Der Marktführer:Ein Hausverkauf fällt vielen Eigentümern schwer. Mit dem Haus sind häufig Erinnerungen verbunden, weil die Eigentümer selbst oder enge Verwandte darin gewohnt haben. Sie können sich daher gegen einen Verkauf entscheiden und das Haus stattdessen vermieten. Mit der Vermietung des Hauses geht möglicherweise eine lohnenswerte Rendite einher. Beide Optionen können Vor- und Nachteile bieten:
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Für Wohneigentümer gilt: Wollen Sie Ihre Wohnung nach einiger Zeit nicht mehr selbst bewohnen, so können Sie sie vermieten. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung beinhalten, dass die Eigentümergemeinschaft oder stellvertretend der Hausverwalter dem zustimmen muss.
Grundsätzlich spielen die Lage, die Ausstattung, die Raumaufteilung sowie der Wohnbedarf die wichtigsten Rollen beim Festlegen der Miethöhe. Bei Häusern ist auch die Größe des Grundstücks entscheidend.
Eine gute erste Orientierung für die Mietberechnung Ihres Hauses stellt der Mietspiegel Ihrer Stadt oder Region dar. Darin finden Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Häuser, die Ihrem ähneln.
Die Preiskarten von ImmobilienScout24 geben Antwort auf diese und andere Fragen. Hier finden Sie alle relevanten Informationen zu aktuellen regionalen Mietpreisen für Häuser und Wohnungen. Die Grundlage für die flächendeckenden und aktuellen Standortinformationen bildet der umfangreiche Datenbestand von ImmobilienScout24. Gleichen Sie diesen mit Ihrer eigenen Rechnung ab, um die Miete für Ihre Hausvermietung korrekt zu berechnen.
Achten Sie darauf, dass vor allem in Ballungsräumen und teuren Städten oft eine Mietpreisbremse gilt. Dann dürfen Sie bei der Neuvermietung Ihres Hauses die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent überschreiten.
Als Vermieter sollten Sie mit Kosten rechnen, die sich idealerweise von den Mieteinnahmen abdecken lassen. Ermitteln Sie daher neben den Kosten auch Ihre zu erwartende Rendite, um die Frage „Haus vermieten – lohnt sich das?“ beantworten zu können.
Diese Kosten sollten Sie bei der Hausvermietung beachten:
Mit der Vermietung einer Immobilie entstehen Mieteinnahmen, die als Einkünfte gelten und daher einkommensteuerpflichtig sind. Sobald ein Gewinn erzielt wird, gilt dieser als Einkommen und muss in der Steuererklärung angegeben werden. Die Einnahmen, die Sie als Hausvermieter bei der Steuererklärung angeben müssen, lassen sich jedoch durch anfallende Kosten bei der Vermietung mithilfe der Werbungskosten minimieren.
Verwahren Sie deshalb sorgfältig jegliche Unterlagen zu Themen wie Nebenkosten, Versicherungen oder Maklerkosten, um sie im Rahmen der Hausvermietung von der Steuer absetzen zu können. Tipps erhalten Sie von Ihrem Anwalt oder auch von Vermietervereinen, die Sie rund um die Abschreibung beraten können.
Achten Sie darauf, im Mietvertrag die Kehr- und Räumarbeiten eindeutig an den Mieter zu übertragen, um sich von der Haftung zu befreien.
Grundsätzlich sind Sie als Vermieter für die Instandhaltung und die Instandsetzung der vermieteten Immobilie verantwortlich. Sie können jedoch vertraglich vereinbaren, dass Mieter Kleinreparaturen übernehmen. Im Vertrag wird dann festgelegt, dass der Mieter Reparaturen in gewissen Grenzen übernimmt. Zusätzlich müssen Mieter für mutwillig herbeigeführte Schäden und zum Teil auch für Schönheitsreparaturen zahlen. Mehr dazu lesen Sie hier.
Um zu wissen, ob sich das Haus-Vermieten für Sie lohnt, sollten Sie die zu erwartende Rendite berechnen. Erstellen Sie vor der Hausvermietung eine detaillierte Übersicht aller Einnahmen und Ausgaben. Hier erfahren Sie, welche Faktoren Sie für die Kalkulation der Rendite eines vermieteten Hauses beachten sollten:
Einnahmen:
Ausgaben:
Haus vermieten – lohnt sich das? Nutzen Sie den Renditerechner von ImmoScout24, um herauszufinden, ob sich die Vermietung Ihres Hauses lohnt.
Es steht Ihnen frei, ob Sie Ihre Immobilie selbstständig vermieten oder einen Makler beauftragen. Für beide Herangehensweisen gibt es Vor- und Nachteile. Durch eine private Hausvermietung sparen Sie in erster Linie Maklerkosten. Jedoch kann es sein, dass Sie wesentlich mehr Zeit einplanen müssen, um einen passenden Mieter zu finden. Makler finden in der Regel sehr schnell einen Mieter und kennen sich mit allen Formalitäten aus.
Um das Haus, das Sie vermieten möchten, auf den Markt zu bringen, gibt es unterschiedliche Wege. Neben Annoncen in der Zeitung sind vor allem Online-Anzeigen beliebt bei Vermietern. Hier gibt es keine offiziellen Vorschriften zu beachten. Beeindrucken Sie potenzielle Interessenten durch ansprechende Fotos, aussagekräftige Texte und vor allem Seriosität.
Bedenken Sie auch, welche Zielgruppe Sie ansprechen. Dies hängt wesentlich vom Immobilientyp ab. Häuser werden vor allem von Familien gemietet, die sich mehr Platz und möglicherweise einen Garten wünschen. Bei der Erstellung des Exposés können Sie schon auf die Zielgruppe eingehen und die Vorzüge des Hauses hervorheben, die für Familien besonders interessant sind. Dazu gehört beispielsweise ein umzäuntes Grundstück, mehrere ähnlich große Zimmer oder die Nähe zu Kindergärten und Schulen.
Bauernhäuser sind besonders gefragt, wenn sie renoviert bzw. saniert sind. Machen Sie Interessenten in der Anzeige aber auch ehrlich auf mögliche Schwachstellen aufmerksam. Im Exposé beziehungsweise gilt es dann, zielgruppengerecht zu schreiben: Wer ein Bauernhaus mietet, der möchte Naturnähe genießen, schätzt die Abgeschiedenheit und auch die Gemütlichkeit der Immobilie an sich.
Möchten Sie eine Villa vermieten, sollten Sie besonders beim Exposé und bei der Besichtigung auf absolute Professionalität achten. Aufgrund der speziellen Anforderungen der potenziellen Mieter kann es ratsam sein, die Villa-Vermietung in die Hände eines erfahrenen Maklers zu geben.
Deutlich stärker auf den Preis kommt es hingegen an, wenn Sie einen Bungalow vermieten. Machen Sie sich ein noch genaueres Bild der Mietpreise in Ihrer Umgebung, um möglichst schnell vermieten zu können.
Bei alten Häusern gilt es – genau wie beim Bauernhaus – vor der Vermietung Renovierungen oder Sanierungen durchzuführen. Informieren Sie sich in dem Zuge auch, ob eine energetische Sanierung Sinn ergibt. Denn immer mehr Mieter achten bei der Miete auch stark auf die Energieeffizienz des Gebäudes, zumal mittlerweile ein Energieausweis ausgestellt werden muss.
Landhäuser werden nicht immer als Hauptwohnsitz genutzt, sondern teilweise als Wochenendhaus. Diesen „Freizeitgedanken“ der potenziellen Mieter sollten Sie bei der Erstellung des Exposés immer im Hinterkopf behalten.
Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus vollständig vermieten, empfiehlt sich oft der Gang zum Makler. Schließlich ist der Verwaltungsaufwand für den Kontakt mit den potenziellen Mietern und die Besichtigungen enorm hoch.
Reihenhäuser sind vergleichsweise klein. Sofern Sie ein Reihenhaus zu vermieten haben, können Sie in das Exposé bereits „Einrichtungstipps“ aufnehmen. „Das kleinere Zimmer eignet sich perfekt als Kinderzimmer, in das dank des durchdachten Schnitts neben dem Bett auch ein großer Schrank passt – und natürlich ausreichend Spielfläche für den Nachwuchs bietet.“ Solche Formulierungen machen Lust auf mehr, sollten aber natürlich immer der Wahrheit entsprechen.
Bei der Doppelhaushälfte können Sie beispielsweise auch die direkten Nachbarn in die Anzeige aufnehmen. Erwähnen Sie in einem Nebensatz, mit wem der potenzielle Mieter künftig Tür an Tür wohnt.
Häuser werden in aller Regel unmöbliert vermietet. Eine Ausnahme bildet die Küche. Viele Mieter möchten selbst keine Einbauküche einbauen und ziehen Häuser mit eingebauter Küche vor. Häufig lassen sich dadurch höhere Mieteinnahmen erzielen. Viele Interessenten filtern schon die Online-Anzeigen von Immobilien daraufhin, dass nur Objekte mit eingebauter Küche angezeigt werden. Achten Sie jedoch darauf, den Zustand der Einbauküche beim Ein- und Auszug der Mieter genau zu dokumentieren.
Sollten Sie eine möblierte Immobilie vermieten, sind diese Hinweise wichtig:
Neben harten Faktoren wie etwa der Lage oder dem Preis gilt es bei der Hausvermietung auch, den potenziellen Interessenten das Objekt schmackhaft zu machen. Arbeiten Sie dazu im ersten Schritt die Besonderheiten beziehungsweise die Top-Eigenschaften Ihrer Immobilie heraus.
Nehmen Sie das Verkaufsargument anschließend in den Anzeigentitel auf, zum Beispiel so:
So erregen Sie im ersten Schritt Aufmerksamkeit und der potenzielle Mieter wird sich Ihre Anzeige näher anschauen. Der zweite Blick fällt dann unweigerlich auf die Bilder. Mit professionellen Fotos steigern Sie die Chance enorm, die Vermietung des Zweifamilienhauses beziehungsweise Einfamilienhauses schnell erfolgreich abzuschließen.
Beachten Sie diese Hinweise für die Gestaltung der Fotos:
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Dank der Fotos sollte der Interessent sich ein umfassendes Bild vom Objekt machen können. Abgerundet wird die Immobilienanzeige von Texten zur Lage und zum Objekt selbst. Hier sollten Sie die Highlights der Immobilie nochmal etwas detaillierter beschreiben. Gehen Sie nach Möglichkeit aber auf solche Punkte ein, die noch nicht in den „harten Fakten“ aufgelistet werden. Beschreiben Sie beispielsweise lieber, dass das Wohnzimmer zur Südseite ausgerichtet ist und die bodentiefen Fenster für viel Helligkeit sorgen.
Besichtigungstermine für das Haus, das Sie vermieten möchten, vereinbaren Sie am besten bei Tageslicht. So kommen die Wohnräume, das Grundstück sowie die nähere Umgebung besser zur Geltung. Beachten Sie bei der Hausvermietung zudem folgende Punkte:
Nutzen Sie die Gelegenheit auch, um Ihre Mietinteressenten besser kennenzulernen. Fragen nach Religion, Sexualität und Nationalität sind nicht erlaubt, aber die folgenden Fragen dürfen und sollten Sie bei der Hausvermietung stellen:
Der Mietvertrag, den Sie aufsetzen, muss einige Bedingungen erfüllen, die Voraussetzung für seine Gültigkeit sind. Beachten Sie, dass Sie folgende Bestandteile aufnehmen:
Sobald beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnet haben, kann der Mieter zum vereinbarten Datum einziehen. Legen Sie Wert auf eine ausführliche Übergabe mit Übergabe- und Schlüsselprotokoll.