Haus ver­kau­fen mit Vor­ver­trag

Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte sich überlegen, ob er mit dem ausgewählten Kaufinteressenten nicht bereits vor dem eigentlichen Kaufvertrag "auf Nummer sicher" gehen will: mit dem Abschluss eines notariell beurkundeten Vorvertrags. Was der Vorvertrag ist, welche Dinge zu beachten sind und wie sicher er für den Verkäufer wirklich ist, darüber informieren wir hier.

Wenn eine Immobilie zum Verkauf ansteht, tauchen oftmals dieselben Probleme auf: Zwar hat der Verkäufer nach vielen Gesprächen, Rückfragen, Terminen und Detailfragen endlich den richtigen Interessenten gefunden. Doch dann stellt sich heraus, dass noch nicht alles beim Käufer "in trockenen Tüchern" ist und Hindernisse auftauchen:

• Beim Käufer ist die Kaufpreis-Finanzierung mit der Bank noch nicht bestätigt und ein endgültiger Bescheid der Bank lässt auf sich warten.

• Vor dem Verkauf stehen noch Genehmigungen der Baubehörde aus – die zugleich Bedingung für den Kaufinteressenten sind.

Es ist also bis zum endgültigen Kaufentscheid Zeit erforderlich. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, mit einem Vorvertrag den später verbindlich vorgesehenen Verkauf einer Immobilie rechtlich für den Verkäufer abzusichern. Der Vorvertrag regelt dann die rechtlichen Konsequenzen für den Fall, dass der Kaufinteressent gegen die feste Absicht verstößt, den Kaufvertrag (Hauptvertrag) später mit ihm abzuschließen. Eine davon wäre zum Beispiel der Schadenersatz für den Verkäufer.

Denn ohne einen Vorvertrag kann der geplante Verkauf in der Regel ohne Folgen noch bis zum Termin beim Notar oder während der Kaufvertragsunterzeichnung abgesagt werden. Juristisch betrachtet liegt nämlich bis dahin keine - zumindest beweisbare - Einigung über den Eigentumsübergang vor.

Selbst wenn Sie Ihr Haus mit Vorvertrag verkaufen, ist keine 100-Prozent-Garantie für das spätere Zustandekommen des Hauptvertrags gegeben. Denn es kann sein, dass eine der beiden Seiten, der Verkäufer oder Käufer, aus wesentlichem Grund die Vertragsbedingungen nicht erfüllt. Solche Gründe wären unter anderem:

• die Verpflichtungen für den Käufer sind unzumutbar

• der Käufer ist zahlungsunfähig

• die Finanzierung durch die Bank "platzt"

• es gibt einen stark beeinträchtigenden Unfall oder

• das zum Verkauf stehende Haus wird erheblich beschädigt oder zerstört

• Tod des Käufers

In diesen Fällen würde der Vorvertrag rechtlich unwirksam werden. Es ist daher sinnvoll, mögliche Risiken in dieser Richtung auch vor Abschluss eines notariellen Vorvertrages im Auge zu behalten.

Aber: Ohne diese schwerwiegenden Gründe oder aus rein nebensächlichem Anlass kann eine der Vertragsparteien nicht "aussteigen". Sie hätte dann die Sanktionen aus dem Vertrag zu tragen!

Beide Parteien können schon im Vorvertrag die wesentlichen Punkte und Eigenschaften für die zum Verkauf stehende Immobilie regeln. Tun sie das vor einem Notar, der den Vorvertrag beglaubigt, hat das auch einen praktischen Vorteil: Der Notar verfügt bereits jetzt über die Details und Kenntnisse über die Verkaufssache, sodass er den späteren Hauptvertrag schneller und gezielter für beide Seiten abwickeln kann.

Im Immobilien-Vorvertrag werden alle relevanten Punkte des eigentlichen Kaufvertrages, auch Hauptvertrag genannt, festgelegt. Es werden darin also alle bereits feststehenden Aspekte zur Verkaufssache enthalten sein, bis zu der Frage, wann der Immobilienverkauf (Hauptvertrag) endgültig abgeschlossen sein muss.

Wenn Sie Ihr Haus mit Vorvertrag verkaufen, stehen darin diese weiteren Details:

• Namen und persönliche Daten der Vertragsparteien

• Angaben zum Grundbuch

• Kaufgegenstand (inkl. Mobiliar und Ausstattungen)

• Kaufpreis

• Zahlungsbedingungen

• Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten

• Kosten und Steuern

• Auflassung

• Verpflichtung zur abschließenden Einigung (Hauptvertrag)

• Schadenersatz-Klausel bei Rücktritt

• Schlussbestimmungen

Insbesondere wird im Vorvertrag der Verkäufer dazu verpflichtet, nicht mit anderen Käufern das Geschäft durchzuführen. Dagegen erklärt der Käufer, die gemachte Kaufzusage auch einzuhalten. Erfüllt eine der Parteien die im Vorvertrag vereinbarten Punkte nicht, kann die andere Partei eventuell vom Verkauf zurücktreten.

Generell sollte berücksichtigt werden: Vorverträge müssen, wenn sie rechtlich wirksam sein sollen, bei einem Notar beurkundet werden. Denn auch für einen Vorvertrag gelten im Umkehrschluss die Bestimmungen des § 311b Absatz 1 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB): "Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung." Folglich wäre der nicht notariell beurkundete Vorvertrag für den Verkäufer wie auch Käufer einer Immobilie nicht wirksam und bindend.