Die Gar­ten­pfle­ge in ei­nem Miet­ver­hält­nis

Als Vermieter sind Sie grundsätzlich für die Gartenpflege des Mietobjektes zuständig. Jedoch können Sie bestimmte Aufgaben und Kosten an den Mieter übertragen - hier erfahren Sie, wie Sie den Mietvertrag entsprechend formulieren.

• Grundsätzlich sind Sie als Vermieter für die Gartenpflege zuständig, können dem Mieter aber durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag die meisten Arbeiten übergeben.
• Mieter müssen dafür sorgen, dass der Garten nicht verwildert und in einem ordentlichen Zustand bleibt.
• Für kompliziertere Gartenarbeiten sind Sie als Vermieter zuständig, können die Kosten dafür aber unter bestimmten Umständen an den Mieter umlegen.

Mietobjekte mit Garten sind beliebt. Vor allem bei Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern gehört oft ein Garten dazu. Im Mietvertrag ist vorgeschrieben, welche Rechte und Pflichte der Mieter im Garten hat. Grundsätzlich gilt, dass er diesen in einem guten Zustand erhalten sollte.

Einigen sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag darauf, dass sich der Mieter um die Pflege des Gartens kümmert, gehört der Außenbereich zur sogenannten „Mietsache“ – und damit muss der Mieter diesen in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§535 BGB). Er darf einen Garten mit moosfreiem Rasen und hübsch bepflanzten Beeten also nicht verkommen oder verwildern lassen.

Üblicherweise verpflichten sich Mieter in der vertraglichen Klausel zum Thema „Gartenpflege Mieter“ zu einfachen Arbeiten im Garten. Diese dürfen weder Fachkenntnisse noch einen großen Kostenaufwand erfordern.

Diese Pflichten in der Gartenpflege können Sie dem Mieter übertragen:

• Rasen mähen
• Unkraut jäten
• Laub entfernen
• Beete umgraben

Dabei dürfen Sie dem Mieter nicht genau vorschreiben, wie oft er den Garten pflegen muss. Jedoch können Sie im Mietvertrag angeben, dass sich dieser in einem akzeptablen Zustand befinden sollte, woraus sich eine regelmäßige Pflege automatisch ergibt. Der Mieter muss das Verwildern und Verkommen des Gartens vermeiden.

Übrigens: Der Mieter darf Spielgeräte wie Sandkasten, Schaukel und Rutsche aufbauen und den Garten nach eigenen Vorstellungen bepflanzen. Bei einschneidenden Umgestaltungen wie dem Herausreißen von Bäumen, dem Bau eines Gartenhauses oder dem Anlegen eines Gartenteiches muss er sich hingegen mit dem Vermieter abstimmen.

Die notwendigen Gartengeräte wie Rasenmäher, Spaten oder Rechen muss sich der Mieter selbst zulegen. Wie intensiv er die Gartenpflege betreiben muss, legt das Gesetz nicht fest. Als Vermieter dürfen Sie ihm hier in der Regel auch keine konkreten Vorgaben machen.

Jedoch können Sie jährlich einen angekündigten Besuch des Mietobjekts durchführen. Dabei sollten Sie auch einen Blick in den Garten werfen, um zu überprüfen, dass der Mieter pfleglich mit dem Garten umgeht.

Wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben, sind Sie für die gesamte Pflege des Gartens verantwortlich. Normalerweise würden Sie aber festlegen, dass der Mieter die Gartenpflege übernimmt. Dann können Sie ihm die genannten Aufgaben übertragen.

Die folgenden Arbeiten bleiben jedoch Aufgabe des Vermieters:

• Fällen und Beschneiden von Bäumen
• Vertikutieren und Neuanlegen des Gartens
• Pflege, die Fachwissen erfordert

Die meisten Vermieter geben diese Aufgaben an eine Gartenbaufirma ab. Wenn es sich um fortlaufende und wiederkehrende Aktivitäten handelt, dürfen Sie die entstandenen Kosten auf den Mieter umlegen.

Vorausgesetzt, Sie haben im Mietvertrag die Gartenpflege durch den Mieter festgelegt, können Sie auch Kosten dafür auf den Mieter umlegen. Laufende Kosten für die Gartenpflege gehören nämlich zu den Nebenkosten und dürfen daher in die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden. Auch hier gilt die Voraussetzung (ähnlich wie bei allen anderen sonstigen Betriebskosten), dass Sie die Gartenpflege als Nebenkostenart im Mietvertrag aufgenommen haben.

Diese Kosten für die Gartenpflege dürfen Sie auf den Mieter umlegen:

• Personalkosten für die Gartenpflege
• Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen
• Erneuerung von Pflanzen und Bäumen
• Beschneiden von Sträuchern, Bäumen und Hecken
• Rasenpflege wie Mähen, Düngen und Vertikutieren
• Pflege von Zufahrten und Plätzen auf dem Gelände
• Spielplatzpflege und Pflege von Spielgeräten
• Gießen und Wässern
• Entfernen von Sträuchern und Bäumen sowie Neuanpflanzungen
• Entfernen verblühter Blumen
• Abtransport von Gartenabfällen und Laub
• Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten von Geräten, die Personalkosten einsparen
• Strom- und Benzinkosten für den Rasenmäher

Um sich als Vermieter abzusichern, sollten Sie im Mietvertrag ausdrücklich erwähnen, dass der Mieter die Gartenpflege übernimmt. Zudem sollten Sie auflisten, welche Nebenkosten der Gartenpflege Sie auf den Mieter umlegen dürfen.

Die allgemeine Formulierung lautet „Der Mieter übernimmt die Gartenpflege“. Wenn Sie ihm zusätzlich aufwändigere Gartenarbeiten übertragen möchten, wie etwa das Beschneiden von Bäumen oder das Vertikutieren, sollten Sie dies in einem ergänzenden Satz ausführen. Jedoch darf der Mieter sich dagegen wehren, denn Sie können nicht verlangen, dass er das nötige Fachwissen mitbringt.

Im Absatz zu den Nebenkosten sollten Sie „Kosten zur Gartenpflege“ mit aufnehmen. Wenn Sie bereits wissen, welche umlegbaren Kosten anfallen, können Sie diese auch detailliert auflisten.

Viele Hobbygärtner möchten beim Auszug aus dem Mietobjekt ihre mühsam gehegten Pflanzen mitnehmen. Dieses Recht müssen Sie dem Mieter gewähren. Denn eigenhändig gesetzte Blumen, Büsche oder Bäume bleiben Eigentum des Mieters – auch nach dessen Auszug. Ausnahmen bilden hier tief verwurzelte Büsche und Bäume, die sich nur mit erheblichem Aufwand entfernen lassen und dabei den umliegenden Gartenbereich beschädigen. Diese gehen nach dem Ende des Mietverhältnisses in den Besitz des Vermieters über.

Der Mieter darf keinen „gerupften Acker“ hinterlassen. Wenn er also Teile der Bepflanzung entfernt,  muss er den Garten so weit wie möglich in den Zustand zurückversetzen, in dem er ihn beim Einzug übernommen hat. Aufgestellte Spielgeräte, angelegte Teiche oder Baumhäuser müssen dann ebenfalls ab- bzw. zurückgebaut werden. Nur so erhalten Sie als Vermieter die Mietsache im vereinbarten und weitervermietbarem Zustand zurück.