Ar­chi­tekt-Kos­ten: Mit wel­chen Aus­ga­ben und Ho­no­ra­ren zu rech­nen ist

Das Honorar eines Architekten ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI, Fassung von 2013) geregelt. Wie sich das Architektenhonorar für ein Bauvorhaben berechnet, erläutert ein Beispiel.

1. Die neun HOAI-Leistungsphasen im Überblick:

2. Grundlagenermittlung

3. Vorplanung und Kostenschätzung 

4. Entwurfsplanung und Kostenberechnung 

5. Genehmigungsplanung 

6. Ausführungsplanung 

7. Vorbereitung der Vergabe 

8. Mitwirkung bei der Vergabe 

9. Objektüberwachung 

10. Objektbetreuung 

Architekten und Ingenieuren steht in der Regel ein Honorar zu, dessen Höhe mit Hilfe der Honorartabelle in den HOAI Leistungsphasen ermittelt wird. Zwei Faktoren entscheiden darüber, wie hoch das Honorar ausfällt:

• der Umfang des anstehenden Bauprojekts, aus dem sich die Honorarzonen I-V ableiten
• die Höhe der anrechenbaren Kosten

Bei den Honorarzonen entspricht Zone I etwa dem Schwierigkeitsgrad einer Lagerhalle, Zone III oder IV dem eines Einfamilienhauses und Zone V dem eines physikalischen Instituts. Innerhalb dieser Zonen wird der Honorarsatz dann je nach zusätzlichen Aufwandskriterien von Mindest- bis Höchstsatz eingestuft.

Grob geschätzt beträgt das Gesamthonorar bei einer Vollbeauftragung zehn Prozent der Kosten für das Gebäude. Bei einer Teilbeauftragung mit einzelnen Leistungsphasen kommen nur die entsprechenden Anteile vom Gesamthonorar zum Tragen.  

Viele Bauherren fragen sich: Was verdient ein Architekt? Und was kostet ein Architekt dann für mein Bauvorhaben? Diese Fragen beantwortet die HOAI.

Diese bundeseinheitliche Regelung gilt auch für Ingenieure. Als Berechnungsgrundlage dienen dabei die Baukosten inklusive Installationen. Der Kaufpreis für das Baugrundstück sowie Kosten für die Erschließung oder für Außenanlagen können hingegen nicht angerechnet werden.

Die erste Leistungsphase der HOAI dient der Bestandsaufnahme. In dieser Phase...

• klärt der Architekt die konkrete Aufgabenstellung.
• besichtigt er den Ort des Bauvorhabens.
• werden die Ergebnisse zusammengefasst, erläutert und dokumentiert.
• berät der Architekt den Bauherren zu dessen Leistungsbedarf sowie zu  etwaigen Rahmenbedingungen wie Denkmalschutz oder Bebauungsplänen.
• werden geeignete Dienstleister ausgewählt.
• erläutert der Architekt die anstehenden Kosten.
  

Die Grundlagenermittlung macht etwa 2 Prozent der Architektenkosten aus.

In der zweiten Leistungsphase wird ein Planungskonzept erarbeitet. Dazu werden...

• Grundlagen und Zielvorstellungen analysiert.
• die Leistungen mit den Planungsbeteiligten abgestimmt.
• die anderen Planungsbeteiligten koordiniert und ihre Leistungen integriert.
• verschiedene bautechnische Lösungen untersucht und dazu Skizzen angefertigt.
• wichtige Faktoren für das Bauvorhaben untersucht. (z. B. technische, gestalterische, landschaftsökologische, bauphysikalische und wirtschaftliche).
• erste Gespräche mit Behörden geführt.
• eine Kosteneinschätzung nach DIN 276 vorgenommen.
• ein Terminplan zum Planungs- und Bauablauf erstellt.
• die Ergebnisse zusammengefasst, erläutert und dokumentiert.

Im Rahmen dieser Phase sollte geklärt werden, ob das Bauprojekt Aussicht auf eine Genehmigung hat. Diese Leistungsphase macht 7 Prozent des Architektenhonorars aus.

In der dritten Leistungsphase...

• arbeitet der Architekt das Entwurfskonzept durch.
• setzt der Architekt den Gesamtentwurf zeichnerisch um.
• nimmt der Architekt die kompletten Entwurfszeichnungen in den erforderlichen Maßstäben vor.
• erfolgt eine Kostenberechnung nach DIN 276.
• wird der Terminplan fortgeschrieben.
• werden die Ergebnisse zusammengefasst, erläutert und dokumentiert.

Die Kosten für den Architekten belaufen sich für diese Phase auf 15 Prozent des Gesamthonorars.

In der vierten HOAI-Leistungsphase erstellt der Architekt...

• Vorlagen für die erforderlichen Zustimmungen oder Genehmigungsplanungen.
• etwaige Befreiungs- und Ausnahmeanträge.

Darüber hinaus passt er die Planungsunterlagen an und vervollständigt sie. Für diese Leistungsphase erhalten Architekten 3 Prozent des Gesamthonorars.

In der fünften Leistungsphase...

• erstellt der Architekt eine komplette Zeichnung der Immobilie.
• schreibt der Architekt die Ausführungsplanung gemeinsam mit den anderen fachlich Beteiligten während der Objektausführung fort.
• stellt der Architekt die Arbeitsergebnisse zur Verfügung und koordiniert und integriert die Leistungen der anderen Planungsbeteiligten.
• schreibt der Architekt den Terminplan fort.
• überprüft der Architekt, ob die Montagepläne mit der Ausführungsplanung übereinstimmen.

Diese Leistungsphase bindet 25 Prozent des Architektenhonorars.

In der sechsten HOAI-Leistungsphase bereitet der Architekt die Vergabe vor, indem er...

• die Beiträge aller Planungsbeteiligten einbezieht.
• Leistungsbeschreibungen und Verzeichnisse nach Leistungsbereichen aufstellt.
• Schnittstellen zu den Leistungsbeschreibungen der Planungsbeteiligten abstimmt und koordiniert.
• einen Vergabeterminplan erstellt.
• die Kosten ermittelt, vergleicht und kontrolliert.
• Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche zusammenstellt.

Die Architektenkosten belaufen sich in dieser Phase auf rund 10 Prozent des Gesamthonorars.

In HOAI-Leistungsphase 7 wirkt der Architekt bei der Vergabe mit, indem er...

• die Vergaben der Fachplaner koordiniert.
• die Angebote prüft und bewertet und die Angemessenheit der Preise beurteilt.
• Bietergespräche führt.
• Vergabevorschläge erstellt und die Vergabe dokumentiert.
• Vertragsunterlagen aller Leistungsbereiche zusammenstellt.
• die Ausschreibungsergebnisse mit den geplanten Kosten abgleicht.
  

Für diese Phase stehen dem Architekten 4 Prozent des Gesamthonorars zu.

Leistungsphase 8  steht im Zeichen der Objektüberwachung (Bauüberwachung und Dokumentation) und bindet mit 32 Prozent die meisten Honorarkosten des Architekten. Die Aufgabe des Architekten besteht in dieser Phase darin,...

• einen Terminplan als Balkendiagramm zu führen und zu kontrollieren.
  den Bauablauf zu dokumentieren.
• Auftragssummen mit Ergebnissen von Rechnungsprüfungen abzugleichen.
• Abnahmen zu organisieren und ggf. Mängel festzustellen.
• Dokumentationen, Zeichnungen und rechnerische Ergebnisse zusammenzustellen.

Für die Objektbetreuung in HOAI-Leistungsphase 9 unterliegt es dem Architekten,...

• die ggf. innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel fachlich zu bewerten (längstens bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Leistung)
  
• sowie die dafür notwendige Begehungen durchzuführen.
  

Er erhält dafür laut HOAI 2 Prozent des Gesamthonorars.

Detaillierte Informationen darüber, welche Baukosten angerechnet werden, finden sich in § 4 HOAI. Danach handelt es sich um Kosten für Umbau, Herstellung, Modernisierung, Instandsetzung oder Instandhaltung von Immobilien und den damit einhergehenden Aufwendungen. Nicht anrechenbar ist dabei die Umsatzsteuer, die auf die genannten Kosten fällig wird: Nur die Nettobeträge fließen in die anrechenbaren Kosten ein.

Honorarermittlung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf der Grundlage der Kostenberechnung.

Das Brutto-Honorar verteilt sich folgendermaßen auf die Leistungsphasen:

Wie hoch das Architektenhonorar für Ihr Bauvorhaben wird, können Sie mit Hilfe des HOAI-Rechners ganz einfach selbst ermitteln.