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Gewerbeimmobilie verkaufen
Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen wollen, ist es unter anderem wichtig, wie sie bisher genutzt wurde und für welche Art der Nutzung sie geeignet ist. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, was Sie neben der Nutzungsart beim Verkauf beachten müssen, welche Regelungen für Kündigungen gelten und was Sie hinsichtlich der Steuer beachten müssen.
Gewerbeimmobilien und ihre Nutzungsarten
Hier einige typische Kategorien von Gewerbeimmobilien und Nutzungen:
- Verkauf & Einzelhandel
- Gastronomie & Hotel
- Büro & Dienstleistung
- Lager & Logistik
- Industrie & Produktion
- Arztpraxen & Klinikeinrichtungen
- Freizeit & Sporteinrichtungen
Angebot und Nachfrage orientieren sich insbesondere nach der:
- örtlichen Lage (z.B. A- oder B-Standorte) und Infrastruktur
- Größe und Raumaufteilungen
- Schaufensterfronten
- Gesamtzustand (innen und außen)
- Ausstattungsniveau
- Transport- und Personenzugänge (Aufzüge, Rampen etc.)
- Vermietungsverhältnisse
- konjunkturelle Gesamtlage des Gewerbes oder der Branche
Gewerbeimmobilie vermietet oder bezugsfrei verkaufen
Wie bei anderen Immobilien können auch Gewerbeimmobilien frei und bezugsfertig oder vermietet verkauft werden. Je nachdem, wie es sich verhält, werden unterschiedliche Interessenten angesprochen. Grundsätzlich gilt, dass bei Gewerbeimmobilien höhere Mieten pro Quadratmeter als im privaten Wohnungsmarkt verlangt werden können. Je nach Art der Nutzung, Lage und Branche können in begehrten Innenstadtlagen die Mieterträge ein Vielfaches der Wohnungsmieten betragen. Daher sind natürlich Gewerbeimmobilien gesuchte Kaufobjekte.
Grundsätzlich wird hier wie in anderen Lagen eine vermietete Gewerbeimmobilie besser bewertet als eine nicht vermietete. Je langfristiger sie vermietet ist, umso besser. Ein aktueller Leerstand wirft dagegen Fragen auf, wenn Sie Gewerbeimmobilien verkaufen wollen: Warum und wie lange ist sie nicht mehr vermietet? Das sind die naheliegenden Fragen eines Kaufinteressenten. Wenn Sie nicht überzeugende Antworten parat haben, wird der Käufer skeptisch bleiben. Seine Sorge wird sein, dass er die Gewerbeflächen nicht vermieten oder zukünftig nicht mehr so hohe Mieten verlangen kann.
Natürlich könnte ein Interessent die Immobilie auch frei kaufen und selbst nutzen. Allerdings ist die Erfahrung, dass Gewerbebetreiber und Unternehmer diese Immobilien eher anmieten wollen, als selbst Eigentümer zu werden.
Worauf liegt der Fokus beim Verkauf?
In jedem Fall wird sich ein Kaufinteressent bei vermieteten Gewerbeimmobilien diese Punkte gerne näher anschauen wollen:
- die Höhe, die Ausfallsicherheit und die Dauerhaftigkeit der Mieterträge z.B. durch lang laufende Mietverträge
- Welche Erfahrungen und Erwartungen gibt es mit dem aktuellen Vermieter in seiner Branche oder mit dem Geschäft in der Lage und vor Ort ?
- In wie weit sind zukünftige Instandhaltungs- und Renovierungskosten zu erwarten?
Gerade der letzte Aspekt ist nicht zu unterschätzen. Denn ein guter, gepflegter Zustand der Gewerbeimmobilie sichert besonders die weitere - auch langfristige - Vermietbarkeit.
Wie kann die Gewerbeimmobilie optimal verkauft werden?
Wie auch beim Verkauf eines Gewerbes, sollten Sie beim Verkauf der Gewerbeimmobilie einen darauf spezialisierten Makler in Anspruch nehmen. Für diese Vorgehensweise spricht:
- der Makler kann Ihnen wertvolle Zeit einsparen
- Sie können sich weiter auf Ihr Gewerbe oder Geschäft konzentrieren
- er wird erfolgsorientiert möglichst schnell einen Abschluss anstreben
- er verfügt über das nötige Netzwerk an potenziellen Kaufinteressenten
- er kann professionell und zielgerichtet die Kommunikation steuern
- er hilft bei der Bereitstellung wichtiger Verkaufsdokumente
So wird natürlich ein erfahrener Makler gerne bei der Beschaffung dieser wichtigen Dokumente beraten und behilflich sein:
- aktueller Grundbuchauszug (ggf. mit Belastungen und Rechten Dritter)
- Flurkartenauszug bzw. Lageplan
- Baupläne im Maßstab 1:100 sowie
- Werkpläne im Maßstab 1:50
- Nutzflächen und Kubatur (Berechnungen)
- genehmigter Bebauungsplan
- Baulastenverzeichnis
- Baubeschreibungen inklusive Umbauten
- letzte Betriebskostenabrechnungen
- gültiger Energieausweis
Gut und langfristig vermietete Gewerbeimmobilien
Potenzielle Käufer wie Investoren werden sich besonders für eine gut und langfristig vermietete Gewerbeimmobilie interessieren. Sie werden die Mietverträge der letzten Jahre genau anschauen wollen. So können sie am besten die Zuverlässigkeit und Nachhaltigkeit der zukünftigen Mieterträge beurteilen.
Besonders kommt es auf die Details in den Verträgen an. So gibt es keinen einheitlichen Gewerbe-Mietvertrag, der für alle Mieter gleich anwendbar ist. Vielmehr sind gerade individuelle Vereinbarungen üblich. Das betrifft zum Beispiel Nebenabreden oder die Laufzeiten für den Vertrag: Oft sind drei oder fünf Jahre mit Option zur Verlängerung üblich. Nicht selten werden auch bis zu 10 Jahre vereinbart.
Steuern beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
- Was ist, wenn Sie die Gewerbeimmobilie mit einem Gewinn verkaufen?
- Und was ist, wenn zwischen Ihrem Kauf und dem aktuellen Verkauf weniger als 10 Jahre liegen?
Dann handelt es sich steuerrechtlich betrachtet um ein Spekulationsgeschäft. Denn hier wird Ihnen der Gesetzgeber pauschal unterstellen, dass Sie auf eine Wertsteigerung spekuliert haben. Daher müssen nun die Gewinne aus dem Verkauf in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes versteuert werden. Im Gegenzug können Sie den Gewinn um die Kosten mindern, die Ihnen beim Verkauf der Immobilie entstanden sind. Der Rest bleibt der zu versteuernde Gewinn.
Hinweis von ImmobilienScout24:
Sollte die Gewerbeimmobilie vor dem Verkauf als Betriebsvermögen geführt worden sein, muss sie in Ihrer Einkommenssteuererklärung genannt werden. Das gilt auch nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.
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