Beispielrechnung an einem Grundstück

Unserer Beispielrechnung haben wir folgende Parameter zugrunde gelegt:

• Grundfläche: 400 m²
• Kleinsiedlungsgebiet (WS)
• GFZ (Geschossflächenzahl): 0,4
• GRZ (Grundflächenzahl): 0,2
• Anzahl der Vollgeschosse: max. 2

Diese Angaben stehen in unserem Bebauungsplan.

Bei einem Grundstück mit 400 m² Grundfläche und einer Grundflächenzahl (kurz GRZ) von 0,2 dürfen Sie maximal 400 m² x 0,2 = 80 m² Grund überbauen.

Unser Grundstück hat eine GFZ von 0,4. So erhalten wir eine Bruttogrundfläche (BGF) von 400 m² x 0,4 = 160 m². Die BGF ist hier die Summe der Grundfläche aller möglichen Vollgeschosse. Bei der späteren Kostenberechnung bezieht sie sich auf alle Geschosse, also auch auf Dach- und Kellergeschosse, die keine Vollgeschosse sind.

Wir dürfen hier also maximal 80 m² Baugrund überbauen und unsere BGF darf maximal 160 m² betragen. Damit ergeben sich 160m²/80m² = 2 Vollgeschosse, die wir auf diesem Grundstück und mit der Hausgrundfläche von 80 m² errichten können. Würden wir die Hausgrundfläche kleiner wählen, z. B. 50 m², weil sie vielleicht durch Abstandsflächen oder ein Baufenster im B-Plan auf diese Größe beschränkt wird, so ergäbe das 160 m²/50 m² = 3 Vollgeschosse. Ein dreigeschossiges Haus zu errichten ist uns aber nicht erlaubt, da unser Bebauungsplan die Anzahl auf zwei Vollgeschosse begrenzt. Allerdings können wir noch ein nicht als Vollgeschoss geltendes Dachgeschoss und ein Kellergeschoss hinzunehmen, denn der Bebauungsplan beschränkt ja nur die Anzahl der Vollgeschosse. Es ließe sich also bei der Variante mit der kleineren Hausgrundfläche der Inhalt eines dritten nicht erlaubten Vollgeschosses in den Keller oder in das Dachgeschoss oder in beide verlegen.

Wann ein Geschoss ein Vollgeschoss ist, regelt die Landesbauordnung.
Die Option ein nicht als Vollgeschoss ausgebildetes Dach- und Kellergeschoss hinzuzunehmen besteht in jedem Fall und ist lediglich eine Kostenfrage. Für unser Beispiel, in dem es ja um die maximalen Möglichkeiten gehen soll, rechnen wir diese Geschosse also noch hinzu.

Das Haus auf unserem Beispielgrundstück hat also maximal 160 m² BGF (Bruttogrundfläche), die sich auf zwei Vollgeschosse verteilen können. Hinzu nehmen wir noch das oben erläuterte Dachgeschoss und Kellergeschoss. Das ergibt eine BGF von 320 m². Im Einfamilienhausbau liegt der Anteil der Nutzfläche, also der Wohnfläche bei 70 bis 73% der BGF. Dann haben wir im günstigsten Fall 73% von 320 m² = 233 m² Nutzfläche, die sich auf zwei Vollgeschosse, ein Kellergeschoss und ein Dachgeschoss sinnvoll verteilen lassen. Die restlichen 27% gehen für Konstruktion, Verkehrsflächen und Haustechnik drauf.

Sie können diesen Wert nun als einen Grenzwert sehen, den Sie bei Ihrem Raumprogramm einhalten müssen. Vergeben Sie für alle Räume, die Sie benötigen, Größen, rechnen Sie diese zusammen und vergleichen Sie sie mit Ihrer ermittelten maximalen Nutzfläche und Ihrem Budget.