Mitten im Wohnungsbauboom können sich Baufirmen ihre Bauherren aussuchen. Im Augenblick sitzen sie am längeren Hebel. Davon lassen sich viele Bauherren einschüchtern: Aus Angst, bei der Vergabe begehrter Objekte übergangen zu werden, schlucken sie Kritik und sogar berechtigte Fragen der Baufirma gegenüber herunter. Beides ist nicht gut, denn es führt zu unnötigem Misstrauen, zu Missverständnissen und zu Frust auf beiden Seiten. Wichtig für den Bau ist aber, dass beide Seiten im Gespräch bleiben.

Warum können viele Bauherren und Baufirmen so schlecht miteinander reden, sie haben doch die gleichen Interessen? Nach meiner langjährigen Erfahrung fühlen sich Bauherren oft nicht ernst genommen. Sie sind beispielsweise fest davon überzeugt, sie hätten bestimmte Dinge beauftragt, vielleicht ging es in einem Gespräch darum. Schaut man dann in den Vertrag, stellt sich heraus, dass diese Dinge dort gar nicht aufgenommen worden sind. Bauherren können aber nur fordern, was sie vertraglich vereinbart haben. Laien vermuten häufig, dass etwas, was besprochen wird, automatisch auch beschlossen ist. Das ist ein klassisches Missverständnis und kommt oft vor, weil Bauherren direkt mit dem Architekten oder Bauleiter der Firma sprechen. Der wird ihnen oft als "ihr Architekt" vorgestellt. Tatsächlich sind aber weder Planer noch Bauleiter für die Bauherren tätig, sondern ausschließlich für den Bauunternehmer, der sie ja auch bezahlt. Solche Gespräche sind in aller Regel unverbindlich. Das wissen die Bauherren aber nicht.

Missverständnisse gibt es regelmäßig auch bei der Beurteilung der Bauqualität. Viele Bauherren sind sehr kritisch. Für ihr gutes Geld wollen sie ein makelloses Haus. Natürlich steht ihnen ein mängelfreies Haus zu, aber wo ist die Grenze zwischen berechtigter Kritik und Nörgelei? Was, wenn Bauherren den neuen Holzboden mit der Lupe nach Kratzern absuchen? Wer dabei kleinste Schäden findet, der kann die nicht als Mangel deklarieren. Wichtig ist in diesem Fall der Betrachtungsabstand. Der liegt bei normal großen Menschen bei etwa 1,20 Meter. Ist der sogenannte Schaden auf diese Distanz und bei normaler Beleuchtung nicht mehr sichtbar, dann ist es in der Regel auch kein Mangel. Wir raten hier immer wieder zu Augenmaß. Die wahren und richtig teuren Probleme liegen an anderen Stellen und lassen sich nur verhindern, wenn der Bau über die gesamte Entstehungsphase hinweg regelmäßig kontrolliert wird. Ganz zum Schluss, wenn alles beigefüllt und verputzt ist, bleibt nur die Suche nach Kleinigkeiten wie Kratzern im Parkett.

Problematisch sind oft auch die wohlmeinenden Helfer. Wer baut, hat oft ein ganzes Heer an Freunden und Bekannten, die auch schon einmal gebaut haben und deshalb meinen, sie kennen sich bestens aus. Doch ganz abgesehen davon, dass die Freunde oft keine Experten sind, sondern lediglich einmalige Bauerfahrung haben, kommt noch hinzu, dass viele ihrer Erfahrungen Jahre oder Jahrzehnte zurückliegen. Heute wird aber ganz anders gebaut.

Ein weiteres Problem: Die am Bau Beteiligten sprechen unterschiedliche "Sprachen". Zu Missverständnissen führt zum Beispiel oft das Wort "bauseits". Es steht in fast allen Verträgen. Für Laien klingt es, als seien die Baufirmen für alles verantwortlich, was "bauseits" auszuführen ist. Tatsächlich ist es aber genau umgekehrt. "Bauseits"bedeutet: der Bauherr muss es extra beauftragen und bezahlen.

Problematisch ist auch die Beziehung zu Subunternehmern. In Boomzeiten wird jede Hand gebraucht. Unternehmer beschäftigen dann auch schon mal wenig professionelle Subunternehmer, etwa unausgebildete Ein-Mann-Betriebe. Dann gibt es oft auch unterschiedliche Qualitätsvorstellungen. Ein Klassiker sind die Fliesenarbeiten: Während ein Fliesenlegermeister von sich aus Höhenunterschiede ausgleicht und den Fugenverlauf harmonisch gestaltet, arbeiten andere einfach aus dem Kasten heraus. Das sieht zum Schluss nicht unbedingt schlecht aus, ist aber eben auch nicht so schön, wie es viele Bauherren gerne hätten. Da braucht es dann Fachkenntnis, um zu entscheiden, ab wann ein Mangel vorliegt. Wir als unabhängige Sachverständige vermitteln auch hier zwischen beiden Seiten.

Kommunikationsprobleme gibt es auf vielen Ebenen: Bauherren sind Laien, interessieren sich aber natürlich auf ihrer Baustelle für viele Details. Bei ihren regelmäßigen Baustellenbesuchen fragen sie den Handwerkern während der Arbeitszeit Löcher in den Bauch. Dabei erhalten sie auf ihre Fragen nicht immer zufriedenstellende Antworten, oder ihre Bedenken können in dem Moment nicht ausreichend ausgeräumt werden. Auseinandersetzungen sind die regelmäßige Folge, und die tragen dann zur Verhärtung der Fronten bei – bis hin zur Sprachlosigkeit.

Heftig sind die Fälle, die soweit eskalieren, dass Bauträgerfirmen den Bauherren den Rückkauf der unfertigen Immobilie anbieten, nur um die Bauherren loszuwerden. Soweit sollten es die Bauherren aber nicht kommen lassen, denn während die Baufirma das Objekt aktuell zu besten Konditionen weiter veräußern kann, stehen die Bauherren dann ohne Haus oder Wohnung da. Besser ist in jedem Fall, im Gespräch zu bleiben. Der unabhängige Bauherrenberater fungiert dabei als sachkundiger Dolmetscher.