Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung - Ersatzzahlung bei vor­zei­ti­ger Kün­di­gung

Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig innerhalb der Zinsfestschreibungszeit gekündigt, dann muss der Darlehensnehmer in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Dies gilt auch, wenn das Darlehen noch gar nicht ausgezahlt wurde, in diesem Fall spricht man allerdings von einer Nichtabnahmeentschädigung. 

1. Berechnung der Entschädigungshöhe 

2. Wenn die Bank kündigt 

3. Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen die Banken im Falle der vorzeitigen Kündigung nach verschiedenen für den Laien komplizierten Verfahren. Die Grundlage bilden die Verluste, die der Bank durch einen Zinsausfallschaden entstehen. Dazu kommt es immer dann, wenn der Zinssatz aus dem Darlehensvertrag über dem Satz für ein sogenanntes „Ersatzgeschäft“ liegt. Dieser Schaden sowie weitere Unkosten des Kreditinstituts sollen über die Vorfälligkeitsentschädigung abgedeckt werden. Günstig für den Kreditnehmer wirken sich dabei Sondertilgungsrechte und ersparte Risiko- und Verwaltungskosten der Bank aus. Diese werden allerdings in vielen Fällen von den Banken nicht berücksichtigt, deshalb fällt die Entschädigung oft deutlich zu hoch aus. Wird ein Verbraucherdarlehen vorzeitig gekündigt, dann ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung auf ein Prozent der Restschuldsumme begrenzt.

Wenn die Bank kündigt, zum Beispiel, weil die Kreditraten nicht bezahlt werden, dann darf ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung gefordert werden. Allerdings ist es nicht sicher, ob die Rechtsprechung im Falle einer Klage hier immer dem Vorgehen der Bank folgen wird. Möglicherweise kann hier – basierend auf den Aussagen des BGH zu einer Verhandlung im Januar 2013 – zukünftig mehr Wert auf die Position des Kreditnehmers gelegt werden. Als relevanter Rechtsgegenstand wird der § 497 Abs. 1 BGB angesehen. Dieser Paragraf besagt, dass die Bank bei einer Kündigung zwar Ansprüche auf den Verzugszins, nicht aber auf eine zusätzliche Entschädigung hat. Grundsätzlich kann die Bank ganz oder teilweise auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten. Dieses Vorgehen wählen die Kreditinstitute in der Regel immer dann, wenn sie keinen oder nur einen geringen Schaden durch die vorzeitige Kündigung erleiden.

In bestimmten Fällen kann ein Darlehen mit festgeschriebenem Zins auch vorzeitig gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dies ist der Fall, wenn das Darlehen bereits mindestens zehn Jahre besteht. Die Kündigungsfrist beträgt für diesen Fall sechs Monate. Ist ein Darlehen mit variabler Verzinsung abgeschlossen, dann ist eine entschädigungsfreie Kündigung generell möglich, wenn die vereinbarte Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten wird. Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt außerdem bei der Kündigung von Bauspardarlehen an.