Steuern beim Hausverkauf: Welche Steuern fallen an?

Beim Hausverkauf kann es sein, dass von Ihrem Gewinn die Spekulationssteuer abgezogen wird. Unter welchen Umständen Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen und wie hoch diese ausfallen, lesen Sie in diesem Beitrag. Zudem erfahren Sie, wie Sie im Rahmen eines Immobilienverkaufs Steuern vermeiden können.

• Wird eine Immobilie zehn Jahre nach dem Kauf oder Bau veräußert, fallen auf den Verkaufsgewinn grundsätzlich keine Steuern an.
• Achten Sie daher darauf, die Spekulationsfrist von zehn Jahren bei vermieteten Gebäuden einzuhalten. Bei selbstgenutzten Objekten vermeiden Sie die Steuer auf den Immobilienverkauf auch, indem Sie nachweisen, dass Sie in den letzten drei Jahren selbst im Haus gewohnt haben. Ähnliche Regeln gelten bei Erbschaften.
• Wer innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien veräußert, gilt als gewerblicher Immobilienhändler. Dann werden Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig.
  

Beim Hausverkauf fällt unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an. Diese soll vermeiden, dass Käufer:innen mit Immobilien spekulativ handeln und so die Preise für alle anderen in die Höhe treiben.

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Ihre Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf weiterverkaufen, müssen Sie keine Steuern zahlen. Daher ist es für Privatpersonen gut möglich, die Steuer zu vermeiden.

Eine weitere Steuer, die beim Hausverkauf anfällt, ist die Grunderwerbssteuer, die die:der Käufer:in übernimmt. Und wenn Sie mehrere Objekte ein einem bestimmten Zeitraum an- und verkaufen, werden Sie eventuell als Gewerbe eingestuft und müssen mit weiteren Steuerzahlungen rechnen. Privatpersonen, die nur ein selbstbewohntes Haus verkaufen, sollten sich jedoch vor allem mit der Spekulationssteuer beschäftigen.

In Deutschland dürfen Sie selbstgenutzten Wohnraum ohne Steuern verkaufen. Den Gewinn aus Ihrem Verkauf dürfen Sie komplett behalten, wenn Sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:

• Sie haben die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder
• Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt.
  

Bei Wohnraum, den Sie vermieten, ist die Zehn-Jahres-Frist – auch Spekulationsfrist genannt – ausschlaggebend für die Entscheidung des Finanzamtes, ob Spekulationssteuer anfällt oder nicht. Entsprechend ist es bei Immobilien, die Sie als Kapitalanlage nutzen, besonders wichtig, diese Frist nach Möglichkeit abzuwarten.

Darüber hinaus können Sie auf anderen Wegen beim Verkauf des Hauses Steuern sparen oder umgehen:

• Überschreibung: Sie überschreiben die Immobilie auf ein Kind oder Ihren Ehepartner. Dann hat dieser die Immobilie gar nicht erst gekauft, sondern geschenkt bekommen, was praktisch mit einer Erbschaft gleichgesetzt werden kann. Hier greift die Spekulationssteuer nicht, unter Umständen kann aber eine Schenkungssteuer fällig werden. Die Freibeträge für Schenkungen an Ehepartner liegen bei 500.000 Euro, bei Kindern sind es 400.000 Euro.
• Kaufpreis strecken: Sie können mit dem Käufer eine Ratenzahlung des Kaufpreises vereinbaren. So verteilen Sie den Veräußerungsgewinn auf mehrere Jahre und nutzen damit die geltenden Freigrenzen für Veräußerungsgewinne mehrfach.
• Verkaufswert verringern: Nehmen Sie beispielsweise die Einbauküche oder andere bewegliche Güter aus der Immobilie mit, so senkt dies den Kaufpreis. Dadurch reduziert sich auch der Veräußerungsgewinn.

Zusätzlich zur Spekulationssteuer sollten Sie auch die Gewerbe- und Umsatzsteuer beim Hausverkauf im Blick behalten. Denn wenn Sie mehr als drei Immobilien binnen fünf Jahren veräußern, fallen

Gewerbe- und Umsatzsteuer an. Das liegt daran, dass das Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze als Indiz für einen gewerblichen Immobilienhandel gesehen wird.

Die Drei-Objekt-Grenze gilt übrigens auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus erwerben und anschließend einzelne Wohnungen verkaufen. Ein Beispiel:

• Im Jahr 2008 kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten.
• Weil Sie nicht alle der Wohnungen behalten möchten, veräußern Sie 2019 zwei der Wohnungen.
• Ein Bekannter macht Ihnen 2021 ein gutes Angebot für zwei weitere Einheiten.
• Jetzt gelten Sie in den Augen des Finanzamts bereits als gewerblicher Händler und zahlen Steuern für den Verkauf der Wohnungen.

Die Umsatzsteuer für den Verkauf einer Immobilie beträgt 19 Prozent. Diese schlagen Sie auf den Kaufpreis drauf, sodass der:die Käufer:in die Steuer bezahlt. De facto sind aber auch Sie daran beteiligt, denn durch den deutlich höheren Kaufpreis werden Sie viel weniger Käufer:innen finden, die Interesse am Objekt haben.

Interessant ist nicht nur, in welchen Fällen beim Haus- oder Wohnungsverkauf Steuern anfallen, sondern auch, wie sich die Höhe dieser Steuern gestaltet. Im Folgenden gehen wir näher auf die Höhe der Spekulationssteuer ein.

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab:

1. Wertzuwachs: Je größer der Veräußerungsgewinn ausfällt, desto höher ist die Steuerbemessungsgrundlage und somit auch die zu tragende Steuerlast.
2. Einkommenssteuersatz: Versteuert wird der Hausverkauf nicht pauschal, sondern auf Basis Ihres persönlichen Einkommenssteuersatzes. Somit tragen Besser- und Spitzenverdiener:innen auch eine erhöhte Steuerlast, sofern die Spekulationssteuer fällig wird.
   

Da die Höhe der Spekulationssteuer von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig ist, lassen sich keine allgemein geltenden Aussagen zum Betrag machen. Als Faustregel gilt, dass die Spekulationssteuer etwa 40 Prozent des Gewinns beträgt. Eine Beispielrechnung veranschaulicht Ihnen jedoch, wie sich die Spekulationssteuer berechnen lässt.

In diesem Beispiel müssten Sie also eine Spekulationssteuer entrichten, die den Gewinn von 50.000 Euro empfindlich schmälert. Es bleiben Ihnen nach Abzug der Steuer nur noch 29.000 Euro Gewinn übrig. Die Höhe des Spekulationsgewinns lässt sich übrigens durch steuerfreie Beträge und Abschreibungen bei vermieteten Objekten zu Ihren Gunsten beeinflussen. Dennoch wäre es in diesem Beispiel sinnvoller, mit dem Verkauf noch drei Jahre zu warten.

Wenn Sie eine Immobilie erben und anschließend verkaufen möchten, geht die Spekulationsfrist des Erblassers auf Sie über. Besaß der Erblasser die Immobilie also schon länger als zehn Jahre, können Sie die Wohnung verkaufen, ohne einen Gewinn versteuern zu müssen.

Ebenfalls steuerfrei ist der Immobilienverkauf, wenn der Erblasser sie seit Anschaffung oder im Jahr des Vererbens und den zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt hat. Eine möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer müssen Sie separat entrichten.