Wer zahlt Notarkosten bei Hausverkauf?

Beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien ist die Begleitung durch eine:n Notar:in erforderlich, da hierbei ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge rechtskräftig sind. Welche Aufgaben der:die Notar:in beim Hausverkauf übernimmt, wie hoch die Kosten dafür ausfallen und wer diese in welcher Höhe zahlen muss, erfahren Sie in diesem Ratgeber. 

• Die Betreuung durch eine:n Notar:in ist beim Hauskauf und -verkauf verpflichtend.
• Die Kosten für den:die Notar:in trägt im Normalfall der:die Käufer:in.
• Notar- und Grundbuchgebühren werden nach Maßgabe des Kaufpreises berechnet und normalerweise aus dem Eigenkapital des:der Käufers:in bezahlt.
• Veranlasst der:die Notar:in die Eintragung eines Finanzierungsgeschäfts im Grundbuch, bemessen sich die Notar- und Grundbuchgebühren nach der Höhe der Grundschuld.
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Der Kaufvertrag bei dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie muss laut Bürgerlichem Gesetzbuch notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Inhalte eines solchen Vertrags sind nicht gesetzlich vorgegeben, müssen aber eine Reihe von Kriterien erfüllen. Wenn Sie also Ihr Haus verkaufen, sorgt ein:e Notar:in für den korrekten Ablauf des Immobilienverkaufs während und nach Vertragsabschluss. So gehören während des Verkaufs beispielsweise die unabhängige Vermittlung und Aufklärung beider Parteien zu seinen:ihren Aufgaben, so dass der Kaufvertrag im Interesse beider Vertragsparteien zuverlässig abgewickelt werden kann. Im Anschluss verwaltet und überwacht der:die Notar:in die Zahlung des Kaufpreises, ist zuständig für die Eintragung im Grundbuch sowie die Einhaltung behördlicher Genehmigungen. Der:die Notar:in wird im Regelfall von dem:der Käufer:in ausgesucht, es sei denn, es handelt sich um den Kauf eines Neubaus vom Bauträger. In diesem Fall kümmert sich der:die Bauträger:in um eine:n Notar:in.

Die anfallenden Notargebühren beim Hausverkauf und Kauf liegen bei 1,5 Prozent bis maximal zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren setzen sich wie folgt zusammen:

• Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages

• Honorar für den:die Notar:in

• Kosten des Grundbuchamtes für die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch

Im Grundbuch wird insbesondere die Eigentumsumschreibung vermerkt. Muss ein:e potentieller Käufer:in den Kaufpreis für den mithilfe eines Immobiliendarlehens finanzieren, veranlasst der:die Notar:in die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank.

Die Gebühren orientieren sich am Kaufpreis des Grundstücks bzw. der Immobilie oder an der Höhe der einzutragenden Grundschuld. Diese Kosten lassen sich über einen Notarkostenrechner ermitteln.

Der:die Notar:in arbeitet mit einer per Gesetz vorgegebenen festgelegten Gebührentabelle. Schon für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der:die Notar:in einen zweifachen Gebührensatz. Sind beim Kaufprozess also mehrere Arbeitsschritte nötig, kann es am Ende schnell zu einer Berechnung von vier bis fünf Gebührensätzen kommen.

Folgende Notar- und Grundbuchkosten ergeben sich bei einer beispielhaften Berechnung von fünf Gebührensätzen für den Käufer.

Beispiel: Bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro und fünf Gebührensätzen betragen die Notar- und Grundbuchkosten also beispielsweise 2.588,25 Euro – das entspricht rund 1,3 Prozent des Kaufpreises.

Notar:innen üben ein öffentliches Amt aus. Ihre beruflichen Tätigkeiten sowie die entsprechenden Honorarzahlungen sind also gesetzlich definiert. Zu den genauen Aufgaben und Kostennoten, die anfallen können, gehören:

Notarkosten sind in ganz Deutschland einheitlich geregelt. Es ist also egal, in welcher Region Sie Ihr Haus verkaufen möchten und eine:n Notar:in benötigen. Für Notar:innen gilt der § 17 Absatz 1 Satz 1 BnotO. Sie sind dazu verpflichtet, nur die im GNotKG vorgeschriebenen Gebühren und Auslagen zu verlangen. Anderweitige Gebührenvereinbarungen sind in der Praxis nicht zulässig. 

Beispielrechnung Notarkosten: 

Damit Sie einen besseren Überblick erhalten und verstehen, wie sich nun genau die Notarkosten zusammensetzen, haben wir hier eine Beispielrechnung (Kaufvorgang und Grundschuldbestellung) aufgestellt. Wir nehmen einen Kaufpreis von 200.000 Euro für die Immobilie an. Außerdem gehen wir von einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro aus. 

Wird die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto abgewickelt, kommen zusätzlich Kosten in Höhe von 435,00 Euro hinzu. Jeder Vorgang wird separat laut der gültigen Gebührenordnung berechnet. Letztendlich hängt die Gesamtsumme der Notar- und Grundbuchkosten davon ab, wie viele Aufgaben übernommen werden müssen.

Weder Notarkosten noch die Grundbuchgebühren sind verhandelbar. Trotzdem haben Verkäufer:in und Käufer:in die Möglichkeit, diese Kostenpunkte bis zu einem bestimmten Grad zu beeinflussen:

• Kaufpreis niedrig halten: Ein unbebautes Grundstück fällt wesentlich günstiger aus als ein bebautes Grundstück. Je niedriger der angesetzte Kaufpreis ist, umso niedriger fallen die Kaufnebenkosten an. 
• Auflassungsvormerkung sparen: Eine Auflassungsvormerkung ist nicht unbedingt nötig. Wer beispielsweise die Immobilie an Verwandte oder Freunde verkauft, der muss es nicht im Grundbuch vormerken lassen. 
• Auf Notaranderkonto verzichtensparen: Ein Notaranderkonto ist auch keine Pflicht. Die Kaufabwicklung kann auch über ein normales Konto abgewickelt werden. Entsprechende Zahlungsbedingungen sind im Kaufvertrag zu vermerken. Entsprechende Kosten für das Notaranderkonto entfallen somit. Käufer:innen müssen dann nur den vereinbarten Kaufpreis auf das angegebene Konto überweisen. 
• Grundschuldabtretung möglich: Bei Vorliegen einer Grundschuld könnte auch eine Grundschuldabtretung erfolgen. So fallen keine separaten Kosten für Löschung und Neueintragung im Grundbuch an. 

Möglicherweise verlangt die Bank auch nur eine Grundschuldbeglaubigung. In dem Fall muss die Grundschuld für den Hauskauf nicht auch noch notariell beurkundet werden. Eventuell hat auch der:die Notar:in weitere Tipps oder Handlunsgempfehlungen, wie Sie die Kaufnebenkosten niedriger ausfallen lassen können. 

Normalerweise trägt der:die Käufer:in den größten Teil der anfallenden Notarkosten und Grundbuchgebühren. Der:die Verkäufer:in trägt weitere Kosten, wenn eine zu seinen Lasten eingetragene Grundschuld oder ein sonstiges Recht im Grundbuch zur Löschung gebracht werden muss. Der:die Verkäufer:in beteiligt sich meist nur anteilig an den Kosten, wenn beispielsweise spezielle Änderungen im Grundbuch anstehen. 

Trotzdem haften beide Parteien gleichermaßen für die Begleichung der Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer, da gesetzlich beide Parteien Kostenschuldner sind. Sollte beispielsweise der:die Käufer:in nicht zahlungsfähig sein, so ist gegebenenfalls der:die Verkäufer:in verpflichtet, die Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer zu begleichen, sofern er sich im Kaufvertrag nicht ein Rücktrittsrecht vorbehalten hat. 

Dass nicht der:die Verkäufer:in die Kosten für den:die Notar:in zahlt, hat steuerliche Vorteile. Durch den Aufschlag der Notargebühren auf den Kaufpreis würde sich die Grunderwerbssteuer für den:die Käufer:in erhöhen. So zahlt der:die Käufer:in zwar die Notar- und Grundbuchgebühren, spart aber zumindest die andernfalls darauf entfallende Grunderwerbsteuer.