Mieterselbstauskunft

Viele Innenstadtbereiche wurden in den letzten Jahrzehnten hochwertig saniert und modernisiert. Die Nachfrage stieg extrem an, der Wohnungsbestand aber blieb auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. So tummeln sich teilweise mehrere Dutzend Mietinteressenten um eine Wohnung, der Vermieter hat freie Wahl. Die Mieterselbstauskunft ist deshalb für viele Vermieter mittlerweile die wichtigste Voraussetzung für einen Mietvertrag. Aber muss wirklich jede noch so persönliche Frage beantwortet werden? Was ist für den Mietvertrag relevant und was geht den Vermieter nichts an?

Die Selbstauskunft vom Mieter ist heute eine Selbstverständlichkeit, die von großen Wohnungsbaugesellschaften und privaten Vermietern gleichermaßen gefordert wird. Zwar haben diese im Grunde kein Anrecht auf diese weiterhin freiwillige Selbstauskunft, allerdings genießen sie im anderen Zuge Vertragsautonomie. Sie allein entscheiden also, wer einzieht und wer sich weiter umsehen muss. Wer eine Wohnung mieten möchte, muss meist per Mieterselbstauskunft allerlei Fragen zu seiner Person beantworten. Schon der Makler hält dem Interessenten einen Fragebogen unter die Nase mit dem Hinweis, der Vermieter müsse sich ein möglichst genaues Bild vom potenziellen Mieter machen. Ob dieser zuverlässig ist oder ein möglicher Mietnomade, lässt sich daraus natürlich nicht abschließend folgern. Allerdings „sortieren“ mittlerweile viele Eigentümer aus, sie wollen ihre Mietshäuser durchmischen und die „richtigen“ Mieter finden. Die Selbstauskunft dient dabei als Grundlage für den möglichen Mietvertrag. Beantwortet der Interessent die Fragen bzw. einzelne Fragen nicht, dürfte er keine Chance bei der Wohnungsvergabe haben. Beantwortet er die Fragen nicht wahrheitsgemäß, besteht die Gefahr, dass ein auf diesem Wege zustandegekommener Mietvertrag später fristlos gekündigt wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Umstände weit in der Vergangenheit liegen oder mittlerweile „erledigt“ sind. Einige Gerichte urteilten, dass allein die pflichtwidrige falsche Angabe das Vertrauensverhältnis beschädige und dadurch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sei.

Neben Angaben zu persönlichen Daten wie Name, Geburtsdatum, Ausweisnummer und Anschrift geht es bei der Mieterselbstauskunft vor allem um das liebe Geld. So möchte der Eigentümer etwa wissen, welchen Beruf der Interessent hat und bei welchem Arbeitgeber er beschäftigt ist. Auch die Höhe des Nettoeinkommens möchte der Vermieter erfahren. Nach laufender Rechtsprechung sind Mieter sogar verpflichtet, auf „desolate Vermögensverhältnisse“ aufmerksam zu machen. Vereinzelt wird davon ausgegangen, dass dies der Fall ist, wenn die Miete 75 Prozent oder mehr des jeweiligen Nettoeinkommens beträgt. Bei Ehepartnern oder Lebenspartnern werden häufig jeweils separate Angaben verlangt. Diese Mieterselbstauskunft ist aber nur dann nötig, wenn auch beide Personen wirklich als Mieter im Vertrag genannt werden. Gerne wird auch nach Haustieren gefragt oder ob der Interessent ein Musikinstrument spielt. Gelegentlich interessiert sich der Vermieter auch für die Familienplanung des potenziellen Mieters – er möchte also wissen, ob ein Kind in Planung ist. Solche Fragen gehen aber zu weit, der Vermieter hat hierauf keinerlei Anspruch auf wahrheitsgemäße Beantwortung. Auch die möglicherweise straf- oder vermögensrechtliche Vergangenheit des Wohnungsbewerbers wird abgefragt. So muss der Mietinteressent etwa erklären, ob er eine eidesstattliche Versicherung über seine Vermögensverhältnisse abgeben musste und ob ein Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren gegen ihn lief oder noch anhängig ist. Soweit sich diese Fragen auf den Zeitraum der letzten fünf Jahre beziehen, sind sie nach laufender Rechtsprechung hinzunehmen. Auch die Frage, ob und gegebenenfalls wann Räumungsklagen oder andere Vollstreckungsmaßnahmen eingeleitet wurden, ist dem Vermieter gestattet. Da diese Mieter Selbstauskunft weiterhin freiwillig ist, können beliebige Stellen im Formular der Selbstauskunft gestrichen werden. Allerdings dürfte dies die Wahrscheinlichkeit einer Vermietung verringern, vor allem wenn es um relevante Angaben geht.

Auch wenn mit der freiwilligen Selbstauskunft zur Wohnung eine Reihe persönlicher Dinge abgefragt werden, muss das nicht allein zum Nachteil des Mietinteressenten sein. Denn die Selbstauskunft für Mieter kann beispielsweise mit einer freiwilligen Bonitätsauskunft verknüpft werden. ImmoScout24 bietet etwa in Zusammenarbeit mit der SCHUFA einen solchen Service zum Festpreis an. Zu beachten gilt es, dass zwischen beiden Parteien eine sogenannte Interessenabwägung vorgenommen werden muss. Grundsätzlich haben nämlich beide Seiten, Mieter und Vermieter, gegenläufige Interessen. Der Vermieter will eine umfangreiche Datenbasis über den potentiellen Mieter erhalten, dieser wiederum sieht seine personenbezogenen Daten möglicherweise in Gefahr. Als zulässig gelten solche Fragen, die auf Seiten des Vermieters als berechtigt und vor allem als schutzwürdig gelten. Sie müssen gegenüber dem sogenannten Geheimhaltungsinteresse des Mieters überwiegen, also explizit auf vorrangige Rechte des Vermieters abzielen. Das AG Wolfsburg hat mit Urteil vom 09. August 2000 (Az. 22 C 498/99) dahingehend für Recht befunden, dass solche Fragen entscheidend für die Grundlage eines Mietvertrags sein müssen, unter anderem weil dieser auf eine regelmäßige Zahlung des Mietzinses angewiesen ist.

Nun, da eine Abgrenzung bezüglich zulässiger und unzulässiger Fragen vorgenommen wurde, geht es um den Praxisbezug. Grundsätzlich müssen die Fragen zutreffend und wahrheitsgemäß beantwortet werden. In der Praxis empfiehlt es sich, bei unangenehmen Fragen besser keine Antwort zu geben. Allerdings hat das LG Itzehoe mit Urteil vom 28. März 2008 (Az. 9 S 132/07) für Recht befunden, dass ein Querstrich als Zeichen für eine ausgelassene Antwort nicht gilt. Dieser sei im Geschäftsverkehr ein übliches Zeichen für die Verneinung einer Frage und dementsprechend zu werten. Hier sei dazu angeraten, notfalls separate Angaben auf einem Beiblatt vorzunehmen. In vielen Fällen können andere oder weniger Informationen, sofern begründet, helfen.

Auch wird immer häufiger nach den persönlichen Rauchgewohnheiten gefragt. Die Rechtsprechung sieht dies überwiegend als unzulässig an. Der BGH urteilte gar, das Rauchen gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch (vgl. Urteil vom 05. März 2008, Az. VIII ZR 37/07).

Die Angaben zur Mieterselbstauskunft sollen „freiwillig und wahrheitsgemäß“ erfolgen. So ist es auf dem Bogen in der Regel vermerkt. Es steht natürlich jedem Mietinteressenten frei, die Fragen – oder zumindest einige – nicht zu beantworten. Damit dürfte er aber beim Rennen um die Wohnung aus dem Spiel sein. Bei den Fragen zu Arbeitsverhältnis und Einkommen sollte der Interessent korrekte Angaben machen. Mittlerweile gehen immer mehr Vermieter dazu über, nicht allein die reine Einkommenshöhe zu erfragen. Sie verlangen eine Auskunft über die gesamte Einkommenssituation. Hierbei müssen dann etwa Zinseinnahmen, andere Kapitaleinkünfte oder auch Renten noch berücksichtigt werden. Der Vermieter hat schließlich ein berechtigtes Interesse daran, dass sein Mieter auch in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Der Kinderwunsch dagegen bleibt Privatsache. Wer hier schummelt, schützt nicht nur seine Privatsphäre, er dürfte auch keine negativen Konsequenzen fürchten, wenn sich trotz verneinter Frage Nachwuchs einstellt. Fragen nach Vorstrafen sind nur relevant, soweit sie ein früheres Mietverhältnis betreffen. Gab es eine Verurteilung wegen Mietbetrugs, muss der Interessent das angeben. Wurde er aber wegen Fahrerflucht oder Körperverletzung verdonnert, kann er das unter den Tisch kehren.

Immer mehr Branchenverbände berichten davon, dass Mieterauskunft nebst Bonitätsauskunft zu den wichtigsten Voraussetzungen eines Mietvertrags zählen. Vor allem in den stark nachgefragten und aufstrebenden Vierteln werden praktisch keine Wohnungen mehr ohne umfassende Vorabprüfungen vermietet. Doch was, wenn negative Informationen in einer der beiden Auskünfte enthalten sind? In diesen Fällen empfiehlt es sich, zusätzlich Berichte von vorherigen Vermietern vorzulegen. Hierzu müssten Mietinteressenten freiwillig in die Datenübermittlung einwilligen und dem vorherigen Vermieter gestatten, über solche Interna zu sprechen. Offenheit zahlt sich aus. Alternativ kann es sinnvoll sein, die Beweggründe oder Ursachen für negative Eintragungen zu erläutern. Vor allem bei größeren Wohnungen in Gegenden mit hoher Familiendichte kann dies mehr zählen als etwa ein sehr hohes Haushaltseinkommen. Auch Bürgschaften von nahestehenden Personen sind dazu geeignet, gegenseitiges Vertrauen aufzubauen.