Haus ver­kau­fen oh­ne Energieausweis - Ist das mög­lich?

Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis Pflicht, wenn Sie ein Haus verkaufen wollen. Ohne Energieausweis drohen Bußgelder, die seit Mai 2021 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt werden. Hier erfahren Sie mehr über den Hausverkauf mit und ohne Energieausweis sowie mögliche Ausnahmen.

• Der Energieausweis ist für den Verkauf von Immobilien fast immer Pflicht. Bei ImmoScout24 können Sie ganz einfach einen Energieausweis online bestellen.
• Seit dem 1. Mai 2021 gelten neue Vorgaben zum Energieausweis: Unter anderem muss das Dokument zusätzliche Angaben enthalten. Das Bußgeld für den Hausverkauf ohne Energieausweis beträgt zudem 10.000 Euro.
• In einigen Ausnahmefällen ist der Hausverkauf ohne Energieausweis erlaubt. Diese Ausnahmen sind gesetzlich streng geregelt.
  

Seit dem 1. Mai 2014 ist es laut Energieeinsparverordnung (EnEV) Pflicht, beim Hausverkauf einen Energieausweis vorzulegen. Dieser dient dazu, dass Mieter:innen und Käufer:innen von Immobilien den energetischen Zustand eines Gebäudes einschätzen können. Dazu werden Gebäude vergleichbar mit Haushaltsgeräten in Energieeffizienzklassen von A+ bis H eingruppiert.

Der meist fünf Seiten lange Ausweis enthält unter anderem folgende Angaben zum Gebäude:

• Gültigkeit und Aussteller:in sowie Nummer
• Allgemeine Angaben zum Gebäude
• Adresse
• Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik
• Anzahl der Wohnungen
• Berechnungsverfahren (Bedarfs- oder Verbrauchsverfahren)
• Endenergiebedarf/ Verbrauch und Primärenergieverbrauchswert für das Gebäude (Skala)
• Endenergiebedarf-/ Verbrauchswert des Gebäudes
• Vergleichswerte Endenergiebedarf/ Verbrauch
• Modernisierungsempfehlungen
• Abschließende Erläuterungen

Die so ausgestellten Energieausweise sind jeweils zehn Jahre gültig. Hier erfahren Sie, welchen Energieausweis Sie für den Hausverkauf benötigen.

Am 1. Mai 2021 wird die EnEV vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst, womit neue Regeln für den Energieausweis gelten. Grundsätzlich bleibt das Dokument bestehen, wird aber durch einige Elemente erweitert. So enthält es künftig Angaben zu den Treibhausgasemissionen einer Immobilie, damit Sie sich deren CO2-Fußabdruck besser vorstellen können. Mehr zum GEG lesen Sie hier.

Außerdem müssen Eigentümer:innen die energetische Qualität der Immobilie nun detaillierter angeben. Dazu gehören zum Beispiel Informationen zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen, inklusive Datum der nächsten Inspektion. Zudem enthält der Ausweis nun immer Empfehlungen zu Sanierungsmaßnahmen.

Wenn Sie eine private Immobilie verkaufen, benötigen Sie fast immer einen Energieausweis. Nur wenn Sie das Objekt selbst bewohnen und keine Verkaufsabsicht haben, ist ein geltender Ausweis nicht nötig. Beim Verkauf sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, den Interessent:innen einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Beim Vermieten gilt das Gleiche für die Mieter:innen. Beachten Sie, dass es verschiedene Arten von Energieausweisen gibt: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis.

Die folgenden Kriterien gelten für den Hausverkauf mit Energieausweis:

• Immobilie wird verkauft, vermietet oder verpachtet
• Immobilie stammt aus dem Jahr 1965 oder davor
• Seit 2018 benötigen Sie für Immobilien mit Baujahr 1977 oder älter, die bis zu vier Wohneinheiten haben, einen Bedarfsausweis; dies gilt ebenfalls für Neubauten mit einem Baujahr nach 2008
• Für Mietimmobilien mit mehr als vier Wohneinheiten sowie für Immobilien mit einem Baujahr nach 1977 ist der Verbrauchsausweis ausreichend
  

Der Hausverkauf ohne Energieausweis ist in den genannten Fällen nicht nur illegal, sondern auch teuer. Denn der Verstoß gegen die Vorschriften kostet Sie viele tausend Euro. Nach EnEV handelte es sich beim Hausverkauf ohne Energieausweis um eine Ordnungswidrigkeit, die bis zu 15.000 Euro Strafe nach sich zieht.

Unter den neuen Regelungen des GEG §108 Absatz 14 beträgt das Bußgeld ab dem 1. Mai 2021 bis zu 10.000 Euro. Die genaue Höhe der Strafe hängt vom Einzelfall ab. Vermeiden Sie das Bußgeld, indem Sie Wert auf einen aktuellen Energieausweis legen. Die Kosten, die dafür anfallen, sind im Vergleich zum drohenden Bußgeld sehr gering.

Nicht immer ist ein Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht. Es ist tatsächlich möglich, ein Haus ohne Energieausweis zu verkaufen – die Ausnahmen sind gesetzlich geregelt.

Die folgenden Ausnahmen ermöglichen es Ihnen, Ihr Haus ohne Energieausweis zu verkaufen:

• Zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung muss der Energieausweis noch nicht vorliegen. Ist dies der Fall, müssen Sie die Pflichtangaben in der Verkaufsanzeige noch nicht ausfüllen. Fügen Sie jedoch folgenden Hinweis hinzu: „Ein Energieausweis ist bereits beauftragt und wird noch erstellt. Daher sind die entsprechenden Angaben noch nicht verfügbar.“
• Kleine Gebäude unter 50 Quadratmeter Nutzfläche benötigen laut §104 GEG keinen Energieausweis.
• Baudenkmäler und Gebäude mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz sowie Objekte unter Ensembleschutz sind ebenfalls von der Energieausweispflicht befreit (§105 GEG).
• Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden können, sind ebenfalls von der Pflicht befreit. Dabei handelt es sich beispielsweise um Betriebsgebäude, Kulturräume wie Glashäuser, Traglufthallen, Zelte, provisorische Gebäude, Gebäude für religiöse Zwecke, Wohngebäude mit weniger als vier Monaten Nutzung pro Jahr oder um handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude.

Immer wieder kommt im Zusammenhang mit dem Thema Hausverkauf ohne Energieausweis die Frage auf, ob Käufer:in und Verkäufer:in den Verzicht auf den Energieausweis vertraglich vereinbaren können. Dazu gilt grundsätzlich, dass es beiden Seiten nicht zusteht, sich von der Verpflichtung zu befreien. Die Energieausweispflicht kann somit auch nicht per Vertrag umgangen werden.