Rück­tritt vom Kauf­ver­trag

Der Kaufvertrag ist beim Notar unterzeichnet aber die Kaufsumme wurde nicht beglichen. Ein Horror für jeden Immobilienverkäufer. Gibt es nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ein Zurück? Wir zeigen, in welchen Fällen die Rückabwicklung möglich ist und was Sie tun können, wenn der Käufer nicht zahlt.

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Enthält der Kaufvertrag kein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht, so hat der Verkäufer in der Regel nur bei Zahlungsverzug des Käufers die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Das gilt wohlgemerkt nicht für den Käufer. Hält seine Bank ihn hin oder verweigert gar die Finanzierungszusage, kann er nicht vom Kaufvertrag zurücktreten. Vielmehr muss er mit folgenden Konsequenzen des Verkäufers rechnen:

• Verzugszinsen:  Dem Immobilienverkäufer stehen laut § 288 BGB Verzugszinsen zu.
• Rückabwicklung des Kaufvertrags: Der Verkäufer kann vom bereits geschlossenen Immobilienkaufvertrag zurücktreten.
• Schadenersatzansprüche: Der Verkäufer kann Schadensersatz aufgrund der Verzugsschäden fordern. 

Zu den Schadenersatzansprüchen zählen:

• Mahn- und Anwaltskosten
• der Differenzbetrag – falls der Verkäufer trotz nachgewiesener Bemühungen den vereinbarten Kaufvertrag später nicht erneut erzielen kann
• entgangene Gewinne – der Käufer muss zum Beispiel dann den Mietwertvorteil zurückerstatten

Der Verkäufer beantragt die Rückabwicklung des Kaufvertrags schriftlich beim Notar. Danach kann er Schadensersatz vom Käufer fordern. Mit der Begleichung des Schadenersatzes sollte in finanzieller Hinsicht alles so gestaltet sein, wie es zuträfe, wenn der Immobilienkauf nicht gescheitert wäre.

In der Regel wird eine gebrauchte Immobilie „gekauft wie gesehen“, es wird also ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Daher ist für Käufer ein Rücktritt nur möglich, wenn ein Mangel, der für ihn relevant sein würde, dem Verkäufer bekannt war und er den Käufer nicht darüber informiert hat (arglistige Täuschung). 

Eine Arglist muss dem Verkäufer allerdings nachgewiesen werden. Nur wenn die Faktoren offensichtlich sind, kann unterstellt werden, dass der Verkäufer davon gewusst hat. 

Bei wesentlichen Mängeln hat der Käufer Anspruch auf Schadensersatz, wobei zwischen einem kleinen und einem großen Schadenersatz unterschieden wird:

• Beim kleinen Schadensersatz bleibt der Kaufvertrag unberührt; der Käufer hat die Möglichkeit, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten einzufordern. Dazu zählen auch Gutachterkosten. 

• Beim großen Schadensersatz verlangt der Käufer die Rückabwicklung seines Immobilienkaufs. Er kann alle Aufwendungen zurückfordern, die er für den Immobilienkauf aufgebracht hat.

Zu diesen Aufwendungen zählen:

• Immobilienkaufpreis 

• Maklerprovision

• Notar- und Grundbuchkosten 

• Aufwendungen für die Finanzierung

• Aufwendungen beispielsweise für das Modernisieren der Immobilie 

• Kosten für Anwalt, Gericht, Immobiliensachverständigen etc.

Im notariellen Kaufvertrag kann ein Widerrufsrecht aufgenommen werden. Das hat zur Folge, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer ohne Angaben von Gründen innerhalb von 14 Tagen den Vertrag widerrufen können. Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts, in dem geregelt wird, unter welchen Umständen die jeweilige Partei vom Kaufvertrag zurücktreten kann und in welcher Form sie von der Gegenseite entschädigt werden muss. Wird nicht explizit ein Rücktrittrecht vereinbart, gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht.