einfachen Makler:innenauftrag weiteren beauftragten Makler:innen möglicherweise noch kündigen. |
Ein befristeter Makler:innenvertrag kann auf zwei Arten enden:
- Verstreicht die im befristeten Vertrag vereinbarte Zeitspanne, endet er automatisch. Es sei denn, eine Klausel besagt, dass nach Ablauf dieser Frist eine automatische Verlängerung in Kraft tritt.
- Mit Kündigung nach Fristablauf, nachdem sich der Vertrag bereits automatisch verlängert hat.
Der unbefristete Makler:innenvertrag lässt sich jederzeit und ohne Angabe von Gründen von dem:der Auftraggeber:in kündigen. Für den:die Makler:in ist solch ein Vertrag eher unattraktiv, weswegen er:sie versucht, vorzugsweise einen befristeten Makler:innenvertrag abzuschließen. Schließlich werden Immobilienmakler:innen nur im Erfolgsfall entlohnt.
Im Idealfall sollten Sie als Besteller:in daher unbedingt unbefristete Makler:innenverträge vorziehen, die sich einfacher auflösen lassen. Für Verkäufer:innen oder Käufer:innen, die befristete Makler:innenverträge aufkündigen wollen, dürfte das Beenden des Vertrages wesentlich komplizierter ausfallen, ehe er:sie sich entweder eine:n neue:n Makler:in suchen oder selbst privat verkaufen kann.
Wenn ein Makler:innenvertrag mit unangemessen langen Laufzeiten einhergeht, kann er für unwirksam erklärt werden. Ein solcher „Knebelvertrag“ ist nach §138 Absatz 1 des BGB sittenwidrig, da der:die Auftraggeber:in in Folge der langen Laufzeit in seiner „wirtschaftlichen Freiheit“ beschränkt wird. In der Rechtsprechung hat sich ein Richtwert von sechs bis acht Monaten etabliert.
Nur bei schwer zu veräußernden Immobilien können Ausnahmen gelten und eine lange Vertragslaufzeit rechtskonform bleiben. Zu welchem Zeitpunkt eine Laufzeit jedoch genau als sittenwidrig verurteilt werden kann, ist vor Gericht eine individuelle Einzelentscheidung.
Für den Fall, dass Sie einen befristeten Makler:innenvertrag kündigen wollen, müssen Sie vom sogenannten „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen. Kommt es zur Anwendung des außerordentlichen Kündigungsrechtes, handelt es sich ausnahmslos um fristlose Kündigungen, die nur aus einem „wichtigen Grund“ vorgenommen werden dürfen. Dies regelt das BGB in Paragraph 626.
Erst wenn die Weiterführung des Vertrages unzumutbar ist, da schwere Pflichtverletzungen seitens des:der Maklers:in vorliegen, greift das außerordentliche Kündigungsrecht.
Zu solchen schwerwiegenden Pflichtverletzungen gehören folgende Beispiele:
- Der:die Makler:in führt trotz interessierter Käufer:innen keine Besichtigungen durch.
- Der:die Makler:in verletzt das Vertrauensverhältnis, indem er:sie beispielsweise den Preis immer tiefer ansetzt oder eigene Kaufinteressen vorliegen.
- Der:die Makler:in unterlässt die Vermarktung, obwohl diese vertraglich vereinbart wurde.
Jede Kündigung gilt unter Jurist:innen als „empfangsbedürftige Willenserklärung“. Da jeder Vertrag die schriftliche Form von zwei übereinstimmenden Willenserklärungen darstellt, muss die gekündigte Partei vom Kündigungswunsch in Kenntnis gesetzt werden. Idealerweise erfolgt die Kündigung des Maklervertrages in Schriftform, wobei die Zusendung als Einschreiben den Empfang bestätigt.
Im Normalfall können Sie allerdings auch ohne rechtliche Schritte und unnötig verkomplizierte Kündigungen aus einem Makler:innenvertrag aussteigen. Letztlich arbeiten Makler:innen erfolgsabhängig und haben kein Interesse daran, Zeit und Energie in ein Projekt zu investieren, das von dem:der Verkäufer:in oder Käufer:in gar nicht mehr unterstützt wird.
Unter Umständen kann eine unsachgemäße Kündigung jedoch rechtliche Folgen für Sie als Verkäufer:in oder Käufer:in haben. So ist es Maklern:innen möglich, Schadensersatzansprüche zu stellen, wenn zum Kündigungszeitpunkt bereits Schritte zur Vermarktung der Immobilie unternommen wurden. Die Ansprüche können insbesondere dann geltend gemacht werden, wenn eine unwirksame Kündigung vorliegt oder Pflichtverletzungen seitens des:der Auftraggebers:in gegeben sind.
Eine solche Verletzung der vertraglichen Pflichten liegt vor, wenn trotz eines Alleinvermarktungsauftrages andere Makler:innen hinzugezogen wurden. Den entgangenen Gewinn können Makler:innen als Schadensersatz einfordern, sofern sie belegen können, dass sie die Immobilie tatsächlich hätten vermitteln können. Wurde durch den:die Makler:in bereits ein:e Interessent:in vermittelt, mit dem:der auch nach der Vertragskündigung ein notarieller Kaufvertrag zustande kam, so hat der:die Makler:in Anspruch auf die vertraglich festgelegte Provision.
Im Regelfall birgt die Kündigung eines Makler:innenvertrages keine Kosten, da eine Makler:innenprovision zumeist erfolgsbasiert gehandelt wird. In Einzelfällen fordern Makler:innen ihre Provision jedoch auch ohne erfolgreiche Vermittlung vertraglich ein. Schauen Sie sich im Vorfeld die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des:der Maklers:in an, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Müssen Auftraggeber:innen die Aufwendungen für ihre Verkaufsbemühungen zahlen, können trotz Kündigung hunderte bis tausende Euro an Kosten entstehen.
Wie in jeder anderen Branche auch können Maklern:innen Fehler bei der Arbeit unterlaufen. Gegen die Folgen solcher schwerwiegenden Fehler können sich Immobilienmakler:innen absichern. Macht der:die Makler:in beispielsweise dem:der Kaufinteressent:in gegenüber falsche Angaben zum Zustand des Gebäudes oder verschweigt er:sie Mängel, kann der:die Käufer:in nachträglich Schadenersatzansprüche geltend machen.
Sollte dieser Fall eintreten, können Sie den Makler:innenvertrag kündigen oder auf die Versicherung setzen. Besitzt der:die Makler:in eine sogenannte Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, deckt diese die Schäden aus Beratungsfehlern rundum ab. Ist eine Immobilie beispielsweise einem:einer selbstständigen Physiotherapeut:in angeboten worden und stellt sich nach dem Kauf heraus, dass eine gewerbliche Nutzung verboten ist, greift die Versicherung. Ähnlich verhält es sich in Fällen, wo Immobilienmakler:innen falsche Auskünfte hinsichtlich steuerlicher Folgen des Hauskaufes machen.
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