Haus ge­kauft, jetzt Schim­mel ent­deckt

Beim Hauskauf gilt häufig das Prinzip „gekauft wie gesehen“. Wenn nach dem Kauf dann Mängel wie etwa Schimmel auftreten, ist das eine böse Überraschung. Hier erfahren Sie, welche Rechte Sie in diesem Fall haben und wie Sie am besten vorgehen, um Ihre neue Immobilie zu retten.

Sie haben sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt und haben nun aber Schimmel entdeckt? Bevor Sie konkrete Maßnahmen ergreifen, sollten Sie den Schimmelbefall zunächst einmal richtig identifizieren und schauen, ob es sich um großflächigen oder eher rudimentären Schimmel handelt. Außerdem lohnt sich ein Blick in den Kaufvertrag.

Bereits dann, wenn Sie ein Haus besichtigen, sollten Sie sehr genau darauf achten, welche Bedingungen daran geknüpft sind.

Häufig kommen folgende Klauseln zum Einsatz:

• „gekauft wie gesehen“
• „gekauft wie besichtigt“
• „gekauft, wie es steht und liegt“

Diese werden vom Immobilienverkäufer genutzt, um einen Haftungsanspruch auszuschließen. Mehr zur Mängelhaftung erfahren Sie hier.

Aber: Rechtlich ist die Klausel allerdings nicht immer gültig. Denn obwohl Sie diese unterschreiben, hat der Verkäufer (ebenso wie sein Makler) die Pflicht, Sie über alle bekannten Mängel aufzuklären. Er kann diese also nicht verschweigen und sich dann auf die Klausel berufen.

Fragen Sie am besten direkt nach, ob ein Schimmelbefall bekannt ist. Sie sollten außerdem wissen, dass es sich bei der Formulierung „gekauft wie gesehen“ um offensichtliche Mängel handelt, die Sie auch ohne die Hilfe eines Sachverständigen erkennen könnten. Die Gewährleistung für diese kann der Verkäufer mit seiner Formulierung ausschließen. Im Fall von Schimmel ist es jedoch recht wahrscheinlich, dass Sie diesen schon bei der Besichtigung sehen.

Halten Sie bei der Besichtigung eines Hauses, das Sie möglicherweise kaufen möchten, genau nach ihnen Ausschau.

Die folgenden Mängel einer Immobilie gelten als offensichtlich:

• Blätternder Putz

• Risse in der Fassade

• Defekte Wasserleitungen

• Lärmbelästigungen durch Flugzeuge oder die Straße

• Eindeutig undichte oder nicht korrekt schließende Fenster und Türen

• Löcher oder Beschädigungen im Dach

• Vorhandener Schimmel an einer freien Fläche

Versteckte Mängel hingegen können so aussehen:

• Asbest

• Undichte Gasleitungen

• Altlasten auf dem Grundstück

• Verrostete Stahlträger (nicht sichtbar)

• Inkorrekte Dämmung des Dachbodens

• Schimmel an Wand oder Decke, der überstrichen oder verdeckt wurde

Die verdeckten Mängel können normalerweise nur von einem Experten erkannt werden. Sie werden von der Klausel „gekauft wie gesehen“ nicht berührt, da man von Ihnen als durchschnittlichem Käufer keine entsprechende Fachkenntnis erwarten kann. Das bedeutet, dass Sie sich bei versteckten Mängeln auf Ihre Haftungsrechte berufen können. Dann muss der Verkäufer Ihnen die Korrektur der Mängel finanziell erstatten – es sei denn, es gibt einen generellen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. Dann stehen Ihre Chancen auf eine Erstattung sehr schlecht.

Nach dieser Analyse sollten Sie wissen, ob Sie einen Haftungsanspruch haben. Dokumentieren Sie den Schimmel, um im Falle eines versteckten Mangels eine Grundlage vor Gericht zu haben. Außerdem ist es oft sinnvoll, sich zusätzlich von einem Fachmann beraten zu lassen. Sie haben nun die folgenden Optionen.

Wenn Sie einen „offensichtlichen Schimmel“ übersehen und die Klausel „gekauft wie gesehen“ unterschreiben, haben Sie keine Rechte. Die Behebung des Schimmels müssen Sie dann selbst finanzieren.

Wenn es sich um einen starken Schimmelbefall handelt, kann es sehr lästig werden, diesen zu bekämpfen. Sie können sich zunächst im Baumarkt nach entsprechenden Mitteln umschauen. Sollte der Schimmel jedoch immer wieder auftauchen, ist es sinnvoll, einen Experten hinzuzuziehen. Versuchen Sie, mithilfe eines spezialisierten Unternehmens zukünftigem Schimmel vorzubeugen, was auch gesundheitliche Vorteile mit sich bringt.

Normalerweise handelt es sich allerdings um versteckten Schimmel. Diesen erkennen Sie erst, nachdem Sie das Haus für eine Weile bewohnen und der Schimmel auftaucht. Schauen Sie dann zunächst in Ihren Kaufvertrag. Wenn dieser keinen generellen Gewährleistungsausschluss enthält, können Sie gegenüber dem Verkäufer die Mängelbeseitigung oder einen finanziellen Schadensersatz verlangen. Alternativ ist eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises möglich. Im äußersten Fall dürfen Sie sogar vom Kaufvertrag zurücktreten.

Sollte im Vertrag allerdings der Gewährleistungsausschluss stehen, haben Sie als Käufer zunächst einmal keine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer. In diesem Fall müssen Sie den versteckten Schimmel mit eigenen Mitteln bekämpfen.

Allerdings gibt es zwei Ausnahmen:

1. arglistige Täuschung
2. Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit

Im ersten Fall müssen Sie dem Verkäufer des Hauses nachweisen können, dass er Sie arglistig getäuscht hat. Wenn dieser beispielsweise den Schimmel überstrichen oder mutwillig versteckt hat, liegt eine Täuschung vor. Hier ist die Beratung seitens eines Fachanwalts empfehlenswert, da die Rechtsprechung hier bereits häufig verkäuferfreundlich geurteilt hat.

Wenn Sie eine bestimmte Beschaffenheit (in diesem Fall also „schimmelfrei“) für die Immobilie vereinbart haben, hat der Gewährleistungsausschuss im Kaufvertrag keine Wirkung. Dann können Sie Ihre Gewährleistungsrechte wie Schadensersatz, Mängelbeseitigung oder Preisminderung ebenfalls geltend machen. Dokumentieren Sie Ihre Beweise in jedem Fall so umfangreich, wie es Ihnen möglich ist (beispielsweise Aussagen der Nachbarn und/oder Fotos).

Wenn Sie die Beweislast haben, können Sie mit sofortiger Wirkung vom Kaufvertrag zurücktreten, darüber hinaus Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen und auf Wunsch sogar strafrechtliche Maßnahmen einleiten. Dafür ist entscheidend, dass der Mangel eine gewisse Erheblichkeit hat und die Kaufentscheidung hätte beeinflussen können – sprich, es muss sich um eine große Fläche mit Schimmelbefall handeln (vgl. Az. 26 O 12901/02).

Sie sind die Optionen durchgegangen, doch diese Varianten sind für Sie nicht relevant? In dem Fall könnte der Hausverkauf das letzte Mittel sein, wenn die oben genannten Optionen für Sie nicht in Frage kommen.