Gewährleistung der Bauqualität

Regelmäßige Qualitätskontrollen auf der Baustelle in Begleitung eines Bauexperten verhindern, dass sich Baufehler einschleichen. Schließlich soll dem Wohnglück im neuen Zuhause nichts im Wege stehen. Liegen Mängel vor, hat der Käufer ein Recht auf Nachbesserung. Je nachdem, ob es sich beim Neubau um eine Wohnung oder ein Haus handelt, gibt es bei der Qualitätssicherung verschiedene Punkte zu beachten.

Ein Sachverständiger erkennt Mängel auf der Baustelle auf den ersten Blick. Entdeckt er einen Fehler, kann dieser in der Regel schnell korrigiert werden. Daher ist die Anwesenheit eines Bauprofis in den entscheidenden Phasen des Bauvorhabens bei Besuchen auf der Baustelle ratsam. Je früher der Experte in das Neubauprojekt involviert wird, desto besser. Besonders wichtig ist seine Anwesenheit bei der Abnahme vom Bauträger, die in der Regel nach Fertigstellung des Gebäudes und der Außenanlagen stattfindet.

Mit der Abnahme des Neubaus erkennt der Käufer die Leistungen des Bauträgers als vertragsgerecht an. Zu diesem Zeitpunkt entdeckte Mängel werden in ein Abnahmeprotokoll aufgenommen, und es wird eine Frist vereinbart, innerhalb derer der Bauträger sie beseitigen muss. Erst danach ist die letzte Rate des Zahlungsplans fällig. Mehr zum Abnahmetermin erfahren Sie hier.  

Dennoch kann es passieren, dass ein Mangel erst nach der Abnahme entdeckt wird – zum Beispiel eine undichte Stelle im Dach beim ersten kräftigen Regen. Deshalb gibt es für den Bauträger eine Gewährleistungspflicht für die vertraglichen Leistungen. Die Frist beträgt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) fünf Jahre. Wurden Leistungen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) vereinbart, kann sie auf vier Jahre begrenzt sein. Anders als in der Zeit vor der Abnahme muss bei nachträglich entdeckten Baufehlern der Käufer nachweisen, dass der Fehler beim Bauträger liegt. Trifft das zu, hat er ein Recht auf Nachbesserung.

Qualitätskontrolle und -sicherung finden selbstverständlich auch beim Kauf einer Eigentumswohnung statt. Die bauliche Qualität eines großen Mehrfamilienhauses zu beurteilen, ist allerdings deutlich schwieriger als die eines Einfamilienhauses. Deshalb gelten für die Qualitätssicherung bei Wohneigentum besondere Regeln. Es wird zwischen zwei Eigentumsformen unterschieden: dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum gehört dem Käufer alleine. Es umfasst die Wohnung und eventuell Nebenräume wie den Kellerverschlag. Das Haus an sich –inklusive Außenwände, Fenster, Dach, Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallation und Treppenhäuser – ist Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft, der die Käufer der Wohnungen angehören.

Fakten zur Qualitätskontrolle beim Sondereigentum:

• Auch hier empfiehlt es sich, während der Bauphase und zur Abnahme einen unabhängigen Bauexperten hinzuzuziehen.
• Im Vertrag sollte enthalten sein, dass der Abnahmetermin deckungsgleich mit der Fertigstellung der Eigentumswohnung ist – nicht mit der zeitlich aufwändigeren Fertigstellung des kompletten Mehrfamilienhauses.
• Bei Mängeln am Sondereigentum stehen dem Käufer alle Mängelrechte wie Nachbesserung oder gegebenenfalls Minderung zu.
  
  

Fakten zur Qualitätskontrolle beim Gemeinschaftseigentum:

• Die Käufer der Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus treten zusammen als Eigentümergemeinschaft auf.
• Die Eigentümergemeinschaft beauftragt einen unabhängigen Sachverständigen oder den Verwalter mit der Abnahme vom Bauträger.
• Liegen Baufehler vor, verfolgt die Eigentümergemeinschaft Mängelrechte und Gewährleistungsansprüche wie Nachbesserung oder Preisminderung.

Die folgenden gesetzlichen Regelungen sorgen für einen umfangreichen Schutz beim Neubaukauf:

• Alle Bauträgerverträge müssen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) abgeschlossen werden, die einen Zahlungsplan in maximal sieben Raten vorschreibt. Zahlungen sind vom Baufortschritt abhängig. Die erste Rate wird erst nach Baubeginn fällig.
• Ist der Neubau aufgrund von Versäumnissen von Seiten des Bauträgers nicht zum vertraglich festgelegten Termin fertig, steht dem Käufer ein Preisnachlass zu. Die sogenannte Vertragsstrafe soll den finanziellen Verlust durch die Verzögerung wieder ausgleichen. 
• Werden bei der Qualitätskontrolle Mängel festgestellt, hat der Käufer ein Recht auf Nachbesserung. Als Mängel gelten neben Baufehlern auch andere Abweichungen von der vereinbarten Leistung. Hält sich der Bauträger nicht an eine angemessene Nachbesserungspflicht, kann der Käufer die Arbeiten selbst in Auftrag geben und eine Aufwandentschädigung verlangen. Alternativ kommt eine anteilige Minderung des Kaufpreises in Frage.
• Die Frist für die Gewährleistungspflicht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Absicherung des Käufers gegen nachträgliche Baufehler beträgt fünf Jahre. Wurden Leistungen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) vereinbart, kann sie auf vier Jahre begrenzt sein.
• Im Rahmen des Forderungssicherungsgesetzes (FoSiG) kann der Käufer vom Bauträger eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent des vereinbarten Kaufpreises verlangen. Geht der Bauträger während des Hausbaus insolvent, kann der Käufer so Mehrkosten abfedern, die beim Weiterbau entstehen.