FAQs zur Beschränkung des Kündigungsrechts von Mietverhältnissen in Zeiten von Corona

Nein. Die Mietverhältnisse bleiben weiterhin so bestehen, wie sie vereinbart wurden.

Ja, die mietvertragliche Pflicht zur Zahlung der Miete wird durch die behördlich angeordnete Schließung nicht verändert. Das Risiko keinen Gewinn zu erwirtschaften liegt beim Mieter (Verwendungsrisiko des Mieters).

1. Nein, die öffentliche Anordnung zur Schließung von bestimmten Gewerben steht nicht im Zusammenhang mit dem einzelnen Mietobjekt und stellt damit auch keinen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zur Minderung berechtigen würde.

2. Wenn Shopping-Center geschlossen werden, in denen Gewerbebetriebe angesiedelt sind, die von den Schließungsanordnungen nicht betroffen sind, könnte die Miete gemindert sein, wenn den Kunden, durch die Schließung des Centers der Zugang zu diesen Gewerben verwehrt wird.

1. Der Gewerbemieter benötigt die Räume nicht mehr wie vorher – z.B. weil die Mitarbeiter im Homeoffice sind. Kann der deswegen die Miete mindern?

2. Nein, die Anzahl der Mitarbeiter, die im Büro beschäftigt werden (können) und die Auslastung der Kapazitäten fällt in den Risikobereich des Mieters (Verwendungsrisiko des Mieters).

Ja, auch wenn sich die finanzielle Situation des Mieters verschlechtert hat, muss er weiterhin seiner Mietzahlungspflicht aus dem Mietvertrag nachkommen.

Nein, ein Minderungsrecht setzt immer einen Mangel der Mietsache voraus, der in diesem Fall nicht vorliegt.

1. Nein, die Mietzahlungspflicht besteht grundsätzlich in vollem Umfang fort.

2. Die Vereinbarung von Mietstundungen stellt eine individuelle Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter dar.

1. Der Umfang einer Stundungsvereinbarung kann frei vereinbart werden.

2. Wenn der Vermieter dem Mieter eine Stundung gewährt, sollte er jedoch zuvor prüfen, dass er seine eigenen Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinen Gläubigern weiterhin bedienen kann, gegebenenfalls sollte vor der Stundungsvereinbarung Rücksprache mit dem Bankberater bzw. Steuerberater gehalten werden.

3. Möglich sind Stundungen der gesamten Miete, nur der Nettokaltmiete oder Teilen der Nettokaltmiete.

4. Unsere Empfehlung: Der Mieter sollte wenigstens die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen weiterzahlen. Das ermöglicht die Bedienung der laufenden Bewirtschaftungskosten beim Vermieter, vermeidet hohen Verwaltungsaufwand und Missverständnisse bei der nächsten Betriebskostenabrechnung und bewahrt den Mieter vor möglicherweise hohen Betriebskostennachforderungen bei der nächsten Abrechnung.

1. Warum wird diese Stundungsvereinbarung geschlossen? – zur Abmilderung der vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten aufgrund der Einschränkungen des Betriebs wegen der Corona-Pandemie.

2. Was genau wird gestundet und für welchen Zeitraum?

3. Ab wann soll die Miete wieder voll gezahlt werden?

4. Wie lauten die Rückzahlungsmodalitäten?

5. Bei befristeten Gewerberaummietverträgen sollten Stundungsvereinbarungen als Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen werden, da andernfalls die Schriftform des Vertrages gefährdet sein könnte.

1. Das Gesetz zur Abmilderungen der Folgen der COVID-19-Pandiemie in Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht schränkt die zivilrechtlichen Kündigungsmöglichkeiten für Gewerberaum- und Wohnraumvermieter vorübergehen ein.

2. Der Vermieter darf keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen, wenn:

2.1. Der Zahlungsverzug zwischen dem 01. April und 30. Juni 2020 eingetreten ist.

2.2. Die Nichtzahlungen auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht.

2.3. Der Mieter den Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtzahlung glaubhaft macht (Formulierungsvorschlag in der Anlage).

3. Der unter diesen Voraussetzungen beschränke Kündigungsausschluss gilt bis zum 30. Juni 2022. Wenn die Zahlungsrückstände aus April bis Juni 2020 nach dem 30. Juni 2022 fortbestehen, kann auch wegen dieser Rückstände dann eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen werden.

Nein. Eine Ausgesprochene und zugegangene Kündigung ist eine Willenserklärung, die insoweit nicht „zurückgenommen“ werden kann.

Nein. Sofern keine sonstigen Widerrufsmöglichkeiten gegeben sind (z.B. Fernabsatzverträge) schafft Corona bzw. Corona-Gesetze kein gesondertes Widerrufsrecht.

Ja. Die Corona-Gesetze schließen Kündigungen wegen Zahlungsverzug aus. Andere Kündigungen, z.B. verhaltensbedingte Kündigungen und auch Kündigungen wegen Eigenbedarf sind nicht ausgeschlossen.

1. Wenn der kündigungsrelevante Rückstand vor dem 01. April 2020 und/oder nach dem 30. Juni 2020 entstanden ist, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs weiterhin möglich.

2. Wegen anderer Vertragsverletzungen bleibt eine Kündigung weiterhin zulässig.

1. Einzelfallentscheidung, allerdings sind in jedem Fall die vorgeschriebenen Schutzmaßnahmen auch dabei kontinuierlich einzuhalten, keine Massenbesichtigungen, 1,5 Meter Abstand zueinander.

2. Der Mieter darf den Zutritt für Besichtigungszwecke jedoch verweigern, wenn der Mieter zur Risikogruppe gehört oder unter behördlich angeordneter Quarantäne steht.

Ja, die Ausübung von Dienstleistungen durch Handwerker wurde bisher nicht beschränkt.

1. Grundsätzlich nein, der Mieter hat in der Regel ein eigenes Interesse an der Handwerkerleistung.

2. Ein Zutrittsverweigerungsrecht dürfte aber für die Mieter bestehen, die unter behördlich angeordneter Quarantäne stehen.

3. Bei Mietern, die zur Risikogruppe gehören, hängt es von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere der Dringlichkeit des Handwerkerauftrags ab, geeignete zusätzliche Schutzmaßnahmen, wie das Tragen von Masken oder zusätzlichen Reinigungsmaßnahmen sind gegebenenfalls einzuhalten.

1. Nein, der Mieter bliebt weiterhin zur Rückgabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet.

2. gegebenenfalls sind individuelle Schutzmaßnahmen oder Abläufe zu vereinbaren.

1. Wenn der alte Mieter nicht auszieht, obwohl er zur Rückgabe verpflichtet ist, haftet der alte Mieter für Schäden, die dem Vermieter durch die verspätete Rückgabe entstehen, z.B., wenn er gegenüber dem neuen Mieter schadenersatzpflichtig wird.

2. Der Vermieter ist gegenüber dem neuen Mieter zur Übergabe der Wohnung verpflichtet. Ist ihm das unmöglich, da er selbst die Wohnung noch nicht zurückerhalten hat, haftet der dem neuen Mieter für Schäden, die ihm wegen der verspäteten Übergabe der Wohnung entstehen, z.B. Kosten einer Ersatzunterkunft, Lagerkosten für Möbel.

1. Vermieter verarbeiten „unübliche“ Daten der Mieter (z.B. Gesundheitszustand, Quarantäne, wirtschaftliche Situation).

2. Vermieter muss für sich klären, wie er diese Daten verarbeitet, insbesondere wann er sie löscht.

3. Verfahrensverzeichnisse / Verarbeitungsverzeichnisse und Information an den Betroffenen (Mieter) sind erforderlich.

1. Corona-Gesetze sehen die Stundung monatlicher Raten (Zins und Tilgung) vor.

2. Voraussetzung Verbraucherdarlehen!

3. Ob ein Verbraucherdarlehen vorliegt, ist eine Entscheidung im Einzelfall (BGH).

4. Achtung! Antrag bei der Bank sollte gut überlegt werden, da finanzielle Schwierigkeiten eventuell zur Kündigung oder Nachbesicherung führen können.

5. KfW bietet Kredite für Unternehmen an.

1. Geförderte Wohnraum – Nein.

2. Frei finanzierter Wohnraum.

2.1. Unstrittige und gerichtlich festgestellte Ansprüche: Aufrechnung grundsätzlich möglich (Berliner Gerichte haben hier teilweise eine andere Auffassung).

2.2. Kautionsnutzung sonst nur nach Ende des Mietverhältnisses.

2.3. Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist jederzeit möglich: z.B. … Aufrechnung der Rückstände mit der Kaution und Auffüllung der Kaution innerhalb von … Monaten ...